天为：“双11”周情绪走翘 东莞住宅成交高位拉升

本周迎来了充溢着“买买买”情绪的双11购物节，在双11当天，某宝全日成交额达到912.17亿元，在这个充溢着购买欲望的日子里，东莞的楼市即使在当天没有过多的楼盘提出优惠的信息和活动，但是当天的成交套数也达到457套，占当周总套数的17%，总成交价格达到42192.34万元，占当周总成交金额的15%，当天住宅的成交套数达到410套，占当周总套数的17%，成交面积为53889.74m2，成交均价为9108.03元/m2,虽然当天的成交面积与成交金额不是整周销售的首位，但是成交套数却为整周中成交套数最高的一天，当天总成交套数环比上周平均套数，当天的成交套数约上升了1.40倍，当天总成交金额环比上周平均约上升了1.23倍，当天总成交面积环比上周平均面积约上升了1.35倍。双11当天都超过了上周各项平均指标，以此看出一个特殊的节日在带动人们的购买情绪的情况下会小幅度内增加人们对于楼市的销售结果，如再推加一些符合节日的活动与销售策略，会有效的带动楼盘的销售结果。同时本周习近平主席以及李克强总理的讲话中对于化解楼盘的库存和加快户籍制度改革带动房地产消费的提出，这个有利于未来一段时时间内，房地产应该以解决楼盘库存的问题为大前提，以在新政策推出的时间段对于现实的楼盘大型类型库存进行适当的减少和要控制刚需型的库存数量以应对户籍制度改革带来的东莞流动性人员对提高入住东莞，把东莞当初“第二个家”的时代的到来。

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一周楼市看点

1，一周商品房成交回顾：                                              

东莞全市商品房网上成交2739套约284276㎡计275929万元。与上周相比，各项统计指标均有着显著上升，旗帜一片飘红，住宅均价在9字头中稳固，个别两天的成交均价更是突破了万元。其中，住宅成交2357套约268731㎡共257210元，均价9571元/㎡，套数、面积和金额均上升1.24倍左右，而每天成交均价两度突破万字。非住宅成交382套约14138万㎡共18719元，成交套数、面积与成交金额上浮不大约80%左右总的来说，本周商品房成交，套数环比上升1.19倍，成交面积上升1.2倍，成交金额也上升1.15倍左右。

2，一周商品房新增供应回顾：                                           

东莞本周商品房新增供应2970套约336998.9㎡，其中以还是以洋房为主导，占本周商品房新增比例的44%，但是本周别墅的新增供应也新增了234套约63898.63㎡，还有增加了少量的公寓、商铺、车位。这周住宅新增方面较之上周有明显的上升，供应2145套，面积约298391.3㎡，供应套数是上周的2.25倍，面积新增2.39倍；这周因为有大量车位以及商铺的增加，今周的非住宅新增方面较之上星期有明显的上升，套数新增825套，上升1.76倍，面积供应38607.59㎡，上升1.70倍，但因为厚街的花香12院提供了1903.09m2的车位，但是却还没开始进行销售，所以非住宅的平均面积会略为增加；结合这周的住宅与非住宅的情况处于，本周新增供应总体呈现明显的上升态势，商品房共新增2970套，以上周环比增长了将近2.09倍，新增面积336998.9㎡，上升近2.28倍。本周有12个镇区有新增供应，其中，大朗碧桂园天汇今周依然是新增的主头人，总供应1025套，大岭山的光大山湖城供应了625套，常平的富盈都市华府供应了478套，南城鼎峰源著供应了320套，凤岗金地艺境花园供应了179套，茶山伟隆国际供应了271套，横沥碧桂园供应了226套，余者均在200套以下。本周新增供应类型仍是主打住宅，洋房占比44%以上，与供应套数环比上升近10%。而非住宅本周供应方面，车位的供应面积这周供应有明显增加，但是供应的套数因为厚街花香十二院的车位还没有推出，所以车位的套数略微少，只有271个，本周位于常平的富盈都市华府共供应有418套办公物业，加大了这周非住宅的新增数，同时也对这周的物业类型更多元化，总得来说本周住宅非住宅的各种供应类型都有明显的增加。

3，一周土地市场回顾：                                                

本周的土地交易市场极为冷淡，本周没有成交的土地记录，仅有一块位于大岭山镇水朗村编号为2015WG068的商住用地挂牌，总用地面积38415.7m2，将于12月16日10:00截止网上报名。本周的土地市场冷淡主要原因是土地没有扎根在今周截止报名时间，同时各房地产商奋战着现时的库存之战，减少库存增加自身可调动的财产以备战新的土地的争夺战争。

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一周楼市详解

l 1，本周土地市场详解                                                 

天为大数据研究中心统计数据显示:本周土地市场极为冷淡，本周没有成交的土地记录，仅有一块位于大岭山镇水朗村编号为2015WG068，总用地面积达38415.7m2的商住用地挂牌。

天为大数据研究中心认为：东莞本周土地市场之冷淡，没有土地交易，挂牌的土地也仅有一块。

分析认为：现时根据习近平主席最近要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展的提出，这在一定程度上减少了现时房产商对于商住土地购买持观望态度，以观望新政策的提出，根据政策进行新一步计划。

现时东莞市内推出的土地附近的各种条件不尽理想，对于一块新土地的建设本身需要投入大量的人力物力，如果土地的附近环境无法达到理想，那么所需要的建设和完善配套措施的金钱也会大大提高，同时对于之后的东莞提出的半个小时生活圈的计划难以接轨。

对于准备交易的土地的最后截止时间还有时间，开发商在对于感兴趣的土地在做最后的研究和估价，以确保能够以最合理的价格获得最理想的土地。

1.1本周交易

无

1.2本周新增

1.3下周交易预告

l 2，商品房新增供应详解                                               

天为大数据研究中心统计显示：东莞本周商品房新增供应2970套约336998.9㎡，其中以还是以洋房为主导，占本周商品房新增比例的44%，但是本周别墅的新增供应也新增了234套约63898.63㎡，还有增加了少量的公寓、商铺、车位。这周住宅新增方面较之上周有明显的上升，供应2145套，面积约298391.3㎡，供应套数是上周的2.25倍，面积新增2.39倍；这周因为有大量车位以及商铺的增加，今周的非住宅新增方面较之上星期有明显的上升，套数新增825套，上升1.76倍，面积供应38607.59㎡，上升1.70倍，但因为厚街的花香12院提供了1903.09m2的车位，但是却还没开始进行销售，所以非住宅的平均面积会略为增加；结合这周的住宅与非住宅的情况处于，本周新增供应总体呈现明显的上升态势，商品房共新增2970套，以上周环比增长了将近2.09倍，新增面积336998.9㎡，上升近2.28倍。本周有12个镇区有新增供应，新增供应类型仍是以住宅为主打，洋房占比44%以上，与供应套数环比上升近10%。而非住宅本周供应方面，车位的供应面积这周供应有明显增加，但是供应的套数因为厚街花香十二院的车位处于非销售状态，所以车位的套数略微少，只有271个，本周位于常平的富盈都市华府增加供应有418套办公物业，极大加大了这周非住宅的新增数，同时也对这周的物业类型更多元化。其中大朗碧桂园天汇今周依然是新增的主头人，总供应1025套，大岭山的光大山湖城供应了625套，常平的富盈都市华府供应了478套，南城鼎峰源著供应了320套，凤岗金地艺境花园供应了179套，茶山伟隆国际供应了271套，横沥碧桂园供应了226套，余者均在200套以下。，总得来说本周住宅非住宅的各种供应类型都有明显的增加。

天为大数据研究中心认为：与本周土地交易市场冷淡的情况相比，本周的商品房新增市场可以说是打的火热，全市共有12个镇区相继推出2970套的物业，各种类型物业相继推出，与上周环比增长高达两倍。本中心分析其主要原因有两个，1房地产商现在在减少各家中的房地产库存，以回笼资金对于下年初新政策的推出储备足够的弹药。2借助现时东莞对于1小时生活圈的大力发展时代下，以此为一销售看点，同时趁此时机推出大户型楼盘以吸引广州深圳城市人口的入住。到最后如果1小时生活圈最后真的实现了，东莞的楼价会进一步的上升，楼价的上升导致的是客户的相对减少，反之，东莞楼价虽然不会有下降的危险，但是楼盘的销售额会因为生活圈无法进行而减少。

2.1商品房新增供应情况

2.2各区域商品房新增供应明细

2.3楼盘新增供应明细

2.4商品房新增供应——物业类型

2.5商品房新增供应——产品类型

2.6楼盘新增预售许可信息明细

2.7新开工

l 3，商品房网上签约详解                                               

天为大数据研究中心统计显示：东莞全市商品房网上成交2739套约284276㎡计275929万元。与上周相比，各项统计指标均有着显著上升，旗帜一片飘红，住宅均价在9字头中稳固，个别两天的成交均价更是突破了万元。其中，住宅成交2357套约268731㎡共257210元，均价9571元/㎡，套数、面积和金额均上升1.24倍左右，而每天成交均价两度突破万字。非住宅成交382套约14138万㎡共18719元，成交套数、面积与成交金额上浮不大约80%左右总的来说，本周商品房成交，套数环比上升1.19倍，成交面积上升1.2倍，成交金额也上升1.15倍左右。

天为大数据研究中心认为：本周的成交情况与上周相比情况都处于上升的阶段，每天的成交均价一直稳定在9字头，对于房地产行业来说，这周是一个进展迅速的一周，不仅新增供应量大，而且签约交易量也相比上升幅度较大，分析可能与之最近国务院对于加快户籍制度以提高房地产消费的有利消息，以及东莞新增5条轨线，以及人们购买欲情绪的高涨一定的关联。未来半个月中，交易市场会依旧处于一种上升的状态，但是上升幅度不会太大。

3.2商品房签约情况

3.3商品房住宅签约价格走势

3.4商品房每日成交套数走势图

3.5各区域住宅签约明细

天为大数据研究中心分析：本周东莞市共33个镇区都有成交记录，住宅签约902套约144791.8㎡计141225.6元。其中，大朗以458套的签约套数位居榜首，排名二三的横沥和寮步，分别成交203套和196套，其后分别为厚街、南城黄江、大岭山紧追其后，而都与排在首位的大朗有一定的距离，分析其原因，主要因为现时各镇区房地产商的库存量为主要原因。整体来看，松湖片区依旧成交较为突出，签约套数849大大的超过了下面的滨海片区与临深之和，总供应663套。这种状况自是有大盘存在，像是虎门的南部湾万科城成交427套，大朗的碧桂园天汇成交363套，凤岗的锦龙湾畔成交255套等等。另外，东城以189㎡/套的套均面积超松山湖位居套均榜第一；成交均价方面以塘厦的17747元/㎡为本次最高。

3.6各片区住宅签约明细

3.7商品房签约——物业类型

3.8住宅签约——产品类型

3.9住宅网上签约活跃楼盘排名（Top10）

l 4、本周楼盘优惠及活动                                                   

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要闻辑录

一句看点                                                             

l 东莞动态：

莞借微信塑造城市形象

莞惠城轨10个站点要更名

东江梨川桥明年5月份通车 城区置业者加速外溢高埗

东莞城区购房者外溢 东城北石碣对接城区购房需求或成“第五城”

l 楼市热点：

房贷利率创五年来新低 重点城市仍成交畅旺

l 房企关注：

北上广住改商违规现象严重 安全消防成问题

强强联手，碧桂园&信鸿地产合作打造广州东人居大城

决策层释放楼市调整信号 首轮政策年底前或出台

l 地区新闻：

长沙：土市风头盖过楼市 10月长沙土地出让金环比涨7倍

北京：北京实施不动产登记 电商冲击商业地产

广东：广东将投150亿元建7所高水平大学

北京：门头沟商住房进入3万时代 去化现隐忧

通州：再现自住房地块 阳光城18亿拿地建4万平自住房

北京：天利海20.25亿摘得平谷宅地 溢价率高达94.1%

l 经济形势：

巴曙松：房地产业有望明年触底 一线城市别担心

国际油价走势疲弱 下周二国内油价或再次下调

G20领导人峰会前夕 中国承诺人民币不会竞争性贬值

l 政策要闻：

习近平：提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。

李克强：加快户籍制度改革带动住房、家电等消费

国家卫计委：流动人口生育第二个孩子可在现居地登记

公安部：明年7月全面实现省内异地受理身份证换证补证

保监会：继续发挥农险支农惠农作用

l 相关信息：

中国人疯当美国房东 到美买房购地热闹投资

东城万达广场荣膺“2015年全国人居经典竞赛方案综合大奖”

恒大125亿收购美国万通大厦 中资民企“抢占”香港

热点关注                                                              

闻天下：

1. 习近平：化解房地产库存 促进房地产业持续发展

习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平发表重要讲话强调，推进经济结构性改革，是贯彻落实党的十八届五中全会精神的一个重要举措。要牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，适应经济发展新常态，坚持稳中求进，坚持改革开放，实行宏观经济要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策，战略上坚持持久战，战术上打好歼灭战，在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力，推动我国社会生产力水平实现整体跃升。

2. 全国房地产市场有改善 但投资增长持续放缓

11月11日，国家统计局发布今年1-10月全国房地产开发投资和销售情况，尽管住宅市场（尤其是一线城市）不断改善，整体市场走势依然相对疲软。数据显示，1-10月房地产开发投资额累计人民币7.880万亿元，同比仅增2.0%，为2009年2月以来最低水平。同期，房地产开发企业土地购置面积仅为1.78亿平方米，较去年同期（2.70亿平方米）显著减少。虽然商品房销售量与销售总额持续回暖，价格亦有约7%的同比涨幅，但房地产整体投资及拿地热情依然低迷。主要原因一方面是政府严控土地供应；另外一方面开发商仍在积极减少负债，同时以更低成本再融资并降低库存水平。开发商开始向轻资产化、低负债率、营收多样化努力，同时聚焦行情更为稳健的市场，多为一线城市及部分二线城市。对于一些低线城市，开发商兴趣有限；然而一线城市的更高地价或使开发商利润空间减少。

3. 纳税人享受契税优惠无须提供唯一住房证明

根据国家政策，个人购买普通住房，且该住房属于家庭（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％征收契税。

根据国家、省级税务部门的政策文件，近日市地税局推出契税纳税申报系列新规。市地税局相关负责人说：“纳税人应如实向地税部门提交《购房人家庭唯一住房承诺书》，主管地税分局将通过与市房管局建立的信息共享系统对购房人及其家庭成员购房记录进行查询，查询结果符合规定的，纳税人依法享受家庭唯一住房契税优惠。”

与此同时，上述负责人说：“纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时，不再要求提供民政部门开具的（无）婚姻记录证明，税务机关在受理纳税人家庭唯一住房契税优惠申请时，将会对纳税人家庭成员状况结合户口簿、结婚（离婚）证等信息进行判断。”

4. 卫计委：期盼元旦施行全面二孩政策

近期，广东省卫生计生委相关负责人也表示，修订后的《人口与计划生育法》施行之日，就是“全面两孩”政策正式实施之时，各省不存在谁先谁后的问题。

目前，广东正积极推进政策实施，目的是等“全面两孩”政策实施时，广东省能尽早修订省条例，尽早出台政策衔接文件和配套管理措施。此外，广东省卫生计生委称，正在制定“全面两孩”政策实施工作方案。

目前广东省已经成立多个工作小组，积极推进配套工作。省卫计委成立“法规修订小组、配套政策制定小组、可行性研究报告起草小组、宣传小组”等工作小组，明确任务分工，提前做好《广东省人口与计划生育条例》修订、配套文件起草、计划生育技术服务等相关准备工作。

达本地：

1. 强强联手，碧桂园&信鸿地产合作打造广州东人居大城

继大手笔夺得麻涌水乡新城一地块之后，最近，中国地产10强企业碧桂园在东莞麻涌又传来重大动作，与深耕麻涌多年的信鸿地产达成战略合作，联手打造广州东人居大城——碧桂园·信鸿嘉誉，引发业内关注。

据悉，碧桂园·信鸿嘉誉项目是碧桂园集团联合信鸿地产共同控股的麻涌城央大型社区，项目地处麻涌地税局旁，占地近200亩，项目毗邻行政中心区，是政府重点打造的生态居住区，周边有麻涌第一小学、嘉荣购物广场、麻涌医院等成熟配套，近邻华阳湖生态湿地公园，生态环境得天独厚。

项目由碧桂园集团全面操盘，在产品设计、施工、销售、交付、物业服务等环节都由碧桂园负责，同时启用新案名“碧桂园·信鸿嘉誉”面向市场推广，产品涵盖花园美墅、非毛坯洋房，将麻涌的人居水平推向一个新的高度。

2. 莞借微信塑造城市形象 与腾讯签订合作协议

腾讯公司与东莞市政府签署“互联网+”战略合作框架协议，双方将以打造“智慧城市”为核心，在城市服务、城市宣传、众创空间等七大领域展开合作。根据协议，双方将建立“城市发布智慧平台”，该平台将整合腾讯旗下产品以及微信订阅号等资源，运用图片、文字、音视频等形式，在全国范围内塑造东莞的城市形象和品牌。本次合作将依托微信“城市服务”等平台，提供便捷的政务服务和民生服务。其中，在城市服务方面，基于微信开放平台和微信支付等技术，把线下的政务、民生服务功能整合到微信公众账号。东莞目前上线“城市服务”26项，未来计划推出水电费缴纳、预约挂号等更多功能。

谈四海：

1. 把脉中国经济 央行降息及楼市投资仍有潜力

在中国国务院发展研究中心副主任王一鸣看来，目前中国经济的表象虽然是速度的放缓，但事实上却是动力结构在发生变化。“过去靠资源和要素大规模投入的条件现在发生了变化，劳动力人口的数量红利在开始消失，环境的约束在强化，这是从供给层面讲。”王一鸣说，从需求来看，他指出，市场需求也在变化，一方面，房地产的投资和汽车生产回落，同时，短期内又很难找到与住房和汽车相当的板块来支撑经济的增长。申万宏源证券研究所首席经济学家杨成长同意有关现阶段动力转换导致经济减速的论断，他以“第二大传统动力房地产”为例指出，今年来，房地产开发商没有加大投资，因为后者认识到了中国房地产总需求平稳下滑的态势。“中国需要盖房，但是不需要每年销售或者生产12亿平方米房子。”“在某种意义上说，未来经济要企稳，很大程度上要看房地产投资能不能企稳。”连平说。但他同时指出，在加大对房地产投资的过程中，要“加以谨慎考量”，并从“政策层面加以有效监管”，以防土地价格和房价再度过快上涨的局面重演。

2. 房贷利率创五年来新低 重点城市仍成交畅旺

11月6日，央行发布第三季度货币政策执行报告。报告数据显示，贷款利率继续下行，9月贷款加权平均利率为5.70%，比6月下降0.35个百分点。其中，个人住房贷款加权平均利率为5.02%，比6月下降0.51个百分点。自去年第四季度开启本轮降息周期以来，个人房贷利率已经持续四个季度环比下降，累计降幅达到1.94个百分点。目前整体贷款及个人房贷的实际利率处于近五年以来最低位，连续六次降息效应显著，央行“着力降低社会融资成本”的目标得到一定程度实现。对于下一阶段货币政策思路，央行报告指出，继续实施稳健的货币政策，为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境。而在贷款基准利率创历史新低的形势下，房地产信贷对住房消费倾斜的方向日益明确，利好持续，居民自住和改善型住房需求将继续得到支持。

3. 告别银十购房热情未退 二手房交易依然活跃

“金九银十”过后，市民购房热情依然不减，最主要原因是，之前发布的一系列利好政策，经过一段时间的发酵之后，对东莞二手楼市产生了巨大影响。如8月底住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，要求从9月1日起购买二套房公积金贷款首付最低比例降至20%；10月23日，央行宣布10月24日起贷款和存款基准利率下调0.25个百分点，存款准备金率下调0.5个百分点；10月29日，十八届五中全会正式宣布“全面放开二孩政策”。“这些政策促使很多打算在今年买房的市民抓紧时间挑选心水好房。