瑞峰：降息降准全面放开二胎 东莞四季度楼市有望继续升温

一、宏观环境导读

经济层面：10月份中国制造业PMI升至48.3，尽管仍旧位于萎缩区间，产能过剩和依旧疲软的内需仍令制造业承压，但下滑趋势减缓，意味着前期稳增长政策开始发挥成效，对经济的企稳起到促进作用。十八届五中全会召开，提出一个“全部”、五个“全面”的硬任务，对未来五年的经济发展明确方向；同时决策层GDP定调6.5%，意味着6.5%是未来五年间中国经济年均增速的下限，中国经济不会硬着陆。

另外，10月较有影响力的经济新规有：手机套餐“流量不清零”，延至次月优先使用；“三证合一、一照一码”全国落地；“史上最严”食品安全法正式实施，网售食品需实名登记；小微企业减税再扩围，应税额30万以下税收减半；商业银行存贷比“红线”正式取消；网络促销不得设置“订金不退”等条款；互联网保险监管加强，个人不得经营互联网保险业务；12项行政事业性收费标准降低；电商“大促”赠品也提供三包等政策，将从方方面面影响着百姓生活，同时也为经济发展带来新的动力。

政策层面：距离上次“双降”尚不足两个月，2015年10月23日晚间央行再次祭出“大招”，降息0.25个百分点，降准0.5个百分点，为年内第五次降息和降准，市场真正进入“低利率”的时代。降息降准对房地产的影响有：直接降低购房成本，此次商贷利率从5.15%调整为4.9%，100万20年商贷月供款每个月就可以节省138元，而如果按照去年同期6.15%来算，月供可省707元；同时也让买卖双方提高市场预期，积极入市，第四季度楼市有望继续升温。

全面放开二胎更是让楼市振奋，意味着未来将涌现大批的换房需求，需求结构也将发生变化，刚需与改善型户型面积将相对应提高，三房甚至四房或成标配，目前市场相对滞销的大户型产品有望迎来春天，尤其对人口流入不多的二三线城有促进去库存的作用，市场大户型产品严重积压的窘境将得以改观。

楼市方面：

房地产业“金九”成色不足，但“银十”表现良好。今年10月，全国楼市平稳回升，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10849元，环比上涨了0.30%，百城住宅均价连续第3个月出现双涨，而环比涨幅居前十位的城市依次是：深圳、惠州、武汉、东莞、温州、保定、合肥、海口、包头、北京。价格继续上涨的原因有：1、由于央行年内多次降息，购房成本不断降低，尽管开发商降价意愿不高，但依然能刺激客户入市的积极性；2、房企推新盘的热情提高，造成一些重点城市出现楼盘数量大幅上升的情况，而新入市的楼盘价格也相对较高。

展望第四季度，在持续宽松的政策环境下，购房需求将继续稳步释放；同时，随着年底临近，多数房企在年度销售目标和资金回款压力下，将采取更积极的销售策略，市场整体库存压力将继续缓解。价格上看，不同城市仍将分化，热点城市房价或将继续平稳上涨，而库存压力较大城市将保持稳定甚至有所下调。

二、宏观经济政策环境及解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1十八届五中全会闭幕  提出一个“全部”、五个“全面”

10月29日闭幕的中共十八届五中全会提出了“硬”任务，即“一个全部”和“五个全面”。具体内容为“一个全部，五个全面”。其中“一个全部”指贫困县全部摘帽。“五个全面”：1、全面放开竞争性领域商品和服务价格；2、全面节约和高效利用资源；3、全面实行准入前国民待遇加负面清单管理制度；3、全面实施城乡居民大病保险制度；4、全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。毋庸置疑，这“五个全面”助力中国未来发展迈上“五个新台阶”。