天为：新政不断月创新高 东莞银十落幕翘尾收盘

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每月看点    

1 宏观环境：政策不断 利好楼市

10月19日，国家统计局公布数据，中国三季度GDP同比增速达到6.9%，好于预期的6.8%，但略低于前一季度7%的增速，也是2009年一季度至今6年来首次跌破7%；而商品房待售方面，前三季度全国商品房待售面积66510万平方米，按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”的住房可供2.2亿人口居住，也反映出房地产后市仍面临较大的去货压力。10月24日央行再次宣布降息降准，分别下调了0.25个百分点和0.5个百分点，这是自去年以来的第6次降息降准，单单是今年年内就有5次，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%，市场已真正走入“低利率”时代，连续降息降准不仅仅在于为购房者和房企“减负”，也向市场释放了积极的信号。刚刚闭幕的十八届五中全会提出了“硬”任务，即“一个全部”和“五个全面”。具体内容为“一个全部，五个全面”。其中“一个全部”指我国现行标准下农村贫困人口实现脱贫，贫困县全部摘帽。“五个全面”指：1、全面放开竞争性领域商品和服务价格；2、全面节约和高效利用资源；3、全面实行准入前国民待遇加负面清单管理制度；4、全面实施城乡居民大病保险制度；5、全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。相信会对楼市带来巨大的利好。

2 新增供应：银十新增环比整体下滑

进入银十，与金九相比，商品房新增情况全面下降，降幅几乎均在20%以上。东莞全市共有33个项目有商品房新增供应，合计面积约73.04万㎡，环比下降29%；其中住宅新增5595套，面积约66万㎡，环比下降22%；非住宅新增1978套，面积约7.2万㎡，环比下降一半多。

3 成交情况：成交涨幅显著 仅均价回落

10月东莞楼市成交延续金九良好态势，依然在高位上运行，虽然国庆期间受节气及金九大卖的影响，银十暂收光芒。其后，形势一路好转，到了银十末期更是翘尾收盘。全市商品房成交11915套，成交面积115万㎡。其中，住宅成交9491套，面积约105万㎡，环比上涨20%左右；非住宅成交2424套，面积约10万㎡，环比略升约5%。整体来讲，各项指标均出现不同程度的上扬，仅每月住宅均价从金九的万字头回落至九字头。

4 价格走势：银十均价重回九字头

10月楼市成交价格环比下降，金额又回到九字头，成交均价达9576元/㎡，环比下降6%，回到了正常水平线。天为认为，均价下降或与银十前期似乎陷入量升价跌的陷阱有关，虽然到了后期不少楼盘提价，日均价也在万字头，不可避免被前期拉低水准，与8月相近。

5 楼盘营销：银十闪耀 楼市活力四射

进入10月，由于不少楼盘积极筹备银十，不仅有不少优惠还有不少活动，市场频现受捧盘。由于市场环境好，政策又给力，到了后期还有不少楼盘整体提价，足显银十光芒。

6 潜在供应：环比下降 开工多为非住宅

2015年10月东莞的新开工市场环比上月有不同程度的变化。全市共有13个项目拿到开工许可证，合计开工面积57.97万㎡，其中住宅开工量为17.83万㎡，环比下降66%；非住宅开工量为40.15万㎡，环比上升近20%，主要是有较多厂房新开工，总体来说本月新开工工程量环比下降33%。

7 地市观察：新增不断 流拍不少

2015年10月东莞市国土资源局网挂成交4宗商住用地，用地面积共14万㎡，环比上月土地成交面积大幅上升，成交总额为9.1万元。另有4宗土地流拍，1宗位于厚街，3宗连块地位于石碣。银十地市整体不错，虽说有4宗土地流拍，但这与地块本身的位置不够好，有密切关系。新增土地情况很是不错，下月有不少土地挂牌出让，根据国土局显示还会有不少土地即将挂牌入市。

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宏观环境 

1热点关注

闻天下：

1. 前3季度全国土地出让面积同比降3成 楼面价涨11%

随着政府对土地供应量的控制明显加强以及房地产商对购置土地更加谨慎，今年前三季度全国土地出让金和出让面积同比下滑幅度超过2成。监测全国300个城市土地交易活动的中国指数研究院8日发布的研究报告显示，今年前三季度土地成交面积同比下滑30%，土地出让金减少23%，但楼面均价上涨11%，成交溢价率提升2个百分点至13%。

2. 发改委：今年后几个月物价不会出现大幅上涨

随着第三季度宏观经济数据陆续发布，国家发改委10月15日就其中最受社会关注的数据进行了说明。国家发改委有关负责人表示，今年后几个月，天气逐渐转冷，节假日较多，农副产品价格将有可能呈季节性上涨态势。服务类价格的涨幅因为季节性和节假日的因素也会有所扩大。总体上，居民消费价格总水平将继续保持温和上涨态势，不会出现大幅物价上涨。

3. 央行再次“双降”：10月24日起降息0.25% 降准0.5%

10月23日，中国人民银行公布，为进一步降低社会融资成本，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。此外，自同日起，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。值得一提的是，这是继央行去年10月以来连续第七次降息，也是今年以来的第六次降准。此前的8月25日下午6点，央行公布称，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。具体而言，自8月26日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

4. 前三季度GDP同比增长6.9% 经济运行仍在合理区间

10月19日，国家统计局发布前三季度数据。数据显示，前三季度国内生产总值487774亿元，按可比价格计算，同比增长6.9%。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%，三季度增长6.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长1.8%。其中，全国房地产开发投资前三季度70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），增速比上半年回落2.0个百分点，其中住宅投资长1.7%。房屋新开工面积114814万平方米，同比下降12.6%。其中，住宅新开工面积下降13.5%。全国商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，比上半年加快3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长8.2%。商品房销售额56745亿元，同比增长15.3%，其中住宅销售额增长18.2%。房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%。9月末，全国商品房待售面积66510万平方米，同比增长16.4%。局表示，三季度经济增速虽略有回落，但稳中有进、稳中向好的大势没有改变，经济运行仍在合理区间，结构调整步伐加快，新动力孕育成长。但也要看到，国内外环境依然复杂严峻，经济仍存在下行压力。

5. 统计局：1-9月房地产开发投资增速环比回落0.9%

10月19日，国家统计局公布了2015年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况。今年1-9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%），增速比1-8月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资47505亿元，增长1.7%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

6. 国务院:全国建立居住证制度明确积分落户 淡化户籍

10月21日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，通过《居住证暂行条例（草案）》，以法治助推新型城镇化。会议落实户籍制度改革，用法治方式完善居住证管理，保障持证人合法权益，是推进以人为核心的新型城镇化、推动农业现代化、促进社会公平正义的重要举措，也有利于扩大内需。草案规定，在全国建立居住证制度，推进城镇基本公共服务和便利向常住人口全覆盖，要求各地积极创造条件，逐步提高居住证持有人享有的公共服务水平。草案还明确了居住证持有人通过积分等方式落户的通道。

7. 央行再发文："双降"并非QE 中国尚未面临"零利率"

10月26日清晨，中国央行再次发文对“双降”进行进一步解释，文章主要补充了两点。降准只是使法定准备金变为超额准备金，央行资产负债表总规模并没有扩张；我国此次下调利率和存款准备金率显然都是很传统的、常规的货币政策措施，并不是量化宽松政策（QE）。央行称，中国尚未面临“零利率”的约束，名义利率水平仍在“零”之上，存款准备金率也相对较高，因此当前在需要增大货币政策支持力度的时候，利率工具及准备金率工具都有使用空间，降准措施也不直接扩大央行的资产负债表，不属于非常规的QE措施。另外，央行方面称，放开存款利率上限后，作为金融机构利率定价的重要参考，仍将在一段时期内公布存贷款基准利率，并为进一步完善利率调控框架提供一个过渡期。待市场化的利率形成、传导和调控机制建立健全后，将不再公布存贷款基准利率。央行在文章中还指出，此次放开商业银行和农村合作金融机构等存款利率上限，标志着我国的利率管制已经基本放开，利率市场化进入新的阶段。央行上周五在“双降”措施宣布后发文解释称，这主要是是因为“经济增长仍存在一定的下行压力，需要继续灵活运用货币政策工具加强预调微调。”

8. 发改委：7%是预期性目标 季度间波动是正常的

10月28日，人民日报海外版刊登国家发改委署名文章称，“经济增长7%左右”是预期性目标，不是约束性目标；7%左右不是一个简单的数值目标，而是区间概念；同时，7%是全年目标，季度间出现波动是正常的。该文章指出，判断经济运行是否处在合理区间，不仅要看经济增速是否在7%左右，更要看就业是否稳定、结构是否优化、生态环境是否改善、民生是否得到较好保障，还要看在国际上的比较。文章认为，前三季度经济增长6.9%，保持了就业形势稳定、人民生活持续改善；较好发挥了市场优胜劣汰作用，经济结构进一步趋优。同时，前三季度经济增长6.9%在全球主要经济体中仍是比较高的，对世界经济增长作出重要贡献。文章同时提出，今年以来我国经济确实面临较大下行压力，投资需求依然疲弱，出口增速明显放缓，工业生产领域价格持续下跌，产能严重过剩矛盾仍然突出，新的增长动力还难以弥补传统动力减弱带来的缺口，改革攻坚任务艰巨繁重。“中国经济发展进入新常态，正经历新旧动能转化的阵痛，但中国经济稳定发展的基本面没有改变，新型工业化、城镇化、信息化和农业现代化深入推进，国内市场需求强劲，经济发展具有巨大潜力、韧性、回旋余地，结构性改革正在深化。” 

9. 非房地产企业改制重组暂免三年土地增值税

继不久前企业兼并重组获得所得税优惠之后，财政部、国家税务总局23日又送上暂免三年土地增值税的税收大红包，为企业兼并重组减负、助力企业做大做强再迈新步伐。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税；企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。此外，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。通知明确，暂免土地增值税的期限为2015年1月1日至2017年12月31日。

达本地：

1. 节后东莞首拍 万科五擒虎门博涌地块楼面价3200元

10月10号早上10时，位于虎门镇博涌社区的一宗商住地出让，此宗编号为2015WG041的地块占地29391.31平方米，容积率1.0＜R≤5.77，起拍价为54269万元，最终东莞市万科房地产有限公司以底价拍得，成交楼面价为3200.03元/平方米。

2. 东莞10月土地市场供应持续增加 热门镇街供应减少

在9月有多宗商住用地入市之后，10月东莞的土地供应市场持续保持热度。10月东莞将有9宗商住商服用地结束或启动竞拍流程，依然保持了年内的土地供应量的高位。不过相较于9月的商住商服用地供应，10月的地块分布热点镇街明显减少。虽然土地供应热情不减,短期土地供应面积为年内的高位值,但行内人士认为,近期市场供应地块位于热点镇街的不多,或使开发商的拿地热情减退,成交或出现平稳的局面。不过今年以来各大开发商旗下项目出货速度加快,有发展需求的开发商必须得拿地补仓,10月供应地块所处区域虽然发展相对滞后,但近两年来也有明显的加速发展,尤其是大岭山、东坑等镇街。综合多方面因素,10月东莞土地市场不会冷清,但热度会有所减退,市场表现趋向平稳,或多现底价成交地块。

3. 东莞前三季土地供应602万㎡ 破近八年来供应记录

2015年前三季度土地总供应114宗，同比去年增加19宗；前三季度供应面积约602万平方米，同比2014年前三季度增加约184万平方米，涨幅约44%。总体供应量处于08年以来最高水平。今年，第一季度楼市销售缓慢导致土地市场受到影响，政府推地步伐放缓，随着政策的不断宽松，楼市逐渐回暖，从第二季度开始，土地市场逐渐升温，到了第三季度，土地供应达到峰值。同比去年第三季度，涨幅超过2倍。

4. 东莞厚街今年首宗入市商住地流拍 占地超6万平

10月14日早上10点，一宗编号为2015WG042的商住地出让，该地块位于厚街镇汀山社区，占地69578.41㎡，容积率为1.0＜R≤2.0，起拍价为26440.0万元，报价增幅500万元，起拍楼面地价为1900元/平方米。然而该地块最终因无人出价，惨遭流拍。据悉，该地块毗邻水濂山，有着优质的环境，水景山景更是怡人，是居住的好居所。但却也有着显著的缺陷，道路交通较为欠缺，商业配套设施也不够完善，难以满足人们的生活需求，加大了开发难度。

5. 保利地产首进茶山镇 2.2亿元拍下5万平商住地

今日（10月16日）下午3时，位于茶山镇横江村的一宗商住地块出让，这宗编号为2015WG043的地块占地面积为58194.57平方米，容积率为1.0＜Ｒ≤2.2，起拍价为19496万元，经过6轮出价，最终被保利(东莞)房地产开发有限公司以21996万元擒下，成交楼面价1718.06元/平方米，溢价率12.82%。

6. 德升实业3908万底价拿下东坑1.4万㎡商住地 楼面地价1150元/㎡

10月23日上午10点，东莞市国土局出让一宗编号2015WG044的商住用地。该地块位于东坑镇一环路侧，占地面积13590.23㎡。起拍价3908万元，起始楼面地价1150元/㎡。结果：由于没有其他买家参与竞拍，东莞市德升实业投资有限公司最终以3908万元底价拿下编号2015WG044商住用地，折合成交楼面地价1150元/㎡。

7. 多家银行执行低首付新政 东莞18天成交4229套

东莞“金九”楼市十分火热，“银十”楼市或还要火。根据各代理公司监测数据统计显示，今年10月1日~18日，东莞住宅已经成交了4229套，接近去年10月整月成交水平。业内人士认为，国庆节前一天央行对非限购城市首套房首付降至2.5成政策出台，低首付、低利率时代的到来，再度刺激购房者入市。不过，让人惊讶的是，最近东莞房价从高位回落，上周甚至跌至“8字头”。业内人士认为，这主要是由于近期低价楼盘集中签约所致，大部分楼盘并没有出现降价。

8. 东莞虎门一批发市场遭举报 工业用地上冒出批发市场

原本只是工业用地性质的土地，摇身一变对外招商。近日，位于东莞虎门宴岗社区的沿江新富民水产批发市场被网友举报“涉嫌改变土地用途”，且已对外打出招商的宣传广告。虎门国土分局昨日回应称，该地块批准的用地性质为工业，已对其涉嫌改变土地用途的情况介入调查。

9. 东莞石碣镇超14万平连体地流拍 土地市场降温

2015年10月29日，石碣镇在今天连续推出三宗商住地块，该三宗地块均位于石碣镇五环路以北、莞深高速以西，是处于同一位置的“连体”地块，总占地约14.2万㎡，起始总价约为4.57亿元。其中，于上午10:00出让的编号为2015WG045的商住地，占地面积49440.71㎡，起拍价达到15010万元；于下午14:30出让的编号为2015WG046的商住地，占地面积45034.69㎡，起拍价达到16325万元；另一宗于下午16:30出让的编号为2015WG047的商住地，占地面积14341㎡，起拍价达到14341万元。不幸的是，这3宗地块不幸接连流拍，原本的三位一体巨型地块，竟无人竞拍。

10. 环鑫房地产擒下大岭山商住地 楼面价1461元/平

今日（10月30日）上午10时，东莞10月份的最后一宗商住地出让，此宗商住地位于大岭山镇大沙村，占地面积为34839.1平方米，容积率为1.0＜Ｒ≤2.2，这是大岭山镇今年首宗入市的商住地，最终被东莞市环鑫房地产开发有限公司以底价11200万元拍得，成交楼面价为1461.26元/平方米。

谈四海

1. 房地产短周期复苏 长期有望平稳发展

房地产一头连着经济,一头连着民生,在我国实体经济构成中占据着举足轻重的地位。今年以来,在政策的持续向松调整利好下,房地产行业呈现出阶段性复苏态势。但受行业自身发展规律和社会财富配置调整的综合作用,预计中长期内房地产行业总体增长减速,步入相对平稳的发展阶段。

2. 政策利好不断 四季度楼市或持续上行

今年“金九”期间，由于节假日相对增加，各线房企普遍加大推盘力度，楼市成交量环比轻微上涨。9月份不仅各地新房成交活跃，同时房价整体呈现上涨走势。随着全国性房地产政策全面宽松，为“金九银十”再创新高创造了良好的环境，各地持续出现调控刺激政策。事实上，今年三季度，国内房价持续回升，一线城市更是持续领涨。克而瑞研究中心的数据显示，2015年前三季度，中国城市住房(一手房)价格指数先跌后涨，三季度涨幅明显加快，价格指数连续两个月环比增幅超过0.4%，同比指标也终于在8月底结束了连续8个月的负增长，房价指数较去年同期上涨了0.07%。克而瑞方面分析认为，目前房地产价格趋势虽已现稳步上涨势头，但对于三、四线城市而言，受限于供应过剩、需求疲软等客观因素，四季度房价仍然难现全面上涨；并且就一、二线城市来看，目前大多数城市房价已经来到了较高位置，前期积压的购房需求也已在二季度以来的回暖中得到了释放，继续快速上涨的可能性不大。因此整体来看，房价在四季度持续上涨的基本面仍然不会改变，但四季度房价增速或将有所放缓。

3. 房企大规模“以价换量”恐不会出现

近来政策面的继续宽松虽带给市场信心以提振，但由于供求双方配合度不高，再加上最新政策还无法马上落地，导致国庆黄金周还是出现“期望较高，效果一般”的销售局面，各地楼市成交平平，虽较去年同期有明显增长，但较9月日均成交量则有大幅缩量。据了解，四季度房企还将加大推盘量，对销售目标发起最后一轮冲刺，各地开发商押宝银十意图明显。目前整个楼市的主基调仍是去库存为先，除少数企业抓住供应窗口期加大补仓外，多数企业仍以去库存为主。在这样的主基调下，配合政策面的支持，今年整体行业一直处于复苏状态，成交量优于去年同期是在情理之中。但由于多数房企放慢了新盘入市的脚步，导致市场新增供应乏力，加上今年黄金周期间房企声势浩大的营销较少，一二线城市多盘联动居多，但全国性联动较少，叠加之前二季度购买需求透支严重、出游高峰等因素影响，造成黄金周期间并未出现供销热闹的景象。作为2015年业绩最后冲刺期，第四季度房企仍将会加大供应并确保去化，而仅靠存量销售，不足以提振业绩。由于今年房企都对利润指标加大了考核力度，大规模以价换量的情况恐将不会出现。相对“金九”，房企对“银十”的期待更高，尤其是部分中高端项目，“银十”或将成为其又一个销售窗口期。而在前期的大幅跑量后，房企的销售压力大大减小，四季度将更多地追求利润上的突破。

4. 楼市政策将继续延续宽松

虽然当前全国商品房销售已经复苏，但更加重要的指标“房地产开发投资”却仍未好转，明显低于固定资产投资增幅，仍在拖经济后腿。虽然“十一”之前楼市迎来两大利好消息：一是非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%；二是10月8日起全面推行公积金异地贷款业务，但这些利好政策却没能刺激三四线城市楼市升温。另外，无论是去年“930”新政还是今年“330”新政，都没有使三四线城市楼市回暖。而房地产企业的每况愈下也佐证着楼市困境。2014年至今，全国楼市降温之后，政策出现不断出现放松基调。限外令松绑，不再限制境外机构只能在注册城市购自用房，不再限制个人在大陆需工作生活满一年，才能购自住房。公积金新政更是不断放低门槛，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。等于说直接把此前的“3.30新政”中的公积金政策推翻了，短短半年之内就更新，急促心态可窥一斑。而今年9月30日的新政更可见，在对购房需求影响最大的房贷政策环节，可谓“穷追猛打”式的放松。从短期看，2014年全国楼市普遍降温，自住需求萎缩，同时也压制了经济增长。房地产调控的主要目的是熨平市场周期性波动，所以持续放松调控，合情合理。从长期看，新一届执政者更加强调“使市场在资源配置中起决定性作用”，放松或取消限购、限贷、限价、限外等行政管制措施，逐步建立房地产调控长效机制，应是房地产政策的总体原则。就短期而言，经济稳增长非常需要房地产业复苏，虽然当前全国商品房销售已经复苏，但更加重要的指标：房地产开发投资，却仍未好转，前8个月增幅已持续下滑至4%以上，明显低于固定资产投资增幅，仍在拖经济后腿。决定政策变化的首要逻辑是，在经济企稳(GDP增速稳定在7%，不再继续下滑)之前，国家层面的房地产政策不会收紧。次要逻辑是，在房价明显上涨之前(由一线城市扩散至二三线)，国家层面的房地产政策保持平稳，甚至进一步宽松，而楼市复苏乏力的三四线城市，将加码救市。所以，展望未来，至少今年四季度和明年上半年，政策依然会延续宽松。

5. 三季度GDP增幅6年来首次跌破7%

据新华社电 国家统计局昨日公布的数据显示，三季度ＧＤＰ同比增长６．９％，这是６年来ＧＤＰ增速首度“破７”。专家认为，在全球经济形势不明朗、中国经济结构调整的背景下，ＧＤＰ“破７”并不意味着经济运行出现了问题，稳中有进、稳中向好的大势没有改变。下一阶段，应加快结构调整和转型升级，继续向“质量型”经济增长方式转变。

6. 房地产行业转型已到关键节点

今年对于房地产企业来说是挑战最大的一年。在过去的几次房地产市场低谷时期，开发商们面临的往往只是短暂性的成交不景气，只要有资金流支撑住一段时间就能挺过去，尽管那些时候，中小型企业日子也会比大型房企更难过，但形势会简单很多。而今年，情况就复杂了。事实上，记者发现今年房地产的正面消息多于负面。无论是政策还是市场，大部分时间透露出来的都是利好的消息。但是市场的反响已经远没有以往那么大。这表明行业的改革与转型真是已经到了比较关键的时间节点了。在转型这一方面，大房企与中小房企就会面临着截然不同的境遇。可以看得到，尽管同样是面临着去库存的压力，但是大房企的承压能力已经出现。大房企能通过充足的资金盘活资源，无论是转变经营方向尝试新的发展途径，还是引入其他行业，都形成多元发展。在资金充足以及品牌够硬的背景下，大房企能玩很多，而小房企则玩不动。因此，行业的分化就越来越明显。有分析认为，未来将会有数百家中小房企被淘汰。可以看得出来，房地产现时并没有像有些分析那样会崩盘，而是朝着整合与优化的方向在发展。未来将是一个服务性更强，实力更强大的房地产企业时代。

7. 央行“双降”凸显经济寒气逼人

中国的经济从上一轮大规模刺激之后，逐渐走上了资本回报率下行之路，自2012年开始，经济面临严重的去产能去杠杆的压力之中，行至今日，中国的周期性行业去产能去杠杆的压力远未释放完毕，过剩产能出清仍处于攻坚阶段。投资入冬、出口不振，已将制造业带入一个更低的景气周期之中，而消费尽管存在一定粘性，但独木难支。在一系列的经济脆弱链条下，国内资本市场、汇率市场压力加大。8月的“挖坑式”贬值给当时的货币宽松腾挪出空间；而对于当前的央行而言，国际资本动荡不安，人民币汇率不得不保持稳定，但这就会令原本已较大的基础货币缺口再度放大。政策的支持可能更多依靠财政工具，财政刺激在进一步加码，倒逼货币政策进一步放松，今后财政支出继续加码可期。这些强力措施，无疑会对未来几个季度的经济提到一定提振作用，改善各项经济数据的环比增速，进而也会对市场预期形成影响。

8. 新政不断 房地产业或迎“政策蜜月期”

上周末，央行再度祭出“双降”大招，一年期存贷款基准利率再创历史新低。这有利于缓解企业存量债务压力，加上此前推出的各种利好，房地产业可谓迎来了近几年少有的“政策蜜月期”。此次“双降”，已是央行自2014年11月22日以来，一年内的第六次降息，是历史上罕见的密集降息期，一年期贷款基准利率从此前的6.55%，降至如今的4.9%，累计下降了1.65个百分点，降幅高达25.2%。这对于资金密集型的房地产业来说，债务利息负担将大幅降低。在此期间，央行还进行了多次降准，释放了大量的流动性——仅今次降准，据测算，就可增加流动性约7000亿元。这又为包括房地产业在内的亟需借贷资金的企业，提供了解渴之甘霖。降息降准这等货币宽松政策，于房地产业而言，无疑是实实在在的大利好，既能得到更多的发展资金、降低债务压力，又能改善外部销售环境——刺激更多有条件的消费者加快购房步伐。而这仅是目前房地产业所处有利环境之一。另一方面，就是房地产业处于有利的政策环境了。从去年以来，全国数以百计的商品房限购城市，陆陆续续取消了限购政策，目前仅剩下北上广深及三亚未取消，这改变了以前一刀切的限购做法，使刚需型与改善型买家得以松绑。与此同时，一大批刺激楼市的措施也不断推出，包括多次降低公积金贷款利率、提高公积金贷款上限、降低购房贷款首付比例、购房贷款利息打折等等。今年以来，国家又放开了外国人购房限制，有的城市实行了公积金异地贷款政策。这些举措，无不意味着房地产业迎来了多年难得的“政策蜜月期”，对促进商品房销售、加速去库存将产生积极作用。而房地产业的振兴，对拉动内需、提高整体经济增长，又会起到相应的推动效能。目前库存高企的房地产业，可说遇上了又一个发展的新机遇，接下来，该是房企如何把握了。

9. 二胎全面放开被指楼市利好:大户型吃香 学区房更火

10月29日，十八届五中全会今日闭幕，会议通过普遍二孩政策，将允许每对夫妇可生育两个孩子。全会公报指出，促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。有业内人士表示，允许普遍二孩政策对于楼市而言属于重大利好。楼市需求与人口有关，全面放开二孩限制将明显促进人口增长，十几年后将增加劳动人口数量，小幅再现人口红利。这既有助于经济增长，也有利于人口红利。二胎政策后续能够真正落实，和目前人口的可支配收入、生育观念转变有关系。应该说，此类政策若要真正落实，要和社会保障等事业密切结合。如果社会保障到位，那么完全可以增加人口，进而增加住房需求。不过业内的共识是，二胎政策的放开会对改善性住房需求有所提升，三房、四房将会成为主流需求。

10. 全面放开二孩政策 这些房型将上涨

民间热传了多时的“普遍二孩”重大利好消息终于在五中全会上尘埃落定。全面放开二孩政策对楼市会有多大影响？业内人士表示，家庭“普遍二孩”后，楼市最大的变化就是四房变成刚需品。生了二胎，三房单位显然是不够住的。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要三代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，老人一间，所以四房才是刚需产品。楼市变化的第二点体现在学位房上。对二胎家庭来说，两个孩子的教育将成为重中之重，而且也将花费父母大量精力。如果孩子能入读较好的学校，将会大大减轻父母压力。所以，全面放开二孩政策后，全国各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。需要二孩的家长必须未雨绸缪。广州计划2017年全面取消择校，家长们置业无疑将更将倾向选择学位房，学位房房价将进一步水涨船高。有房企人士就指出，四房变成了刚需，那么相应的，五房或将会变成改善型的需求产品。因为，经济条件允许的家庭会要求有保姆房。对于高档住宅而言，甚至会因此要特设公寓楼为保姆楼。有中介人士就认为，二孩政策的实施，会令当下房产市场上最热销的三房陷于尴尬的地位。因为作为刚需户型，三房总价比两房要高，但作为改善型产品，三房却又不能满足家庭未来的居住计划。有条件的家庭将会一步到位购买四房。

2一句看点

l 东莞动态：

东莞入选社科院“十年后中国最富24个城市”

大朗今年拆除 违法建筑57宗

长安将划为5大改造政策分区

东莞楼市火热 全年成交有望首次破千亿

环鑫地产1.1亿擒下大岭山今年首宗商住地；

德升实业3908万获东坑商住地 楼面价1150元/㎡；

保利21996万擒得茶山商住地 成交楼面价1718元/㎡；

万科5.4亿擒获虎门博涌商住地 楼面价3200元/㎡

东莞10月土地市场供应持续增加 热门镇街供应减少

东莞市国土局：全市“三旧”改造拉动投资680亿

东莞前三季土地供应602万㎡ 破近八年来供应记录

东莞厚街今年首宗入市商住地流拍 占地超6万平

东莞公积金中心:单身声明作假 或5年内不能取公积金

东莞斥资10亿打造立体交通 清溪将成深莞惠新枢纽

东莞二手房热度上升 三季度成交涨50%创近五年新高

东莞三季度土地成交面积创新高 同比增加389%

10月24日晚东莞南城区中天中央广场前发生地陷

多家银行执行低首付新政 东莞18天成交4229套

长安“三旧”改造专项规划出炉 划定五改造政策分区

9月份东莞CPI同比上涨1.7% 居住价格上涨2 .9%

东莞石碣镇超14万平连体地流拍 土地市场降温

深圳人进大朗抢房 碧桂园天汇10月29日洋房全面上调3%

政策利好：“银十”末尾莞楼市再掀涨价潮

"金九银十"东莞两个月卖了1.1万套房 同比涨约10%

R2线开通在即 总部经济时代来临

l 楼市热点：

央行调查:近半居民认为目前房价"可以接受"

各房企推盘打优惠战 四季度房企销售有望再创新高

楼市回暖加温土地市场 房企一二线城市拿地积极

房地产短周期复苏 长期有望平稳发展

住房公积金推行异地贷 楼市去库存将加速

地方宽松政策挺楼市 多地出措施补贴购房者

11月起公积金贷款额度由账户余额决定

住建部：我国保障房建成量超额完成年度任务

央行释放7万亿流动性 利好楼市

9月70城房价：环比39城上涨 最高涨幅为4.0%

2015年1-9月份全国房地产开发投资增长2.6%

70城超半数现新房价格环比上涨 需求释放后市涨幅或趋缓

房价分化态势延续 一线城市房价环比涨幅回落

央行再度降息降准 业内称或加速四季度楼市复苏

二胎全面放开被指楼市利好:大户型吃香 学区房更火

第四季我国商品房预期购买率7.3% 环比上升1%

人口老龄化加速 养老产业“十三五”上风口

房贷按揭市场价差大收费标准混乱 当心中介“捆绑销售”

地价房价“高处不胜寒” 楼市存“暖冬”隐忧

房市暖冬隐忧:部分需求透支 楼市或将进入调整期

l 房企关注：

21家涉房央企中超半数已开始进行内外部重组

多部委连续出招 信贷趋松解绑楼市

楼市持续回暖 小房企抢走大房企份额

万科3000万英镑收购伦敦科技城中心项目20%股权

为稳定房地产投资多地降低企业负担

佳兆业广州项目解封后首度低价开盘 所推货源卖完

中信集团确认参与总部基地伦敦项目 投资额17亿英镑

新潮实业拟剥离地产业务 15亿转让大地房产50%股权

万科一个月曝五地市业主维权 “一哥”金字招牌“烂尾”

万科驿潜行租赁公寓 广州未来三年五万间试验田

非房地产企业改制重组暂免三年土地增值税

碧桂园退地难撼高价拿地冲动 高价拿地仍为主流趋势

房企盈利能力再下滑 净利润率跌至7.5%

l 地区新闻：

天津滨海新区组织房企 为爆炸受灾群众提供房源

广东新会房产新政:大学毕业生首购房可减150元/㎡

广东清远市落实两个“货币化” 推进住房保障改革

深圳启动不动产登记 全国首家增加统一调查和测绘

上海市合并房管局和市建委 将组建成立住建委

山东未来3年至少棚改110万户 半数以上货币化安置

辽宁省直公积金可提1.5万用于支付物业费

广东省国土资源厅：不动产登记职责整合全部完成

成都清理楼盘临时户外广告：不得出现电话价格

深圳甲级办公楼无供应 空置率仍处历史低位

苏州试行拆迁货币补偿新法：奖励住房价值25%

广州农用地补偿最贵40万元/亩 最平8.5万元/亩

广州10月26日起提高公积金个贷额度 推进异地贷款

上海新成立住建委首亮相 称将继续坚持限购政策

广州今年保障房已建成18600套 完成年度计划88%

深圳第三季度中高端购物中心净吸纳量环比跌70%

厦门“十三五”规划意见征求 未来5年建设超2万套保障房

西安：首次使用公积金贷款购房首付款降至20%

广西新政：购房可同时用配偶、父母和子女公积金

山东强化房地产去库存 盘活楼堂馆所等空闲场所用于办学

广州公积金贷款新政实施 年内缩减贷款审批时间

广州：将阳台改房间出租最高罚3万元

l 经济形势：

“十二五”全国城镇化速度创20年来最低

发改委前三季度扩投资3.2万亿元 基建占1/3

前3季度全国土地出让面积同比降3成 楼面价涨11%

住房公积金资产证券化 有望盘活万亿元资金

央行：9月末人民币贷款余额92.13万亿 增速环比持平

统计局：9月全国CPI同比上涨1.6% 环比上涨0.1%

央行逆回购400亿 四季度仍大概率会降息降准

发改委：今年后几个月物价不会出现大幅上涨

央行：9月末房产贷款余额20万亿 同比增长20.9%

统计局：9月39个大中城市房价上涨 深圳涨幅最大

广东前三季度房地产拉动GDP增长0.7个百分点

商务部：前三季全国网上商品零售额同比增长34.7%

财政部：9月份房地产营业税收入增幅最大

统计局：1-9月房地产开发投资增速环比回落0.9%

前三季度GDP同比增长6.9% 经济运行仍在合理区间

三季度GDP增幅6年来首次跌破7%

10月民生PMI上升0.3% 经济下行压力仍然较大

央行“双降”凸显经济寒气逼人

公积金贷款利率首次未随降息同步下调

l 政策要闻：

国务院力推海绵城市:每平方公里投资过亿

三部门联合发文:8日起全面推行公积金异地贷款

国土部:市县不动产登记整合年底前完成

国家能源局：新建住宅全部须建充电设施

环保部：“红顶中介”不得申请环评资质

发改委：新型城镇化取得突破 24省出台户改方案

国务院发文推进海绵城市建设 2020年达标20%

住建部掀拆违治违风暴 5年内拆除城市“毒瘤”

央行再次“双降”：10月24日起降息0.25% 降准0.5%

国务院相关部门年底完成“一带一路”实施方案

国务院发税收红包挺企业“双创”

发改委：负面清单制度是对政府和市场主体的双向约束

国务院：建立居住证制度 明确积分落户

国土部：全国建立居住证制度明确积分落户 淡化户籍

央行再发文："双降"并非QE 中国尚未面临"零利率"

国土部：今年全国城乡建设用地增减挂钩指标90万亩

发改委：7%是预期性目标 季度间波动是正常的

五中全会公报：允许普遍二孩政策

十三五规划通过：2020年人均收入比2010年翻番

l 相关信息：

法官释法:房屋买卖未成 中介费酌情减少

开发商囤地20年根在监管失职

有限合伙监管现漏洞 上海宝松广场项目1.3亿"融资"被挪用

央行房价调查与网调大相径庭引发讨论

财税公安系统有望先行共享不动产统一登记信息

全国保障性安居工程跟踪审计:部分安居房闲置或被挪用

外媒质疑中国库存数据：房屋库存面积超6个曼哈顿

港交所行政总裁：中国不应进一步采取刺激性举措

土地证房产证将“一步搞定”

国土部四季度督查：不动产登记整合不力问责

马云:中国50%以上消费将通过互联网 创新引爆消费力

李克强：合理运用降准、降息手段保经济平稳运行

万科王石：中国房地产市场增长放缓是大势所趋

房企卖房遇尴尬：卖了地价在涨 不卖房价难涨

中国版REITs再迈一步：首个专业房屋评估指引出炉

人社部：全国城镇登记失业率为4.05% 保持低水平

财政部：研究拟定房地产等四行业营改增试点方案

卫计委：取消二孩审批 自愿生育一孩夫妻不再有奖励

中国推动义务教育均衡发展 普及高中阶段教育

80％以上社保卡已加载金融功能

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楼市动态 

1商品房新增供应分析

1.1总体情况汇总

进入银十，与金九相比，商品房新增情况全面下降，降幅几乎均在20%以上。东莞全市共有33个项目有商品房新增供应，合计面积约73.04万㎡，环比下降29%；其中住宅新增5595套，面积约66万㎡，环比下降22%；非住宅新增1978套，面积约7.2万㎡，环比下降一半多。

1.2商品房新增供应情况

1.3商品房新增供应——物业类型

从新增的各物业类型来看，洋房的供应面积环比略有下滑，但依然是占据主角之位；与上月相比，本月车库新增大幅增加，是金九的20多倍；办公及商铺均有所下降，都下降一半有余；新增写字楼远不如上月，下降近80%。别墅情况好上不少，上浮21%。

1.4住宅新增供应月度走势

从走势图看，1月份到2月份新增跳崖式下降，2月份到10月份，整体呈现上升之势。本次银十可能受到金九影响，而至新增量又有所下降，情况与7、8月份类似。考虑到银十大卖，市场货源不够充足，下月新增可能增加，但后市毕竟没有达到银十的程度，增幅可能没那么大。

1.5住宅新增供应区域分布

2015年9月东莞共有19个镇区有商品房新增供应，其中，大朗、高埗、中堂、横沥和大岭山5镇供应量皆超5万㎡。本月区域供应中，大朗以供应量9.03万㎡位居榜首；排名第二的高埗紧随其后，其后的中堂、横沥、大岭山差别不大；而剩余14镇皆在5万㎡以下，像清溪、石龙、常平和厚街更是不到1万㎡。

1.6住宅新增供应产品类型比例

2015年10月东莞住宅新增供应产品类型中，100-130㎡改善型刚需占主位，和上月一样，再加上普遍二孩政策的推广，相信今后购房者对大户型有更高最求。

1.7楼盘新增供应明细

2商品房成交分析

2.1总体情况汇总

10月东莞楼市成交延续金九良好态势，依然在高位上运行，虽然国庆期间受节气及金九大卖的影响，银十暂收光芒。其后，形势一路好转，到了银十末期更是翘尾收盘。全市商品房成交11915套，成交面积115万㎡。其中，住宅成交9491套，面积约105万㎡，环比上涨20%左右；非住宅成交2424套，面积约10万㎡，环比略升约5%。整体来讲，各项指标均出现不同程度的上扬，仅每月住宅均价从金九的万字头回落至九字头。

2.2商品房签约情况

2.3商品房住宅签约价格走势

10月楼市成交价格环比下降，金额又回到九字头，成交均价达9576元/㎡，环比下降6%，回到了正常水平线。天为认为，均价下降或与银十前期似乎陷入量升价跌的陷阱有关，虽然到了后期不少楼盘提价，日均价也在万字头，不可避免被前期拉低水准，与8月相近。

2.4各区域住宅签约明细（前二十名）

从区域成交排名来看，本月区域成交中，前三的凤岗、南城和寮步3镇成交均在700套以上，排名四五六的的虎门、厚街、大岭山都在600套左右。前20名成交均在100套以上，尽管是一个月的成交量，仍有企石、望牛墩、洪梅和谢岗成交仅是个位数。樟木头环比涨幅最高，是上月成交量的70多倍。

2.5各片区住宅签约明细

2.6商品房签约——物业类型

2.7住宅签约——产品类型

2.8住宅网上签约活跃楼盘排名/按套数（Top010）

3楼盘营销

3.1楼盘营销总体情况汇总

进入10月，由于不少楼盘积极筹备银十，不仅有不少优惠还有不少活动，市场频现受捧盘。由于市场环境好，政策又给力，到了后期还有不少楼盘整体提价，足显银十光芒。

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后市展望

1土地市场               

1.1土地总体情况汇总

2015年10月东莞市国土资源局网挂成交4宗商住用地，用地面积共14万㎡，环比上月土地成交面积大幅上升，成交总额为9.1万元。另有4宗土地流拍，1宗位于厚街，3宗连块地位于石碣。银十地市整体不错，虽说有4宗土地流拍，但这与地块本身的位置不够好，有密切关系。新增土地情况很是不错，下月有不少土地挂牌出让，根据国土局显示还会有不少土地即将挂牌入市。

1.2土地成交

1) 环鑫地产1.1亿擒下大岭山今年首宗商住地；

2) 德升实业3908万获东坑商住地 楼面价1150元/㎡；

3) 保利21996万擒得茶山商住地 成交楼面价1718元/㎡；

4) 万科5.4亿擒获虎门博涌商住地 楼面价3200元/㎡；

1.3待拍土地预告

2潜在供应         

2.1新开工总体情况汇总

2015年10月东莞的新