瑞峰：银十成交火 东莞成交量突破百万平方米

   一、 10月楼市总结

1、 市场综述：月成交量再刷新高    银十楼市热闹翘尾收官

央行双降、930新政、二胎全面放开等利好政策的出台，为东莞史上“最火十月”做下铺垫。“银十”东莞楼市热闹行情不容小觑，尽管供应市场并不瞩目，但月成交量首次超百万平运行，成绩斐然。

1、供应方面：10月房企推货节奏放缓，住宅供应量65万㎡，环比下滑26%，但依然在高位上运行，改善户型供应放量，反超刚需成为主角；

2、成交方面：银十楼市成交成色十足，成交量突破百万㎡；

3、成交均价：因受低价项目成交拉动，全市均价有所回落，但依然维持在9500元/㎡左右徘徊；

4、片区楼市：松湖片区得益新盘新品的规模上市以及深圳客的频频进驻，供需量皆赶超临深片区，成为最热的片区；而临深片区供不应求局势依然严峻，片区消化周期不足2个月，片区价格也在节节高升，10月超过城区价格，成为房价的最高片区；

5、供求关系：自3月以来，东莞楼市成交逐步上升，而供应市场虽有所放量，但似乎跟不上成交的脚步，楼市供不应求局势持续延续，供求比连续8个月小于1，

6、住宅存量：住宅存量逐月下滑，截止至2015年10月31日，东莞住宅存量仅有442.6万㎡，以近12个月的消化速度来算，消化周期不足6个月，东莞进入“低库存”时代。

2、 新增情况：银十供应月底翘尾后劲十足   改善户型供应反超成主角

2.1各类型供应情况：10月供应表现平淡   除车库外其他产品全线下滑 

传统的营销旺季，东莞供应市场却表现平淡，2015年10月全市仅有25个项目有商品房新增供应，供应量约73.48万㎡，环比下滑26%，同比下滑23%；从各个物业类型的供应来看，除车库产品新增涨幅较大外，其他产品供应皆处在下滑阶段。

10月东莞楼市热闹行情延续，但房企的供应节奏并未加快，住宅供应量65.13万㎡，环比下滑26%，同比下滑19%。主要是因为：1、政策利好市场需求集中释放，新品去货率高，不少项目采用连续高频率加推策略，如南部湾万科城自3月起连续8个月月度新品供应均超过2万㎡；2、东莞楼市供应在三季度尤其是金九期间已经有所释放，借助国庆黄金假期，10月上旬处于蓄客期，集中供应期出现在中下旬，数据显示：2015.10.15-10.31期间的住宅供应量达53.79万㎡，约占全月供应的84%；3、经过连续几个月的供应放量，大部分项目皆进入尾盘销售阶段，无新品推出，而新项目因工程进度以及认筹量不足等原因，入市时间也有所推迟。

2.2历年同期对比：10月供应在月均水平上运行    预计全年供应将达800万平

与历年的同期数据相比，今年10月的供应市场表现并不出色，住宅供应量65万㎡，约占1-10月供应量的10%，维持在今年月均供应的水平上。因为今年楼市成交热闹，供不应求的局面频现，故一直以来都有供应不给力的错觉，但从整体数据来看，1-10月的供应量已超历年同期新高。11-12月是房企年终业绩的冲刺阶段，预计年底供应翘尾现象将现，预计全年住宅供应将达800万㎡以上。

2.3月度走势：6月起供应放量   连续4个月60万㎡以上运行

从趋势图上来看，今年的供应市场在1月到达高峰后迅速回落；2-5月东莞楼市主要以去库存为主，供应市场相对冷清；6月因东莞库存量降低，市场急需补仓，加上上半年业绩冲刺所需，供应有所加快；进入下半年，楼市持续热闹以及政策的利好给房企足够信心，供应节奏如期加快，连续4个月在60万㎡以上的高位运行。

2.4各产品供应分布：改善、豪宅产品供应加大  100-130㎡产品成供应主角

从住宅产品的供应结构来看，10月改善产品成为供应市场的主力军，100-130㎡微改善户型，反超70-100㎡刚需产品的供应成为主角，占比约34%，主要是横沥碧桂园、碧桂园天汇、光大山湖城、星城玉珑湾等项目贡献；130-160㎡改善户型以及别墅产品的供应比重也有所上升。自楼市政策向改善户型倾斜，改善需求抬头，而房地产70/90政策悄然消失，再加上二胎的全面放开，改善和豪宅户型或迎来营销旺季，故房企顺应时势加大改善产品和别墅产品的供应。

2.5“金九银十”供应：9-10月供应176.6万㎡处在同期低位  错峰推货或是主因

“金九银十“作为一年中最重要的营销节点，供应市场相对活跃，今年9-10月东莞有68个项目有商品房供应，基本和近两年保持持平，供应量176.6万㎡，在近五年同期中处在中下水平，工程进度、错峰推货等是主要的原因；纯新项目上市有14个，主要集中在松湖片区，住宅表现在翡翠松山湖、嘉盈名苑、晟园、天汇碧桂园、翔龙御湖居、星城玉珑湾等项目。

2.6新品去货情况：批量加推成主流   热门区域项目新品去货率高

3、 成交情况：月成交量首超百万平   松湖片区成交最热

3.1各类型成交情况：投资需求抬头   公寓成交出色  商业成交依然冷谈  

10月东莞楼市成交再传佳绩，住宅成交量105.18万㎡。环比增长13%，同比增长86%。历年来月成交量首次突破百万㎡，银十楼市成交成色十足，完胜金九楼市。从各物业成交来看，洋房、住宅公寓以及商务公寓的成交出色，别墅产品虽然环比有所下滑，但同比上涨25%，商铺、写字楼成交下滑趋势明显。受深圳客户的需求支撑，东莞住宅市场热闹之势已显，但商业市场却依然冷清，一方面是因为东莞商业氛围不够浓厚，投资回报率较低，再加上互联网对传统商业的冲击，产业园办公模式的兴起，导致东莞商铺和写字楼成交持续低迷；另一方面在住宅楼市一路热闹的前提下，银行宽松的信贷以及利好政策的推动，投资性需求有所抬头，住宅公寓和商务公寓产品成交皆有明显的上涨之势。

3.2月度走势：连续7个月创同期新高    10月成交量首超百万平

从趋势图上来看，今年楼市成交一直处在上升的阶段，自3月楼市回温后一路高歌向上，5、6月已上升至90万㎡以上；三季度虽然相对有所微降，但依然在80万㎡的高位上运行。四季度开局不俗，10月成交量更是突破百万㎡，原因在于：1、政策上的利好，央行降息、二胎政策全面放开等皆刺激楼市沸腾起来；2、正逢传统营销旺季，客户入市意愿加强，大部分项目成交皆呈上涨趋势；3、品牌房企为冲刺全年业绩，加大新品推货量，如光大山湖城、南部湾万科城、锦龙湾畔等项目成交体量颇大。

3.3金九银十成交：利好政策密集出台     金九银十楼市含金量足

今年9-10月东莞住宅成交量192.88万㎡，同比2014年上涨72%，同比2013年上涨32%。在央行双降、930新政、全面放开二胎等利好政策的刺激以及深圳客户的外溢，今年东莞“金九银十”楼市含金量十足，尤其表现在松湖片区和临深片区。其中松湖片区成为“金九银十”主战场，光大山湖城、万科松湖传奇、碧桂园豪庭、星城玉珑湾、碧桂园天汇等热销项目轮番上阵；而临深片区作为深圳客户的大本营，其成交势头依然不减，锦龙湾畔、珠江观澜御景、保利生态城等项目去货量也不俗。

3.4各产品成交分布：70-100㎡刚需成交稳占上风    100-130㎡上涨幅度大

从住宅各物业类型的成交比重来看，70-100㎡的刚需户型成交依然稳占上风，占比在4成以上；100-130㎡微改善户型成交上涨幅度较大，约占26%；而130-160㎡产品和别墅产品成交皆出现下滑趋势。

3.5各片区成交走势：存量不足临深片区走下坡路   供应放量松湖片区居榜首

从片区成交区域来看，临深片区因深圳外溢需求，3-8月的成交量皆高居各大片区之首，但因片区楼市供不应求局势严峻，难以满足深圳客户需求，自7月起片区成交量下滑趋势明显；与其同时，松湖片区成为承接深圳客需求的重点区域，新品的集中放量，成交量快速上涨中，10月成交超越临深片区，成为片区成交的榜首。

3.6房企排名：万科前十月收金超百亿  本土房企成交相对出色  

4、成交价格：房价维稳基调不变     临深片区均价已赶超中心城区

4.1各类型均价对比：低价项目成交拉动   洋房成交均价环比下滑明显

2015年10月东莞楼市价格依然在9千上运行，住宅均价9576元/㎡，环比下滑6%，基本和去年同期持平。环比来看，除洋房、车库成交价格下滑趋势明显外，其他产品成交价格皆有不同程度的上涨。

自6月以来，伴随着楼市热闹成交，楼市房价过万已经司空见惯，但10月整体均价却未过万，主要是因为：1、经过前几个月的涨价之风，目前除个别品牌项目因成交热闹而就势调价外，大部分项目仍保持维稳的基调；2、低价项目集中入市热销，如光大山湖城、滨江豪园、横沥碧桂园等均价不超过8千的项目，在一定程度上拉低的整体住宅成交均价；另外别墅产品成交占比下滑也是一大原因。

4.2月度走势：全市价格波动较大   10月均价9576元/㎡环比下滑6%

从趋势上来看，今年东莞楼市住宅均价上涨幅度较大，尤其是5月以来，基本上皆在9500元/㎡以上运行。

4.3单价区间分布：6000-8000元/㎡成交比重加大   10000元/㎡以上占比下滑

4.4总价区间分布: 60-100万/套洋房热销占比约52%   别墅以300-450万/套为主流

4.5各片区均价走势：临深片区价格上涨赶超中心城区    松湖片区受个盘影响波动大

5、 供求关系：供求比连续8个月小于1  楼市进入“低库存”时代

5.1供求比：供不应求局势延续   楼市进入低库存时代

自3月以来，东莞楼市成交逐步上升，而供应市场虽有所放量，但似乎跟不上成交脚步，楼市供不应求局势持续延续，供求比连续8个月小于1，导致楼市住宅存量逐月下滑，截止至2015年10月31日，东莞住宅存量仅有442.6万㎡，以近12个月消化速度来算，其楼市消化周期不足6个月，东莞进入低库存时代。

5.2存量和消化周期：住宅存量442.6万㎡   消化周期不足6个月

5.3各产品类型存量：70-100㎡产品存量最多  其次是50-70㎡产品

5.4各片区存量对比：松湖片区存量最多   临深片区消化周期不足2个月

6、 片区楼市 

6.1供需量价走势：大石龙片区得益新盘入市均价上涨明显  中心城区均价波动大

6.2存量和消化周期：临深片区供不应求  城区、松湖、滨海片区消化周期在6个月上下

6.3成交和存量排名：松山湖、东北片区库存较大  品牌房企项目后续爆发力强

7、 营销活动：6大纯新盘入市助力楼市升温  中小型的暖场活动贯穿10月

“银十”东莞住宅成交破100万㎡，这跟房企推货及营销策略有直接的关系。10月，进行全新开盘的项目有中惠悦峰首批推出80套85㎡非毛坯三房、100㎡非毛坯4房；碧水天源怡景湾推出40套313-358㎡双拼、联排别墅；中央盛景推142套79-148㎡纯复式商客工作室；碧桂园天汇推700多套72-240㎡2-5房；班芙春天推136套100-113㎡阔景非毛坯洋房等6大项目进行开盘，且去货皆在8成以上，为东莞整体成交楼市上升做出贡献。而进行新品加推的项目近40个，去货也不俗，尤其临深片区的项目持续畅销，也助推楼市升温。

从楼盘活动来看，房企利用“十一黄金周”进行蓄客， 各项目举办活动基本上都比较具有特色，重复性不高，如恒大御景冰雕展、光大江与城百鸟展、光大山湖城超级迷宫乐园、达鑫江滨新城大眼萌主题乐园等活动都极具特色，为项目带来人流的同时也带来潜在客户，而此后3周多数项目以举办中小型的暖场活动为主，如DIY、亲子活动等，保持项目的热度。从营销策略上来看，挖掘深圳客依然是大部分项目的重要策略，尤其临深片区、滨海片区、松山湖片区等区域的项目，二三级联动、电商渠道都用到极致，只为通过深圳客来拉动成交；而城区方面深圳客进入的势头较弱，客户以本地客户或周边区域的客户为主，所以策略上还是偏于传统类的活动，主打城区的概念，吸引客户。

 新盘蓄客方面，10月有保利中惠悦城、松湖碧桂园、中央银座、皇马郦宫、利丰中央公园等项目举办相关活动进行蓄客，预计将在年底前后入市。在年末最后2个月，房企将全力冲刺，新盘新品上市量仍然巨大。

8、 开工工程

8.1整体状况：仅有4个项目取得开工许可证   10月开工市场大幅降温

2015年10月份仅有4个项目取得了开工许可证，合计开工面积19.04万㎡，其中住宅开工量16.19万㎡，环比下降66%，同比下降79%；非住宅开工量2.85万㎡，环比下降92%，同比下降93%。2015年1-10月住宅开工量合计约671.16万㎡，同比下降15%；非住宅约317.72万㎡，同比下降11%。

8.2新开工走势：经过7月规模开工  8-10月房企全力去货开工量从高位回落

10月份的商品房开工量大幅下滑，仅有19.04万㎡，处于年内第二低位，主要是因为东莞楼市经过2015年上半年持续畅销，房企资金回笼快，资金链充足，再加上对市场的预期向好、信心十足，房企开工热情高涨， 开工量在7月份飙升到358.33万㎡的高位。而经过大规模的开工后，对于后市房企已备足弹药，因此房企集中全力去货，冲刺业绩，使得 8-10月份的开工量从高位回落。

8.3新开工区域分布：主要来源于临深片区  樟木头7.21万㎡开工量领先

10月份仅有有3个镇区有新开工，主要来源于临深片区，其中樟木头得益于汇景香樟公馆7.21万㎡ 的开工量夺冠；常平有2个项目，分别是汇景豪园和常平华建半岛豪庭，合计开工量5.95万㎡，排名第二；黄江排名第三，是由华安商住小区开工3.03万㎡所贡献。

8.4新开工各类型：洋房12.12万㎡占半壁江山   别墅4.07万㎡占21%

8.5新开工明细 ： 4个项目动土合计约16.19万㎡  汇景集团有2个项目开工

二、11月楼市展望

1、新增供应：旧盘加推为主流    供应或将维持在70万㎡以上运行    

11-12月是房企业绩的冲刺期，按惯例房企的推货节奏将有所加快，但因为今年楼市的热闹，大部分房企业绩达标将会比较轻松，故出货心态也将会比较轻松，但对于要在下半年冲刺业绩的房企来说，预计供应量将有所上涨，或将维持在70万㎡以上的高位运行，主要以旧盘加推为主，纯新项目上市量或有所减少，其中景泰·中央银座、中央盛景、松湖雅苑、佳兆业碧海云天、保利中惠悦城、中惠悦峰、利丰中央公馆、嘉宏锦城等纯新项目将在11月份上市。

2、成交情况：年底冲刺成交将持续热闹  改善户型成交或进一步提升

11-12月份将政策利好持续释放及深圳客继续进驻的刺激下，东莞楼市成交仍将热闹，预计全年成交量将达900万㎡以上；区域来看，松湖片区仍将是楼市的主战场，深圳客的抢夺战或是片区项目营销取胜的关键；产品方面，改善户型成交占比将有望得到进一步的提升，因为改善型需求频频受到政策扶持，年底改善需求仍将有序释放，加上近期改善户型产品供应提高，预计后市刚性需求成交高峰将逐步向改善型需求转移。

3、成交价格：价格维稳基调不变   均价或将在10000元/㎡左右运行

楼市热闹伴随而来是价格的上涨，但最后两个月供应量集中二三线镇区，其成交比重或将加大，或一定程度上拉低全市的价格，预计均价将在10000元/㎡左右运行。从营销策略来看，将存在分化，对于一些完成全年销售目标已没有太多悬念的房企来说，年底两个月的营销优惠力度将减弱，价格上也基本保持维稳姿态；而对于销售任务尚未完成的房企来说，成败将会在此一搏，不排除进行优惠促销，加大优惠力度，刺激客户入市，以完成全年业绩。