瑞峰：东莞房企持续高频加推 11月住宅成交再创新高

1.1.7  中央经济工作会议定调  习近平吹风四大歼灭战

“十三五”规划建议发布后，中央政府和各个部委都密集进入开会季。其中，11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议，主题是研究经济结构性改革和城市工作。这次会议可谓重磅，不仅是中央对未来一段时间内改革方向的定调，更罕见地就房地产、金融风险、降低企业成本和产能过剩等问题作出明确指示。

1.2楼市环境

1.2.1 一线城市“高价地”频出国企称雄   成市场主力军

从今年初北京丰台白盆窑拍出北京土地成交史上的总价“高价地”后，北京土地市场就开启了高价地模式。一路蔓延至门头沟、昌平北七家乃至房山等“偏远”区域，大大突破人们的传统认知。实际上，当前土地市场大热的城市不仅有北京，上海、广州、南京、杭州等其他一二线城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新纪录。例如，南京在11月27日拍出的仙林湖板块一地块，起拍价已超出该区域“前高价地”楼面价，为此周边多楼盘都已暂停加推，伺机涨价。

值得注意的是，赢得“高价地”的地产商多是资金雄厚的国企。来自第三方机构的数据显示，2015年至今北京土地市场成交的44幅住宅用地中，有77%被央企或国企摘得，只有10幅为民企摘得；上海同样如此，在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。 

未来，一线城市土地市场进入“寡头时代”，市场交易变成“豪门的游戏”。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。

1.2.2 2016年棚改任务或创新高 楼市“去库存”最大利好

在“去库存”成为所有稳定住房消费政策核心所在的背景下，2016年城市棚户区改造的任务目标或将创下历史新高。随之而来的，则是城市棚户区改造及其货币化补偿安置，将成为2016年楼市去库存的最主要手段。

国家统计局的数据显示，2015年1~10月，全国待售商品住房面积6.9亿平方米。按照平均每套户型面积100平方米计算，全国商品住房库存约在690万套的水平。“如果2016年城市棚户区改造的任务目标定在600万套左右，其中有60%左右能够通过货币化安置，加上信贷政策的配合，基本上可以解决约一半的商品住房库存，当然，这只是一个简单的计算。”前述接近住建部的权威人士告诉记者。

1.2.3山西等四省取消商品房限购 地方楼市去库存动真格

11月19日，山西省政府办公厅发布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，明确取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制。除山西外，此前还有四川、甘肃、安徽四个省份明确发文取消了限购政策。而多数城市的限购的松绑是在去年下半年，在46个限购城市中，目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市在坚守。

除取消限购外，上述四个省份还松绑了多项楼市政策，其中四川、安徽、山西三省取消了商品房限价制度，规定商品房销售备案价格由开发商根据开发建设成本、市场供求状况等因素自行确定。甘肃、山西两省份还取消了“限外”制度，即取消对境外机构及个人的购买商品住房的限制。此前用于规范商品房面积的“90/70”限定(2006年 “国六条”提出的，新建商品住房套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上的规定)，也被甘肃、四川、山西三省份宣告解除。

1.2.4  2015中国家庭平均资产92万 房产占比近7成 流动性极弱

日前，有研究机构就中国家庭资产配置与变动趋势的最新调研成果显示，2015年中国家庭平均资产水平为91.9万元，其中房产占比高达69 .2%，是美国的两倍还多。这反映出中国家庭资产的流动性非常弱，这和百姓对拥有房产的传统意识有关，同时也说明了其收入还不算高，没有更多的钱去配置流动性强的金融资产。此外，中国百姓理财意识还不够，以美国、荷兰和中国三国数据对比，美国、荷兰的家庭金融知识指数分别高达75.3和78.8，而中国的只有42。