瑞峰：降息降准全面放开二胎 东莞四季度楼市有望继续升温

据中国指数研究院11月1日发布的百城价格指数，10月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10849元/平方米，环比(与上月相比)上涨0.30%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。自今年5月份房价止跌回升后，百城住宅均价已经连续六个月出现环比上涨。同比(比上年同期)来看，在经历连续十个月下跌后，目前已连续三个月呈现上涨态势。

北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为20191元/平方米，环比上涨0.65%，涨幅较上月扩大0.15个百分点；同比上涨6.65%，涨幅较上月扩大1.01个百分点。一线城市中，深圳房价同比上涨32.66%，居于首位；上海上涨12.21%；北京上涨6.44%；广州房价同比下降2.56%。

解读：10月为“银十”楼市传统旺季，房企推盘再度发力，重点城市推盘量大幅上升，在持续宽松的政策环境下，购房需求将继续稳步释放。价格上看，不同城市仍将分化，热点城市房价或将继续平稳上涨，而库存压力较大城市将保持稳定甚至有所下调。

深圳房价同比涨幅明显，但环比来看，实际上已经出现下滑的趋势。10月受新盘普遍调低售价影响，均价环比下滑7%，降至33599元/㎡，出现量价齐跌的现象。所以接下来开发商新推盘的价格定位，营销活动很关键，如果定价合理，年底一二手市场的成交量还是可以期待的，整体市场预期不会短时快速转向，价格将维持高位。

1.3.2五大房企迈入“千亿俱乐部” 中小企业业绩不容乐观

房企今年前三季度的“战绩”陆续出炉，龙头房企业绩稳定增长，万科、恒大、保利地产等多家房企已过千亿，销售金额和面积门槛也均延续了上升趋势，分别为——万科：销售金额1804.7亿元；绿地：完成全年目标的51%，1360.68亿元；恒大：完成全年目标超八成，销售金额1287.4亿元；保利：业绩同比增长19.60%，销售金额1097.88亿元；中海：物业合计销售为1226.02亿港元。预计有可能完成年度业绩指标的房企不在少数。但也有部分房企目标完成情况较差，在四季度将承受不小的压力，尤其是中小房企

解读：销售情况优秀的企业有3大特点：1、龙头房企项目易热销，业绩保持稳定增长；2、标杆房企的项目数量多，品牌效应强，受到市场及季节因素的影响较小；3、布局重心在一线及重点二线城市，旗下项目销售业绩良好；4、改善型产品为主的房企业绩增长明显，尤其像绿城中国、首开股份等房企，销售业绩都出现了大幅度的提升。

而中小房企销售业绩并不如想象中如意，同时在房地产企业面临去库存压力之下，行业优胜劣汰机制愈加明显，部分房地产企业不得不采取出让企业或项目股权的方式来保持企业生存发展，市场态势逐渐成为“大鱼吃小鱼“，而这种现象已在二三四线城市已风声水起。新常态下，小型房企的生存之道维艰。

同时一线城市开发商表现出前所未有的“爆发力“，牵手互联网+、深挖产品、构建新的楼市业态等等无一不是在做改变，祈求在不确定的行业环境中屹立。行业整合和企业转型趋势加强，未来房地产市场两极化更为明显，且一线市场房企抱团，二三四线城市小型房企将迎来并购潮，甚至退出市场。

1.3.3房企整合加速 前三季度完成并购176起金额1600亿

国企改革呼声高涨，房地产行业深度调整在即，央企地产在这一时运变化中寻找新的发展方向，并购重组以求大求强。研究报告显示，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与去年同期相比，房企并购重组的数量和金额均明显增多。

解读：由于行业优胜劣汰机制愈加明显，部分房地产企业不得不采取出让企业或项目股权的方式来保持企业生存发展。而股权收购和项目收购是近段时间房企并购的主要模式。一方面，企业通过参股目标企业，或与其他机构合作开发的方式控股目标企业，进而获得较高利润。另一方面，通过对目标项目的收购可以帮助企业获得开发资源，扩大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。

1.3.4碧桂园首次在北京拿地  房企一线城市抢地态势明显

多次参与北京土地竞标而未有斩获的碧桂园，10月22日终于如愿。在丰台两宗商业地块的出让中，碧桂园联合金茂力压群雄，以51.8亿元的总价联攻两城。