瑞峰：东莞楼市现抢房大战 开盘去货九成捷报频传

一、导读

1、宏观环境：决策层释放楼市调整信号  地产开发投资增速连创新低

11月10日，国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提出【要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展】，这是十八大以来首次对于房地产去库存的表态。中央提出的去库存相当于一个“帽子”，以往没有出台或力度不大的政策此次或都将戴上这个帽子陆续出来，预计公积金贷款、购房补贴、契税减免等方面会有更大的让步；同时为刺激购房需求，带动住房消费，购房入户等相关政策也或将再度启用，首轮政策今年底前或出台，保障第四季度全国继续走旺。

另外，值得关注的是房企在开发端投资意愿不强，对宏观经济发展造成一定的拖累，因为未来经济要企稳，很大程度上要看房地产的投资能不能企稳。1~10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2%，其中，住宅投资53150亿元，增长1.3%，增速回落0.4个百分点，房地产开发投资和住宅投资单月同比已连续3个月出现下跌。

造成投资低迷的原因一方面近年来房地产施工面积不断攀升、体量可观，形成了巨大的潜在供给，意味着去库存过程可能持续更久，房地产投资或将持续低迷；另一方面由于再投资回报率较为低迷，房企拿地的情绪普遍不高。对于后市，要带动投资和销售，要解决是需求问题，并非简单的放松购房政策，更是一些有针对性的政策扶持，同时要与户籍改革等联系起来。

2、新增供应 ：二胎政策的刺激  微改善、豪宅、别墅供应明显增长  

上周东莞全市共有15个项目有商品房新增供应，住宅1931套，合计面积约24.09万㎡，环比上涨93%；非住宅新增987套，面积约为5.28万㎡，环比上涨27%，主要由伟隆国际花园和花香十二院的车库产品，以及富盈都市华府的办公产品供应。

在“二胎”政策刺激之下，房企推货节奏持续增强，推货策略上也逐步倾向中大户型产品，上周别墅推货是亮点，供应环比大幅增加，海逸豪庭、嘉宏锦城、金地城南艺境、金地湖山大境和班芙春天等5大项目皆进行别墅供应，产品为170-560㎡别墅户型；公寓产品供应明显加大，主要是来源于光大山湖城，批量推出603套30-78㎡小户型。而洋房方面，微改善产品和大户型产品有所增长，推微改善的项目有横沥碧桂园加推216套108-122㎡户型，碧桂园天汇推186套67-255㎡多类户型等项目供应，而大户型的加推则来源金地城南艺境、金地湖山大境、鼎峰源著等项目。从推货规模来看，上周大部分项目采取是小批量推货。

从预售证来看，预计近期上市项目有佳兆业·碧海云天、金地·琥悦、万润广场、盛和商务大厦、嘉宏万城、广基·自由星城、鼎峰源著、横沥碧桂园、碧水湾花园等项目。

3、成交情况：碧桂园项目规模签约  11月中上旬住宅成交已超50万㎡

上周东莞楼市成交保持火热，全市住宅成交2357套，面积约26.87万㎡，环比上涨23%，同比上涨120%；非住宅成交382套，面积约1.55万㎡，环比下滑17%，同比下滑4%。11月中上旬，东莞楼市新品扎推上市，尤其是碧桂园旗下项目——碧桂园天汇和横沥碧桂园皆进入了集中网签阶段，大规模的新品签约助推全市成交高位运行，而松山湖片区前期进行开盘的项目也已经进入网签阶段，中央银座、天麟时代广场、中央盛景等项目上周成交量也不俗，对楼市的升温也做出贡献。

从数据上来看，11月中上旬住宅成交已过50万㎡，而近两周开盘劲销的松湖雅苑、保利中惠悦城、华桂园等项目预计将在未来两周陆续进入网签阶段，预计整个11月住宅成交量再破100万㎡的概率很大。

4、成交均价：二三线镇区成交比重加大   住宅均价9571元/㎡环比下滑4%

上周住宅成交均价9571元/㎡，环比下滑4%，同比上涨9%。主要是因为二三线镇区新品加推成交出众，大朗（8786元/㎡）、横沥（6098元/㎡）、大岭山（8821元/㎡）区域均价不超过9千元/㎡的镇区成交皆进入区域成交排名前三，对整体价格有所拉低；从总价成交结构来看，普通住宅中60-80万/套的产品依然备受欢迎，约占35%；而别墅成交中300-350万/套的别墅约占3成。

5、楼盘活动：华桂园、保利中惠悦城开盘劲销  皆以本地客户为主流

11月第二周，房企推货热情日渐高涨，开盘步奏停不下来，上周末又有两大项目进行开盘，为清溪华桂园和寮步保利中惠悦城，开盘业绩皆不俗，将支撑东莞楼市成交持续高温。其中，华桂园本次为洋房开盘，推出492套90-128㎡三、四房，两个小时劲销455套，去货率9成以上，均价为9050元/㎡，抢房大战开启轰动东莞楼市，是继别墅开盘后再创销售传奇。项目畅销的原因有：1、户型为90-128㎡的刚需微改善型产品，投资自住两相宜；2、利用深圳市场挤压本地客群，拉升客户预期，让客户快速出手购买，从成交客户来看，清溪本地客户为主；3、均价约为9050元/㎡，与深圳高昂的房价相比实属实惠，吸引部分深圳客过来置业；4、地段位置及大社区规模空间带来的升值潜力让客户心动。