瑞峰：降息降准全面放开二胎 东莞四季度楼市有望继续升温

一、宏观环境导读

经济层面：10月份中国制造业PMI升至48.3，尽管仍旧位于萎缩区间，产能过剩和依旧疲软的内需仍令制造业承压，但下滑趋势减缓，意味着前期稳增长政策开始发挥成效，对经济的企稳起到促进作用。十八届五中全会召开，提出一个“全部”、五个“全面”的硬任务，对未来五年的经济发展明确方向；同时决策层GDP定调6.5%，意味着6.5%是未来五年间中国经济年均增速的下限，中国经济不会硬着陆。

另外，10月较有影响力的经济新规有：手机套餐“流量不清零”，延至次月优先使用；“三证合一、一照一码”全国落地；“史上最严”食品安全法正式实施，网售食品需实名登记；小微企业减税再扩围，应税额30万以下税收减半；商业银行存贷比“红线”正式取消；网络促销不得设置“订金不退”等条款；互联网保险监管加强，个人不得经营互联网保险业务；12项行政事业性收费标准降低；电商“大促”赠品也提供三包等政策，将从方方面面影响着百姓生活，同时也为经济发展带来新的动力。

政策层面：距离上次“双降”尚不足两个月，2015年10月23日晚间央行再次祭出“大招”，降息0.25个百分点，降准0.5个百分点，为年内第五次降息和降准，市场真正进入“低利率”的时代。降息降准对房地产的影响有：直接降低购房成本，此次商贷利率从5.15%调整为4.9%，100万20年商贷月供款每个月就可以节省138元，而如果按照去年同期6.15%来算，月供可省707元；同时也让买卖双方提高市场预期，积极入市，第四季度楼市有望继续升温。

全面放开二胎更是让楼市振奋，意味着未来将涌现大批的换房需求，需求结构也将发生变化，刚需与改善型户型面积将相对应提高，三房甚至四房或成标配，目前市场相对滞销的大户型产品有望迎来春天，尤其对人口流入不多的二三线城有促进去库存的作用，市场大户型产品严重积压的窘境将得以改观。

楼市方面：

房地产业“金九”成色不足，但“银十”表现良好。今年10月，全国楼市平稳回升，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10849元，环比上涨了0.30%，百城住宅均价连续第3个月出现双涨，而环比涨幅居前十位的城市依次是：深圳、惠州、武汉、东莞、温州、保定、合肥、海口、包头、北京。价格继续上涨的原因有：1、由于央行年内多次降息，购房成本不断降低，尽管开发商降价意愿不高，但依然能刺激客户入市的积极性；2、房企推新盘的热情提高，造成一些重点城市出现楼盘数量大幅上升的情况，而新入市的楼盘价格也相对较高。

展望第四季度，在持续宽松的政策环境下，购房需求将继续稳步释放；同时，随着年底临近，多数房企在年度销售目标和资金回款压力下，将采取更积极的销售策略，市场整体库存压力将继续缓解。价格上看，不同城市仍将分化，热点城市房价或将继续平稳上涨，而库存压力较大城市将保持稳定甚至有所下调。

二、宏观经济政策环境及解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1十八届五中全会闭幕  提出一个“全部”、五个“全面”

10月29日闭幕的中共十八届五中全会提出了“硬”任务，即“一个全部”和“五个全面”。具体内容为“一个全部，五个全面”。其中“一个全部”指贫困县全部摘帽。“五个全面”：1、全面放开竞争性领域商品和服务价格；2、全面节约和高效利用资源；3、全面实行准入前国民待遇加负面清单管理制度；3、全面实施城乡居民大病保险制度；4、全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。毋庸置疑，这“五个全面”助力中国未来发展迈上“五个新台阶”。

另外，会中也衍生新的热词：贫困县全部摘帽、网络强国战略、分享经济、国家大数据战略、制度性话语权、普及高中阶段教育、免除学杂费、全面二孩等词语，成为全会新词

解读：从本届全会来说，足见未来五年，百姓或将享受10大优惠：1、困难学生高中学杂费将免除；2、全面放开二孩；3、技术工人工资将上涨；4、基础养老金全国统筹；5、大病保险全覆盖；6、医疗、医保、医药联动；7、百姓将享受更好的公共服务；8、实施食品安全战略，人们吃得更安全；9、贫困县全部摘帽；10、蓝天白云看得见。

1.1.2  10月财新中国制造业PMI升至48.3 下行趋势缓解

中国物流与采购联合会、国家统计局1日发布的数据显示，10月中国制造业采购经理指数(PMI)为49.8%，与9月持平。非制造业商务活动指数为53.1%，环比下降0.3个百分点作为衡量制造业景气程度的重要先行指标，该数据已连续8个月低于荣枯线50，表明制造业处于萎缩区间，但下行趋势有所缓解。

解读：制造业颓势减缓表明前期稳增长政策开始发挥作用，但目前总需求不足仍然是中国经济面临的主要困难，大宗商品价格持续下跌带来的通缩风险需引起关注。另外，中国扩张性的财政政策和进一步的宽松货币政策应该有助于刺激第四季度和2016年第一季度的经济温和反弹。

1.1. 3珠三角制造业倒闭调查：七大劳动力密集行业成重灾区

在国内经济下行压力加大背景下，中国制造业也步履维艰。《每日经济新闻》记者通过对公开报道的不完全梳理发现，今年以来，珠三角地区共有76家企业关门，其中东莞占27家，比例超关门企业总数的1/3。

据不完全统计，今年来珠三角被公开报道的倒闭的大中型工厂共有76家，主要集中在陶瓷、家具、纺织鞋子、玩具、纸品包装、电子、LED等7大行业，这些行业均属于劳动密集型行业；其中订单不足导致珠三角电子行业倒闭或员工停工现象，珠三角今年14家电子类企业关门或倒闭，4家公司因订单不足引发员工纠纷。

解读：珠三角企业关门原因有：1、鞋帽、家具等都是劳动密集型行业，随着劳动成本不断提高，原先赖以生存的低成本优势就消失了；2、部分企业家在经营中缺乏向品牌、高端方向转型的眼光，导致企业无法适应大环境；3、电子行业很大是由于订单不足引发倒闭或员工停工现象；4、外贸严重缩水，也是一方面的原因。

1.1. 4发改委：年底每个省都必须出台户籍制度改革方案

11月3日，国务院新闻办公室在国务院新闻办新闻发布厅举行新闻发布会。发改委主任徐绍史表示，现在正采取有效措施拓宽入户通道，让有意愿、有能力的农业转移人口在城镇落户。现在已有25个省（区、市）出台了户籍制度改革方案，我们要求到年底每个省（区、市）都必须出台方案。

解读：城镇化一直是发展中大国的一个重大的、现实的课题，提高户籍人口城镇化率是新型城镇化的核心目标。因为城镇化是稳增长、调结构的一个黄金结合点，但是城镇化最重要的问题还是人的城镇化。

目前采用的措施有：1、拓宽入户通道，让有意愿、有能力的农业转移人口在城镇落户，而农业转移人口有了城镇户籍之后，就要享受城镇的公共服务，公共服务最核心有“五件事”，包括就业、住房、医疗、社保、教育。2、加快“三挂钩”机制，调动城市政府吸纳农业转移人口落户的积极性，“三挂钩”就是财政转移支付与农业转移人口市民化挂钩、城镇建设用新增指标与农业转移人口落户数挂钩、中央基建投资安排与农业转移人口市民化挂钩；3、带动新农村的建设，进一步改善农村的生产生活条件。

1.1. 5中国27省份“晒”GDP   中西部地区经济增速明显

中国各省份发布的前三季度GDP数据显示，除北京、上海、河北、吉林四省份外，余下的23个省份GDP增速均高于6.9%的全国平均水平，其中17个为中西部省份。位于中国内陆西南地区的重庆市，今年前三季度的GDP增速在27个省份中排名第一。

解读：2015年GDP增长预期目标是７％左右，而前三季度中国GDP均增长水平为6.9%。从国际层面来看世界经济的复苏是不及预期的，同时美国加息预期进一步强化；国内情况来看主要是我国还在结构调整的关键阶段，而前期增长较快的像汽车、手机这些行业受市场容量限制进入调整期，国际和国内层面因素的相互叠加，是造成三季度经济增速有所回落的主要原因；而推动中西部经济增速明显的因素表现在铁路建设的重点逐步向中西部地区的转移； “一带一路”战略的促动等。

1.1. 6 国家统计局：经济不存在失速风险  可继续降准降息

根据统计局发布的最新数据，第三季度经济延续了近年来增长速度温和回落、结构分化日趋明显的特征。具体来看，有5方面特征：经济增速继续换挡；民生指标运行平稳；结构分化十分明显；增长质量和效率继续提高；创新创业动力不断增强.

因此可以说，三季度经济数据出现一定的波动，并不能说明经济出现了趋势性下滑。我国经济依然处于“三期叠加”影响之下，经济增速换挡是一个自然的正常过程。同时，放眼世界，我国依然是全球增速最快的经济体之一。

解读：虽然增速出现波动，但没有改变经济发展总体平稳和趋势向好的根本态势，我国经济并没有失速风险，主要表现在：1、从经济增速看，三季度的经济波动是温和的，并没有出现所谓的断崖式下跌；2、支撑经济增长的一些力量可望在四季度进一步显现，前期采取的降准降息、减税降费等宏观调控措施，将在今后一个时期持续发力，而近期审批通过的大量工程包可望在四季度落实；3、改革红利不断积累，创新创业动力不断增强；4、区域国家战略将产生积极影响，随着京津冀协同发展、长江经济带等区域国家战略的逐步实施，区域间协同效应正在发挥越来越强的作用，而“一带一路”和国际产能合作也将为我国企业提供更广阔的发展空间，为经济平稳运行提供更强有力的支撑。

另外，为实现全年经济发展主要目标，下一步除了继续深化改革，还需要进一步加强精准宏观调控，如可以进一步采取减税降费措施，减轻企业发展负担。可以加大包括基础设施建设、民生工程建设在内的公共产品、公共服务投资力度，尤其是加强PPP(政府和社会资本合作)项目的落地，发挥民间资本积极性。而从货币政策看，由于物价走势平稳，企业尤其是中小企业融资难现象依然比较普遍，因此在适当的时候进一步降准降息可能是有益的。

1.1. 7金融等四大行业营改增打响攻坚战 涉1.6万亿营业税额

2015年被认为是营改增的收官之年，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点后，意味着营改增全面推开。

解读：针对金融业、建筑业(含不动产)、生活性服务业各自不同特点和情况，做好各项前期准备，特别是针对上海金融产业集中的特点，密切关注营改增对金融业上下游产业、上海市金融中心建设以及对税收收入的潜在影响，确保改革平稳落地，有序推进，为经济转型再添动力。

金融业实施营改增对银行的影响主要表现在3方面：1、由于银行业进项税额抵扣比一般行业要少，营改增之后，银行实际税负可能会上升；2、营改增可能会影响一些地方的财政收入能力，而地方政府是银行贷款的主要对象之一，这无疑会加大银行信用风险；3、营改增之后，银行的相关财务系统都要发生相应调整，短期内会增加银行管理成本。

1.1.8李克强：给地方以更大决策自主权  资金统筹权先行先试权

李克强在经济形势座谈会上强调，下一步要继续创新宏观调控方式，精准实施定向调控、相机调控，加强逆周期调节，管控好潜在风险，巩固经济基本面，培育发展新动能：1、深化结构性改革，推动大众创业、万众创新，与“互联网+”、“中国制造2025”相结合，促进新型工业化与信息化深度融合，加快工业智能改造升级；2、推动以人为核心的新型城镇化与农业现代化协调并进；3、推进更高水平的对外开放，利用自贸区平台，积极探索适应深化开放要求的体制机制，在国际形势变化中趋利避害，在合作共赢中拓展发展空间。

而做好下一步工作，关键要充分发挥中央和地方两个积极性，充分激发各类企业的积极性，充分调动广大干部和群众积极性。给地方以更大的决策自主权、资金统筹权和改革先行先试权，让想干事、能干事的地方获得更多支持。推动国有企业深化改革、创新机制、增强活力，继续加大对小微企业和有市场有效益企业的支持，营造良好的融资和营商环境。用合理的“容错机制”和完善的激励机制，使创业创新者的活力不断涌现。

1.2政策动态

1.2.1央行再度降息  百万房贷还20年  明年月供降700元

距离上次“双降”尚不足两个月，2015年10月23日晚间央行再次祭出“大招”，央行宣布自10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点，以进一步降低社会融资成本，保持银行体系流动性合理充裕。这也是今年以来第五次降息降准，此次“双降”有利于降低购房者置业和房企融资的成本，有利于四季度楼市的继续回暖。

实际上，今年以来央行频繁运用信贷杠杆，我国信贷政策日渐宽松。据统计，本次已是今年第五次降息降准，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%，五次降息的调整幅度达1.25个百分点。

解读：GDP低于7%的目标，工业企业跌幅继续扩大，物价跌幅大于预期，是本次降息主要原因。而央行此次“双降”的举措，对房地产层面来说，意义不仅仅在于为购房者和房企“减负”，也向市场释放了一个积极的信号。由于房贷成本的降低，购房者的积极性会有所提高，交易量预计会趋于活跃，一二线较发达城市的房价或将会继续上升，助力第四季度房地产市场继续复苏。

但正是由于央行货币政策的持续宽松，或将导致楼市需求大量透支，楼市在下半年疯狂后，2016年初可能将再次陷入调整期。而且后续发债利率的降低，会刺激房企加大融资规模，后续几年偿债期或将密集到来，房企需加大对此风险的警惕。

1.2.2二胎全面放开或改变住房需求结构  四房将是刚需

全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，引起全国热议，这是十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策后，我国人口与生育政策的又一次重大调整；同时也将是养老、教育、医疗等社会经济领域的一次前所未有的变革，对房地产 、婴幼儿用品等行业将带来巨大的利好。

解读：对房地产产生的影响将有：1、推动未来住房需求结构出现革新，刚需与改善型户型面积将相对应提高，三房甚至四房、保姆房或成标配；2、人口流入不多的二三线城市有促进去库存的作用，市场大户型产品严重积压的窘境或得以改观；3、学区房地位更加不可动摇，成为客户考虑的重要因素。

1.2.3住房公积金信贷资产证券化提上日程  超7000亿待入楼市

信贷资产证券化正在成为稳定住房消费的有力手段和工具。继棚户区改造及其货币化补偿成为信贷资产证券化置换出信贷额度的首要用途后，住房公积金信贷资产的证券化，已经被监管层提上议事日程。

所谓信贷资产证券化是指，将原本不流通的金融资产转换成为可流通资本市场证券的过程。从广义上讲，是指以信贷资产作为基础资产的证券化，包括住房抵押贷款、汽车贷款、消费信贷、信用卡账款、企业贷款等信贷资产的证券化。

解读：自2015年两会开始，稳定住房消费即已成为房地产政策的主基调，而住房公积金已经被监管层定性为“一头连着经济、一头连着民生”的重要稳定住房消费手段。一直以来，住房公积金贷款使用效率较低，为提高使用率，未来一系列提升住房公积金使用效率、提高贷款使用量的政策相继出台。个人住房公积金贷款信贷资产证券化一旦正式成行，其置换出的信贷额度，有望优先用于稳定住房消费、改善民生和住房条件领域。

1.2.4广州公积金贴息贷款已实施 贷80万20年省利息10万

广州市住房公积金管理委员会在广东率先推出以银行贷款、公积金贴息为形式的公积金个人住房贴息贷款业务，自10月26日起实施《广州市住房公积金贴息贷款实施办法》。

目前，中国建设银行广东省分行、中国银行广东省分行、广州农村商业银行可受理住房公积金贴息贷款业务(目前只限组合贷款)。3家承办银行只受理商业性和公积金贴息的组合贷款，其它贷款条件按广州住房公积金贷款的相关规定执行。

解读：今年以来，全国已经有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，北上广深等多个城市先后提高了公积金贷款额度。整体看，全国层面的公积金政策刺激将逐渐对房地产市场产生影响。广州相比其他城市，提高公积金贷款最高额度，公积金贴息贷款直接降低了购房者的购房成本，对广州房地产市场的刺激作用更为明显。

1.3市场动态

1.3.1百城房价连续6月环比上涨  深圳涨32.7%全国领跑

据中国指数研究院11月1日发布的百城价格指数，10月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10849元/平方米，环比(与上月相比)上涨0.30%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。自今年5月份房价止跌回升后，百城住宅均价已经连续六个月出现环比上涨。同比(比上年同期)来看，在经历连续十个月下跌后，目前已连续三个月呈现上涨态势。

北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为20191元/平方米，环比上涨0.65%，涨幅较上月扩大0.15个百分点；同比上涨6.65%，涨幅较上月扩大1.01个百分点。一线城市中，深圳房价同比上涨32.66%，居于首位；上海上涨12.21%；北京上涨6.44%；广州房价同比下降2.56%。

解读：10月为“银十”楼市传统旺季，房企推盘再度发力，重点城市推盘量大幅上升，在持续宽松的政策环境下，购房需求将继续稳步释放。价格上看，不同城市仍将分化，热点城市房价或将继续平稳上涨，而库存压力较大城市将保持稳定甚至有所下调。

深圳房价同比涨幅明显，但环比来看，实际上已经出现下滑的趋势。10月受新盘普遍调低售价影响，均价环比下滑7%，降至33599元/㎡，出现量价齐跌的现象。所以接下来开发商新推盘的价格定位，营销活动很关键，如果定价合理，年底一二手市场的成交量还是可以期待的，整体市场预期不会短时快速转向，价格将维持高位。

1.3.2五大房企迈入“千亿俱乐部” 中小企业业绩不容乐观

房企今年前三季度的“战绩”陆续出炉，龙头房企业绩稳定增长，万科、恒大、保利地产等多家房企已过千亿，销售金额和面积门槛也均延续了上升趋势，分别为——万科：销售金额1804.7亿元；绿地：完成全年目标的51%，1360.68亿元；恒大：完成全年目标超八成，销售金额1287.4亿元；保利：业绩同比增长19.60%，销售金额1097.88亿元；中海：物业合计销售为1226.02亿港元。预计有可能完成年度业绩指标的房企不在少数。但也有部分房企目标完成情况较差，在四季度将承受不小的压力，尤其是中小房企

解读：销售情况优秀的企业有3大特点：1、龙头房企项目易热销，业绩保持稳定增长；2、标杆房企的项目数量多，品牌效应强，受到市场及季节因素的影响较小；3、布局重心在一线及重点二线城市，旗下项目销售业绩良好；4、改善型产品为主的房企业绩增长明显，尤其像绿城中国、首开股份等房企，销售业绩都出现了大幅度的提升。

而中小房企销售业绩并不如想象中如意，同时在房地产企业面临去库存压力之下，行业优胜劣汰机制愈加明显，部分房地产企业不得不采取出让企业或项目股权的方式来保持企业生存发展，市场态势逐渐成为“大鱼吃小鱼“，而这种现象已在二三四线城市已风声水起。新常态下，小型房企的生存之道维艰。

同时一线城市开发商表现出前所未有的“爆发力“，牵手互联网+、深挖产品、构建新的楼市业态等等无一不是在做改变，祈求在不确定的行业环境中屹立。行业整合和企业转型趋势加强，未来房地产市场两极化更为明显，且一线市场房企抱团，二三四线城市小型房企将迎来并购潮，甚至退出市场。

1.3.3房企整合加速 前三季度完成并购176起金额1600亿

国企改革呼声高涨，房地产行业深度调整在即，央企地产在这一时运变化中寻找新的发展方向，并购重组以求大求强。研究报告显示，2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与去年同期相比，房企并购重组的数量和金额均明显增多。

解读：由于行业优胜劣汰机制愈加明显，部分房地产企业不得不采取出让企业或项目股权的方式来保持企业生存发展。而股权收购和项目收购是近段时间房企并购的主要模式。一方面，企业通过参股目标企业，或与其他机构合作开发的方式控股目标企业，进而获得较高利润。另一方面，通过对目标项目的收购可以帮助企业获得开发资源，扩大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。

1.3.4碧桂园首次在北京拿地  房企一线城市抢地态势明显

多次参与北京土地竞标而未有斩获的碧桂园，10月22日终于如愿。在丰台两宗商业地块的出让中，碧桂园联合金茂力压群雄，以51.8亿元的总价联攻两城。

解读：早就围着北京周边打游击“练级”时，碧桂园同时完成了于上海和深圳两个一线城市的落子。今年7月份，碧桂园通过官方微信公司透露，集团董事会于5月28日决定全面进军“北上广深”等一线城市，筹建一线城市区域公司。而随着碧桂园财务状况和融资渠道的改善、拓宽以及人才队伍的积累，碧桂园过去的“环抱一二线”已经变为“进军一二线”。

这个被誉为三、四线城市专家企业积极进京，只是房企回归一线城市的缩影。吸引房企进京，主要是因为一线城市楼市坚挺吸引着房企回归，而房企回归一线城市的同时也使得未来一线城市的土地竞争更加激烈。

1.3.5佳兆业与多个债权人和解危机暂解除  多地项目恢复销售

佳兆业在上海的城市广场、金融中心、佳兆业8号这三大主力项目，均与债权人达成相关协议，恢复了正常的施工与销售工作，意味着佳兆业上海公司可谓全面复活，由于上海是佳兆业战略布局的重镇，因此，上海项目销售的重启对于仍未完全摆脱困境的佳兆业来说无异于一针强心剂。

同时佳兆业位于武汉的项目金域天下，也与主要债权人达成了和解，并签订了调解书，10月11日该项目正式重启了销售。另外一个月前的9月12日，惠州佳兆业1号时隔1年后再次开盘，这也是佳兆业去年陷入危机后，首个重启销售的项目。佳兆业相关人士便透露，“公司算是度过最困难的阶段，不少项目也接近和债权人和解，陆陆续续更多的项目会开始恢复销售”。

解读：自去年发生“锁房”事件后，佳兆业的经营状况一度陷入休克状态。但随着创始人郭英成复职董事局主席职位后，佳兆业在广州、上海、苏州、杭州、武汉、惠州等多个城市的项目已经重新恢复销售。对于佳兆业来说，在度过了难熬的一年后，随着各地项目的陆续解封，公司的经营将重新走上了正轨。

1.3.6房企抢高价地背后 房地产投资能否触底回升

伴随着宏观经济GDP跌破7%，1-9月房地产市场的投资增速也加速下滑至2.6%，创下6年来新低。然而与此同时，房地产销售却日渐回暖，尤其在一二线市场。9-10月份，土地市场也出现回暖苗头，房企在一线城市争抢高价地。10月20日，北京丰台一地块拍出7.5万元/平方米的楼面地价，再次刷新高价地纪录；一二线城市的土地成交不断升温，加之三线城市土地溢价率上扬，或带动房地产投资见底回升。

解读：房地产投资前三季度基本延续了增速持续放缓的态势。一方面是三四线城市土地出让今年比较缓慢，牵制了投资数据上升；另一方面是大部分城市和房企依然在去库存，投资相对冷淡。而土地市场的分化仍然明显，购置面积和成交价格的背离，反映市场区域分化的影响，一线城市一如既往保持着较高的热度，而三线城市的溢价率回升也透露出积极信号，四季度土地市场企稳值得关注。

房地产投资增速企稳，已成为今年GDP增速能否保持稳定的重要因素，可预知四季度刺激性政策必不可少。因为要实现7%左右的年度GDP增长目标，房地产必将起到决定性作用。因此，对四季度整体房地产投资增速、新开工、土地购置情况、商品房销售量等，都可以更加乐观地高看一线。

1.3. 7万达商业地产加速转型   多家百货关闭苏宁或成接盘侠

今年以来，在广东区域，万达百货已关闭了增城、佛山、江门等门店，上半年还关闭了东莞店。短短一周内全国多个地方万达百货关停的消息不绝于耳。万达百货今年开始批量关店。在全国拥有90多家店的万达百货，今年已经有40多间百货店关停，占比超过了40%。据了解，继上半年关闭10家门店之后，万达近期正着手关闭45家万达百货。

截至2015年7月，万达百货一半以上处于亏损状态。公开资料显示，万达百货去年完成收入154.9亿元，同比增长39%，只完成调整后计划的91%。此外，万达百货净利润增亏7%，亏损不断扩大，“止损”成为当务之急。

而9月初，王健林和张近东签下了万达和苏宁的战略合作，开启了中国最大不动产地产商和中国最大零售商的合作。根据合作协议，苏宁易购云店等品牌将入驻万达广场经营，首批合作项目40个。

解读：在购物中心去百货化趋势愈演愈烈时，已完成历史使命的万达百货从万达广场离去或许成为它最佳的选择。而且随着万达商业的快速发展、招商能力明显增强以及品牌影响力的不断提升，万达商业依赖万达百货的支持才能实现快速发展的日子已经一去不复返。

1.3.8绿地发布互联网金融战略  计划三年内产品规模破千亿

10月27日，绿地控股发布互联网金融战略，线上综合互联网金融服务平台——吉客网正式启动，标志着绿地全面进军互联网金融领域。通过打造“金融服务云”，对接、打通并服务于旗下多元产业，不仅实现传统金融业务与服务的转型升级，同时将多元产业的资源优势、平台优势、协同优势最大化。

解读：绿地的互联网金融战略将突破简单的嫁接房地产业务的应用，而是将依托互联网技术，把金融作为工具，串联实业、消费、服务，是绿地加快转型升级的重要布局。另外，顺应“互联网+”大势，绿地正着手推动“互联网+金融+实业”深度融合。

1.3.9中国居民金融能力报告：大部分家庭把房产当投资手段

银率网日前发布的第二期《中国居民金融能力报告》显示，中国居民对房地产的依赖性很大，调查数据显示，中国家庭房产拥有率达到83.43%，31.99%的中国家庭把房产作为一种投资手段。

报告显示，在各类投资产品中，基金投资最有吸引力，其次是股票和房产。房产对于中国家庭来说具有投资和居住等多重属性，很多中国家庭把房产作为家庭的重要资产配置。

解读：实际上，中国家庭房产拥有率达到83.43%，而且拥有两套以上房产的家庭更占到40.07%。其中有52.07%的家庭，房产价值占家庭总资产一半以上，更有16.19%的家庭这一比例占八成以上。31.99%的中国家庭把房产作为一种投资手段。从地区分布来看，房产占到家庭总资产八成以上的家庭主要集中在北京、广州、上海、江苏、福建等房价较高的区域。

2、东莞

2.1经济层面  

2.1.1东莞房企受产业地产蓝海诱惑 三五年后竞争会更激烈

8月，东莞出台产业园产权分割管理暂行办法，由工业用地、科研用地开发的产业园将有望有独立产权和转让。9月，不少产业园纷纷提交材料申请产权分割；10月，东莞本土品牌开发商光大地产高调宣布进军产业地产，并且将在2016年元旦正式开园。在外地品牌开发商纷纷宣布转型的时候，东莞的本土开发商也争分夺秒地布局产业园项目，寻求新的盈利点。

解读：目前东莞的产业园还是以租为主，在政策完全落地之前还不能进行产权分割和转让。但是对于新开发的产业园，靠租金和出售基本都赚不了钱，最大的盈利点是需要靠通过股权投资，对园区一些优质项目和企业进行培育孵化，通过企业的快速成长，来分享其带来的红利。

对于目前东莞产业园遍地开花、良莠不齐市场来说，是存在较大的泡沫，一些经济实力不强的产业园则可能会面临经营失败的结局；特别产权分割政策落地后，地产开发商或者上市企业进驻产业园，淘汰也就在所难免。

2.1.2东莞超四成银行执行首付25%   提高购房者看房热情

9月30日央行通告“不限购城市居民首次贷款购房最低首付25%”的政策，已证实在东莞落地，10月中下旬已有建行、中行等多家银行已经执行新政；而农行、邮储银行等银行则在等待上级单位通知，预计新政在短时间内落地。

解读：此次新政的焦点在于首次贷款，而非仅是首套房，同时此次政策中明确指出，新政的执行范围是“普通住房”，意味着享受新政策的房屋必须满足小区容积率大于1，且房屋面积小于144平方米。以市场一套总价100万元的房屋为例，买房人原先需要掏的最低首付款是30万元，此次政策调整后，最低首付款降低为25万元，直接降低购房首付成本，有望继续刺激客户入市。

不过，是否用足首付2.5成的政策还需因人而异。新政是“首付最低2.5成”，银行会根据客户的具体情况来综合评定。如果客户个人征信记录“污点”较多，不仅影响房贷利率优惠，2.5成的首付比例也无法获批。此外，如果购房者的财力超过2.5成首付款，多出来部分如果有好的投资理财途径，就可以“顶格”用满2.5成首付比例，多余的资金可以用来获取更高收益。

2.1.3东莞地税：共推税银互动 “雪中送炭”助小企业融资

截至9月初，“税银通”贷款申请量已经突破1.2万户，目前已有5192户企业通过预审批，其中1115户企业已成功获得贷款1.72亿元，另有4077户已通过预审批的企业将在近期再获贷款额3亿多元。

东莞市“税银通”合作服务项目由东莞市国税局、东莞市地税局联合金融管理局共同推动，并引入微众税银第三方平台，将企业的纳税信用、涉税信息等与银行信贷对接，实现以税定信，从而为纳税人提供无抵押、无担保贷款，更好地满足企业融资需求，更好服务诚实守信的纳税人。

解读：自“税银通”服务项目在今年上半年正式推出以来，短短几个月时间即深受以中小微企业为主的东莞纳税人热捧。“税银通“实现了服务对象、服务内容、服务银行数量的全面拓宽，而升级后的“税银通”平台涉税信息体系更完整，除原有的完税状况、纳税信用等级评定等信息外，服务对象从A级纳税人拓宽至B级和C级纳税人，受惠企业数量从2589户增加至12.13万户;服务内容则增加税务登记、纳税申报、财务报表、发票管理、税务违章等五大类信息，为银行授信审批提供充分依据，帮助提升审批效率、减少企业等候时间。

2.1.4东莞将再添高铁线：不用1小时到香港  半天即可到北京

京九高铁的走向基本确定，广东再添北上的出省大动脉。随着昌吉赣（南昌-赣州）、商合杭、京霸铁路等线路环评陆续进入公示阶段，京九高铁的走向基本确定为北京、霸州、衡水、聊城、菏泽、商丘、阜阳、麻城、九江、南昌、吉安、赣州、龙川、河源、惠州、东莞、深圳、香港九龙。

2.1.5东莞将与广深8条地铁对接   支撑珠江口东岸创新走廊

东莞将有4条轨道交通线路与广深8条地铁接驳。同时，在东莞境内40公里长的莞深快轨将为打造珠江口东岸“创新走廊”提供最重要的交通基础设施支撑条件。

在市域轨道交通轨网层面，东莞此前已出台《东莞市轨道建设规划》，统筹规划东莞轨道交通网络构建。总规草案进一步优化调整原规划的1号线、2号线、3号线、 4号线，并预计与广州地铁5号线、13号线对接，与深圳地4号线、6号线、10号线、11号线、18号线、20号线对接。

在此基础上，东南组团、东北组团、西北组团还将新增3条远期预留通道完善整体轨网衔接。东莞将预留通道一连接中心组团与西北组团，预留通道二连接东北组团与东南组团，预留通道三连接中心组团与东北组团。

2.1.6中徳创新产业园落户东莞 将打造千亿元生态工业园

在德国总理默克尔访华之际，中德再传合作佳讯。从广东东莞市政府获悉，由中国和德国公司合资亿元人民币注册成立的东莞中德创新产业园项目落户东莞，并在东莞厚街镇召开项目推介会。

解读：东莞中德创新产业园有限公司由北京百年融熥投资集团、OHK中德创新合作中心和德国天鹅湖投资有限公司共同合作，注册资金一亿元人民币，将打造一个集高端装备制造、节能环保、新型材料、现代物流等创新技术生产基地，包括国际化教育培训、现代时尚生活服务为一体的年产值超千亿的生态工业园区，将对厚街经济带来明显的促进作用。

2.1.7莞深快轨或串联“创新中轴线” 东莞境内选线未确定

在新一轮的城市总规中，东莞将以松山湖作为中心组团，建设全市最具竞争力的高品质综合服务中心和创新中心，因此，松山湖的交通路网规划显得尤其重要。从市城乡规划局获悉，松山湖将通过公路、快轨等多种形式对接深圳，实现与深圳的交通一体化。

市城乡规划局相关人士还透露，本轮总规在创新引领、深莞融合的发展背景下，立足区域经济发展需求，结合松山湖、生态园“两园统筹”发展，提出莞深快轨的另一个备选线位。

该线位串联生态园、松山湖的“东莞创新中轴线”，连接深圳大沙河创新走廊和前海地区，为打造珠江口东岸“创新走廊”提供最重要的交通基础设施支撑条件，同时该线位可通过莞惠城际和2号线转换与市区快速联系。

2.1.8东莞用5年打造“广东国际会议之都” 建会展专家库

到2020年,东莞市每年举办具有国际或全国影响力的品牌专业展览会不少于20个,举办具有较强区域影响力的专业展览会不少于30个,展出总面积超过200万平方米。日前发布的《东莞市人民政府关于促进会展业发展实施意见》(以下简称“意见”)指出,我市计划用5年的时间,打造“广东国际会议之都”。

解读：会展业作为现代服务业的重要组成部分,是创新驱动的“孵化器”,是商贸流通的“加速器”,是促进经济和社会发展的高端枢纽平台,也是城市经济竞争的“制高点”,既有利于推动制造业的转型升级,又有利于推动服务业及其它产业加快发展。因此,今后东莞将把会展业作为我市现代服务业的支柱产业来发展,将其纳入全市社会经济发展总体规划。

今年,“互联网+”成为热点概念,如何实现与“互联网+”的融合,也是会展业未来发展的重要方向。会展的功能和互联网一样,主要解决沟通的问题。在互联网的视角下,会展产业要借用互联网的盈利模式:跨界、做平台、打造生态圈,用“互联网思维让会展产业产生溢出效应”。

2.2政策动态

2.2.1东莞修订人才入户管理办法：企业可推荐员工入户东莞

11月3日，市人力资源局公布了新修订的《东莞市人才入户管理办法》(征求意见稿)(以下简称新《办法》)，增加了企业自评人才入户，且放宽了条件准入类人才入户的部分准入条件。

与之前相比，新《办法》最突出的变化是将人才入户分成了三类：条件准入、积分制入户和企业自评人才入户。符合准入条件、累计积分达到100分或经企业自评且公示无异议的，可申请获取入户资格。

所谓企业自评人才入户，是指企业可向当地镇街提出申请，获得自评资格，自主评选、推荐员工入户，进一步吸引和留住人才。

解读：新入户政策的亮点有：1、将员工入户的决定权下放给企业，企业按照相关条件直接推荐员工入户；2、放宽了部分准入条件，将条件准入的申请年龄统一放宽到50周岁，而调整前的准入条件为年龄在45周岁以下；3、职称类人才直入门槛从“中级职称”降低到“初级职称”，将“本市职业学校、技工院校具备中级工以上国家职业资格的学制教育应届毕业生”从“本市院校”扩大到全省；4、对积分项目进行优化调整，包括精简与条件准入类人才入户重复的国家注册执业资格、初级以上职称、高级工以上职业资格等积分项目。

入户门槛的降低,有望进一步刺激人才入户东莞。特别是放宽全省职业学校、技工院校等应届毕业生直接入户东莞,有望吸引更多的技能人才来莞落户和就业。

2.2.2 长安“三旧”改造专项规划出炉  划定五改造政策分区

日前，长安镇“三旧”改造专项规划（2015-2020年）（以下简称“专项规划”）已于9月编制完成并向社会公开，根据专项规划，未来5年，长安将镇域范围划定为5大改造政策分区，包括改造核心区、产业保障区、生态保护区、历史文化及特色保护区、战略统筹区，规划总面积为98.12平方公里，规划期限为2015年—2020年。

其中，改造核心区面积2400公顷，规划建设用地2310公顷，占长安镇域规划建设用地的33.4%，主要包括西部改造核心区和长安中心区改造核心区以及莲花山庄改造核心区。

产业保障区主要布局在振安路沿线，未来作为长安镇产业转型升级的重要空间载体，以“工改工”为主要改造形式，推进长安镇的高水平崛起，是以发展工业、仓储、科研设计、公共设施为主的区域，可适量发展金融保险、贸易咨询等项目。