瑞峰：降息降准全面放开二胎 东莞四季度楼市有望继续升温

实际上，今年以来央行频繁运用信贷杠杆，我国信贷政策日渐宽松。据统计，本次已是今年第五次降息降准，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%，五次降息的调整幅度达1.25个百分点。

解读：GDP低于7%的目标，工业企业跌幅继续扩大，物价跌幅大于预期，是本次降息主要原因。而央行此次“双降”的举措，对房地产层面来说，意义不仅仅在于为购房者和房企“减负”，也向市场释放了一个积极的信号。由于房贷成本的降低，购房者的积极性会有所提高，交易量预计会趋于活跃，一二线较发达城市的房价或将会继续上升，助力第四季度房地产市场继续复苏。

但正是由于央行货币政策的持续宽松，或将导致楼市需求大量透支，楼市在下半年疯狂后，2016年初可能将再次陷入调整期。而且后续发债利率的降低，会刺激房企加大融资规模，后续几年偿债期或将密集到来，房企需加大对此风险的警惕。

1.2.2二胎全面放开或改变住房需求结构  四房将是刚需

全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，引起全国热议，这是十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策后，我国人口与生育政策的又一次重大调整；同时也将是养老、教育、医疗等社会经济领域的一次前所未有的变革，对房地产 、婴幼儿用品等行业将带来巨大的利好。

解读：对房地产产生的影响将有：1、推动未来住房需求结构出现革新，刚需与改善型户型面积将相对应提高，三房甚至四房、保姆房或成标配；2、人口流入不多的二三线城市有促进去库存的作用，市场大户型产品严重积压的窘境或得以改观；3、学区房地位更加不可动摇，成为客户考虑的重要因素。

1.2.3住房公积金信贷资产证券化提上日程  超7000亿待入楼市

信贷资产证券化正在成为稳定住房消费的有力手段和工具。继棚户区改造及其货币化补偿成为信贷资产证券化置换出信贷额度的首要用途后，住房公积金信贷资产的证券化，已经被监管层提上议事日程。

所谓信贷资产证券化是指，将原本不流通的金融资产转换成为可流通资本市场证券的过程。从广义上讲，是指以信贷资产作为基础资产的证券化，包括住房抵押贷款、汽车贷款、消费信贷、信用卡账款、企业贷款等信贷资产的证券化。

解读：自2015年两会开始，稳定住房消费即已成为房地产政策的主基调，而住房公积金已经被监管层定性为“一头连着经济、一头连着民生”的重要稳定住房消费手段。一直以来，住房公积金贷款使用效率较低，为提高使用率，未来一系列提升住房公积金使用效率、提高贷款使用量的政策相继出台。个人住房公积金贷款信贷资产证券化一旦正式成行，其置换出的信贷额度，有望优先用于稳定住房消费、改善民生和住房条件领域。

1.2.4广州公积金贴息贷款已实施 贷80万20年省利息10万

广州市住房公积金管理委员会在广东率先推出以银行贷款、公积金贴息为形式的公积金个人住房贴息贷款业务，自10月26日起实施《广州市住房公积金贴息贷款实施办法》。

目前，中国建设银行广东省分行、中国银行广东省分行、广州农村商业银行可受理住房公积金贴息贷款业务(目前只限组合贷款)。3家承办银行只受理商业性和公积金贴息的组合贷款，其它贷款条件按广州住房公积金贷款的相关规定执行。

解读：今年以来，全国已经有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，北上广深等多个城市先后提高了公积金贷款额度。整体看，全国层面的公积金政策刺激将逐渐对房地产市场产生影响。广州相比其他城市，提高公积金贷款最高额度，公积金贴息贷款直接降低了购房者的购房成本，对广州房地产市场的刺激作用更为明显。

1.3市场动态

1.3.1百城房价连续6月环比上涨  深圳涨32.7%全国领跑