中原：东莞11月住宅供需创新高 预计年底楼市成交保持高位

贷款利率水平屡创新低、住宅供应量创新高、深圳客扩大在莞置业范围等多方积极因素共同促进楼市成交火热进行，11月东莞住宅楼市成交120万㎡，再创历史新纪录。11月百城住宅均价连续4个月上涨，涨幅扩大16%，其中东莞住宅均价环比上涨3%，由于开发商市场预期向好和库存供应趋紧，局部区域房价涨势尤为明显。

进入12月，尾盘逐渐增多，新盘供应减少，市场供应明显放缓将直接抑制成交放量。又因年底客户入市积极性较高，加上前期一系列的政策刺激效果逐步增强，预计年底楼市成交保持高位运行。

月度关键词：供需创新高、涨价明显、深圳客强势外溢

（一）新增供应状况

2015年11月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

房企年底业绩大冲刺，住宅供应发力刷年内新高。

随着10月下旬贷款利率再次下调后，买房成本进一步降低，加上通常年底又是置业高峰期，开发商们顺势大力推货，提前冲刺年底业绩。11月东莞住宅新增供应发力明显，突破百万平刷年内新高，环比10月大幅增长49.57%。

大量新盘密集入市，纷纷借势抢跑。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，11月住宅新增供应中包括有振业松湖雅苑、中惠悦城、嘉宏锦城、汉邦雍景居等大量纯新盘密集入市，主要由于受政策宽松刺激以及年关将近影响，开发商们纷纷借势抢跑。又据监测发现，今年待售新盘已基本实现开盘入市，预计12月入市新盘量将大幅减少。

松山湖片区供应持续发力，临深片区迅速补仓。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，11月松山湖片区供应持续发力，包括有星城翠珑湾、振业松湖雅苑、光大山湖城、天麟时代广场、保利中惠悦城等9个项目供应住宅3441套（合计34.61万㎡），按面积占全市比重33.39%，其中出现供应的项目几乎全是新盘且推货量大都在200套以上。今年松山湖片区明显接力临深，成为楼市供应主力军。另外临深片区迅速补仓，适当缓解片区严重缺货的矛盾，包括有保利生态城、南峰华桂园、大运城邦益田金地艺境花园、珠江观澜御景、班芙春天、汉邦雍景居等10个项目推新入市。

刚需供应主导，别墅、公寓投资性产品大幅放量。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，11月刚需供应主导地位不改，占比全市的53%，但其供应比重相比先前有所减小，主要由于本月别墅、公寓投资性产品放量剧增所致。11月别墅和公寓供应量纷纷创下年内供应高位，其中别墅有海逸豪庭、金地城南艺境、嘉宏锦城、班芙春天、振业松湖雅苑等13个项目供应544套，其中双拼别墅占78%，另有莲湖山庄、金地湖山大境、湖景壹号庄园等5个项目供应46套独栋别墅。公寓供应主要集中在光大山湖城、虎门万达广场、富盈都市华府等6个楼盘中，且大都供应量均比较大，在300套以上。截止11月底，东莞公寓消化周期为15.8个月，高库存仍然泰山压顶，后市消化压力较大。

（二）新开工状况

品牌房企避免后市缺货，加快新项目开工补仓。

11月许多开发商仍集中精力出货实现快速回笼资金，其办理新开工的意愿较低，但多家知名品牌房企如碧桂园、万科、光大却明显加大新房建设。究其原因：一、品牌房企在售项目消化较快，如万科很多项目已逐渐接近尾盘状态，可售房源加速减少，为避免后市缺货和保障明年销售业绩从而迅速加快麻涌碧海蓝湾花园和虎门万科花园项目新开工。二、碧桂园“快建快销，快速回笼资金”的发展战略不变，加快开工步伐方便后续随时推货。

（三）库存供应状况

住宅消化周期连刷新低，库存严重“告紧”。

截止2015年11月30日，东莞住宅市场库存量为457.02万㎡，环比10月下降2.65%，同比去年同期下降17.99%。尽管11月新增供应量刷新高，但市场消化较快促使库存继续走低，住宅消化周期连刷新低，已缩短至5.5个月。市场供不应求的形势逐渐恶化，东莞库存严重“告紧”。

从区域分布看，松山湖片区住宅库存量最大，约占全市的22%，又因松山湖片区在售新盘较多，反映短期松山湖片区可售房源供应量仍然比较充足。另外临深片区库存量仅占全市的13.01%，加上在售楼盘少且尾盘较多，临深区域市场严重缺货。据监测发现，塘厦新盘卓越蔚蓝山预计在12月开盘，塘厦的春晖国际花园和凤岗的中惠岭秀有望在明年1月入市，但深圳高房价、莞深两地交通日益完善、深圳多条高速公路取消收费等将继续促使深圳客大军一路向北，面对来势汹汹的深圳客，临深供应告急压力难解。

（四）市场成交状况。

2015年11月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

“金十”后楼市高烧不退，11月住宅成交量双双刷新高。

“金十”后东莞楼市持续高烧，11月全市住宅成交120.29万㎡合计11168套，成交量双双刷新高。究其原因：一、宽松政策持续加码，对刚需、改善客户的刺激力度加大。二、新增供应量创新高，大量新品房源吸引更多购房需求入市。三、深圳高房价压力不减，逼深圳客加快外溢东莞。四、三级市场以及电商借势疯狂搅活市场，为项目带来更多的成交客户。五、于10月底开盘的多个项目如汉邦雍景居、鼎峰尚境、班芙春天、利丰中央公园等均在11月进入签约，直接推高11月总体成交量。

年底入市积极性持续增强，市场人气高涨不断。

据东莞中原CCES系统显示，11月楼盘来访量持续增长，年底客户入市积极性持续增强，一方面是年底置业高峰期，入市客户明显增多；另一方面是宽松政策利好刺激显效增强。

深圳客在莞置业范围加速扩大，松山湖片区成交持续火热。

由于临深区域缺货，深圳客在莞置业范围加速扩大，今年供应量尤为充足的松山湖片区凭借地铁交通便利优势成功接力，不少项目备受深圳客青睐。目前松山湖片区越来越多项目包括宏远康城假日、广源阳光里、中央盛景等均采取启动二三级联动营销吸纳深圳客，11月松山湖片区深圳客比例迅速大幅上升。在深圳客推动下，松山湖片区成交持续火热，据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，11月七大片区住宅成交中，松山湖片区仍为市场主力军，占全市比重为30%。其中成交比较突出的代表项目有星城翠珑湾456套、碧桂园天汇445套、天麟时代广场268套、广源阳光里202套等。

利好政策显效，刚需、改善需求释放增大。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，11刚需、改善产品成交环比10月分别上升5.38%、8.76%，反映降息、房贷首付比例下调等政策利好刺激效果增强，刚需、改善需求释放明显增大。其中改善产品成交突出的代表项目有碧桂园天玺185套、碧桂园天汇164套、南峰华桂园150套、锦龙湾畔花园85套等。此外，70㎡以下的投资性小户型成交上升主要是由于虎门万达广场和厚街万达广场个盘放量带动。

（五）价格分析

2015年11月东莞各物业成交价格情况：

11月住宅成交价格高位上涨，环比涨幅达3%。

11月随着楼市成交持续火热，房价呈现高位上涨。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，11月东莞住宅成交均价为9874元/㎡，环比10月的9574元/㎡上升3.13%，本月普通住宅（公寓+洋房）成交均价为9251元/㎡，环比上月上升2.32%。

开发商市场预期高，房价上涨明显。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，最近两个月均出现洋房成交的项目中，价格环比上涨幅度在10%~30%的项目有17个，出现部分项目明显涨价，如宏远康城假日、保利生态城、庄士新都和珠江观澜御景的房价环比涨幅均比较大，其中珠江观澜御景价格涨幅高达24.3%。另外涨价幅度在5~10%的项目有30个，数据显示价格涨幅大于5%的项目已近三成，反映11月开发商们涨价心态急切，纷纷对房价作出大小不一的上调，较多项目价格涨幅较大，在短短的一个月内就实现了过去一年的上涨幅度。目前东莞房价仍然过快上涨的原因主要包括有：一、寮步、大朗、沙田等镇区加入二三级联动的项目明显增多，开发商直接把三级转介成本转嫁到买房者身上，推升房价。二、开发商看好后市，通过涨价方式来捂盘惜售。三、前期资金回笼顺畅，开发商资金链充足下无业绩冲刺压力，通过“喊高价”增大利润收入。

深圳客购买力强，力撑东莞房价上涨。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，11月各镇区洋房成交均价环比情况中,6成多镇区洋房价格环比10月出现上涨，其中大岭山、塘厦、沙田、凤岗、松山湖的涨势排行靠前，还有长安、大朗也出现一定程度上涨。据监测发现，这些区域大都吸纳较多深圳客，由于深圳客购买力强，迅速推动这些区域房价往上走，从而支撑东莞房价上涨。

（六）东莞房企及住宅销售情况

2015年11月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

碧桂园四盘拼杀夺桂冠，万科退居第三名。

11月开发商商品房销售业绩排行中，碧桂园以11.52亿元夺下桂冠，成为年内第三次单月破10亿元，主要依靠碧桂园天汇、碧桂园天玺、蜜糖和碧桂园豪庭四大主力盘拼杀夺得，而其它项目大都已是尾盘，小货量对业绩贡献力度很小。金地本月有大运城邦益田金地艺境花园、金地城南艺境、金地琥悦和金地仟百汇共同助阵收金8.38亿元，位居第二。另外，万科在售项目也大都属于尾盘，其今年业绩主要靠南部湾万科城支撑较大，然而南部湾万科城在11月底才加推开盘，大部分认购成绩未能在11月签约，造成本月万科收金额锐减，退居第三名。11月万科仅收金6.63亿元，环比大幅下降48.53%，其中南部湾万科城收入1.88亿元。

万科强者越强，品牌房企市场集中度升高。

截止2015年11月30日，2015年前1-11月万科商品房销售业绩约110亿元再刷历史新纪录，与排行第二的碧桂园集团仍然拉开43.74亿元，可谓强者越强。今年万科取得如此辉煌的成绩主要得益于南部湾万科城这个热销盘主力成交，其前11月单盘创下40.24亿元佳绩，比目前万达的整体业绩30.81亿元还要多很多。松山湖商业用地供应短缺加上景观资源稀缺倍受大量深圳客投资客青睐，今年光大锦绣山河迎来热销为光大地产创下31亿丰功伟绩。从前11个月各开发商商品房销售业绩排行看，排行前五名的全是知名品牌房企，前五名的市场占有率比去年同期的上升1%，反映品牌房企市场集中度升高。

附：2015年11月住宅成交排名前十名：（按销售套数） 

（七）后市展望

● 经济：市场需求不足，经济回升依旧乏力。

海关总署8日发布数据，10月份我国进出口总值2.06万亿元，同比下降9%。其中，出口1.23万亿元、进口8331.4亿元，分别下降3.6%和16%。当月贸易顺差3932.2亿元，扩大40.2%。外需疲软是对外贸易走低的主要原因，进入10月份之后，传统行业减产、停产的消息逐渐密集，产能过剩以及外需疲弱的矛盾在很多行业加速暴露，经济未见明显改善，说明受全球市场需求不足拖累，我国稳增长措施显效难，又受制于年末因素，预计12月经济数据继续偏弱，经济回升依旧乏力，这将进一步增加中央政府加码调控的决心，稳增长政策有望继续加码。

● 政策： 中央高层密集强调“去库存”，楼市政策继续宽松。

11月10日，习近平主席主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。其中习近平明确提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。第二日，李克强主持召开国务院常务会议，提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。中央高层密集强调“去库存”，释放出强烈的利好政策信号。为加快去库存，从去年下半年以来中央已经出台一系列刺激政策，包括放宽限购政策、降低购房首付比例、降准降息、公积金政策调整、取消“限外令”等。各种政策陆续出台后，全国各地城市楼市呈现冷热不均，区域分化明显，三四线城市高库存压力仍然较大，加上11月高层密集表态增强调控预期，预计12月政策面还会继续放宽。

12月首套房和二套房的购房限制的放宽会继续强化，由于前期一系列刺激政策已基本调整见底，预计继续出台的政策主要从金融和税收方面下刀。在金融方面，叠加经济刺激需要，预计央行可能再度降息。在税收方面，除了减少交易环节的税收或增加购房补贴外，还有近期市场盛传的利好政策预期是“房贷利息支出可以抵扣个人所得税”。

今年发改委发布的《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。因“房贷利息抵个税”政策关系个税改革推进，目前该政策仍处在研究阶段，年内出台的可能性不大，但对市场预期有一定的积极作用。

● 资金：年底资金面维持适度宽松，利好楼市发展。

11月底，IPO重启叠加月末因素致资金面有所收紧，但政策利好将对冲干扰因素引发的波动，从整体面来看，IPO重启对流动性影响有限。11月中旬央行再次下调SLF利率，后对部分金融机构开展MLF操作，明显表明央行对保持年底资金流动性合理充裕的支持态度。另外外储数据显示外汇流出趋缓，进一步减轻资金面隐忧，预计年底流动性维持稳定适度宽松，将利好楼市发展。

2 央行再下调支行SLF利率增强资金流动性，利好股市、楼市发展。

2015年11月20日央行再次下调支行“常备借贷便利（SLF）”利率，对符合宏观审慎要求的地方法人金融机构，隔夜、7天的常备借贷便利利率分别调整为2.75%、3.25%。SLF工具的主要作用是给货币市场利率限定一个上限，这将有利借贷人从银行获得更便宜的钱，即减轻贷款利息成本。近一年多来，隔夜、7天的SLF利率分别从5%降低至2.75%、从7%降低至3.25%，SLF利率下降力度非常大，进一步引导市场利率低位运行，有利促进市场资金流动性，利好年底股市、楼市发展。

● 消息：龙大高速深圳段以及南光、盐排、盐坝高速公路取消收费，加快深圳客向莞外溢。

继去年梅观高速梅林至观澜段取消收费后，深圳又有四条高速公路将取消收费。从2016年2月7日零时起，深圳将取消龙大高速公路深圳段收费，保留松岗以北至莞佛高速4.4公里收费；取消南光、盐排、盐坝高速公路全段收费。在新收费站建成前，龙大深圳段、南光、盐排、盐坝高速公路采用继续发卡、免收通行费的方式取消收费。市民仍需进站拿卡、出站交卡，但不需缴纳车辆通行费。

龙大高速深圳段以及南光、盐排、盐坝高速公路取消收费后，有利降低市民出行成本，加快深圳客外溢到莞置业，其中大岭山楼市受益或最为明显，另外长安、大朗、凤岗楼市也将继续承接交通利好持续走热。

● 需求：客户购房热情不减，年底买房需求依然充足。

11月下旬东莞楼盘来访量持续升高，年底客户入市积极性高，又据东莞中原CCES系统统计显示，12月首周的前三天楼盘来访量仍然高企，并略高于11月最后一周的前三天水平，反映客户购房热情不减。近日深圳公布又有四条高速公路取消收费，对深圳客刺激力度增加，加上前期政策利好刺激叠加年末因素，预计年底买房需求依然充足。

● 供应：尾盘增多，新盘供应减少，市场整体供应明显放缓。

东莞楼市成交经历连续几个月的火热势头后，许多项目走货很快，目前市场尾盘逐渐增多，已开工的纯新盘大部分已开盘入市，年末新盘供应明显减少。另外，市场环境向好使开发商看好后市，捂盘惜售行为逐渐明显。年底部分开发商已计划不再冲刺业绩，楼市整体推货氛围迅速降温，市场推货项目减少，预计12月东莞住宅供应明显放缓，市场供不应求的矛盾加剧。

● 区域：部分区域供应断货，区域分化逐渐显现。

截止11月30日，洋房库存低于千套的镇区仅有寮步、厚街、大朗、樟木头等9个镇区，意味着7成多镇区库存量低位。又因许多镇区库存量大都主要分布在两三个楼盘中，再次凸显楼市库存紧张压力。12月楼市供应量明显减少，部分区域或面临供应断货，如松山湖、清溪、凤岗、万江。另外，个别区域本地购房需求量少以及不被外围客户青睐，成交持续遇冷造成库存去化速度很慢，如东坑、横沥、桥头供过求的矛盾尤为严重，东莞楼市冷热不均，区域分化逐渐显现。

● 产品：供需仍占主导，别墅供应趋向活跃。

据东莞中原研究部监测数据显示，12月预计有佳兆业碧海云天、卓越蔚蓝山、厚街碧桂园、皇马郦宫、天诚时代、凯景左岸等新盘入市，另外由于在售尾盘较多，且不少项目已在11月加推完毕，12月市场加推较少。从产品结构看，刚需仍占主导，有利促进刚需购房需求释放。其次，别墅供应放量继续趋向活跃，包括有湖景壹号庄园、佳兆业碧海云天、鼎峰香堤雅境、绿地大都会等项目集中放量。

● 价格：房价继续上涨，做深圳客的区域涨得最快。

预计年末房价继续上涨，其中做深圳客的区域涨得最快，究其原因：一、政策利好不断，开发商市场预期升高，涨价情绪亦较高。二、经历大半年的楼市热闹后，大部分开发商资金链充足从而涨价高卖。三、供求关系决定。目前库存供应越发告紧增强房价上涨动力，尤其是供应短缺的区域房价上涨动力更大。四、市场预期向好，部分手头货量有限的开发商通过快速涨价的方式来捂盘惜售。五、部分开发商将二三级联动营销成本继续转嫁到买房者身上，直接抬高房价。由于深圳客购买力强，开发商“宰”起来更容易也更狠，相应做深圳客的区域房价上涨得最快。

● 成交：利好不断刺激客户积极入市，预计年底楼市成交保持高位。

受制于供应明显放缓的影响成交放量有限，但预计年底楼市成交仍保持较高位运行。究其原因：一、市场利好不断刺激客户积极入市，据东莞中原CCES系统数据显示，近期楼市人气持续火旺。二、一些销售业绩未达标的开发商仍会推货全力冲刺，有利支撑楼市成交。三、年底客户入市积极性高，部分项目趁热打铁，加大二三级转介力度促进成交。四、深圳又增四条高速公路收费取消，增强刺激深圳客向莞外溢。五、11月底楼市的一波开盘入市潮中，大部分项目迎热销且主要集中在12月才实现签约，有利支撑楼市总体成交量。