东莞公寓租金年年涨 成交均价逐年降成交同比降四成

　　每年年末都是公寓成交旺季，但是，今年虽然楼市十分火热，公寓的成交却极为平淡，且成交均价不高，记者了解到，城区不少公寓销售均价在万元以下，公寓销售均价逐年下降，不过，值得注意的是，公寓的租金却不断上涨，投资回报率上升，近段时间也吸引了不少年轻投资客入市“抄底”。

　　公寓冷，成交同比下降四成 

　　今年楼市火是不争的事实，总体成交量屡创历史新高，但是，公寓产品与往年相比成交却并不理想。根据天为地产大数据研究中心的数据，截至今年11月30日，今年公寓产品成交面积15.88万平方米，同比下降41%，1~11月平均每月成交面积1.44万平方米，而目前东莞全市公寓产品市场库存量为22.94万平方米，消化周期拉长到16个月左右。这说明公寓产品有一定的消化压力。

　　今年东莞的楼市很热闹。广州日报记者石忠情摄

　  但值得注意的是，目前东莞整体住宅消化周期仅为5个月左右，楼市整体成交很火热，公寓的销售却遇冷。

　　天为地产大数据研究中心总监黄海燕认为，今年公寓产品成交大幅下降，其主要原因是在“二孩”政策放开信息的推动下，购房者从小户型需求逐渐的向三房和四房刚需产品转移，导致人们对小公寓产品的关注度降低。

　　不过，也有部分位于深圳客青睐的区域的公寓成交不错，特别是商务公寓成交较好，据瑞峰置业市场研究部统计，商务公寓中厚街万达广场、虎门万达广场、万科中心、星城翠珑湾、东方银座中心城等项目成交套数皆在500套以上。业内人士认为，传统的住宅公寓对于投资客的吸引力正在下降，作为商业地产配套项目的商务公寓产品更受投资客的青睐。

　　需求少，位置差

　　公寓成交均价逐年下降

　　除了成交不理想外，公寓的成交均价也有所下降。记者在城区公寓踩盘时发现，位于主城区的方中兰亭轩、万科中心、中央财津广场等楼盘近期的销售价格都在10000元/平方米以下；在去年年底，城区带非毛坯的公寓产品定价基本在12000元/平方米左右。

　　此外，与目前楼市火热不相匹配的是，几个公寓项目现场门可罗雀。记者了解到，目前除了正常的销售和低首付促销外，这些楼盘主要在消化库存，没有新货推出。

　　统计数据也显示，东莞的公寓成交均价在逐年下降。天为地产的统计数据显示，在2012年东莞公寓成交均价为8600元/平方米左右；2013年公寓的成交均价涨到9045元/平方米；2014年，公寓的成交均价跌至7666元/平方米；今年前11个月，公寓的成交均价微涨至8365元/平方米。

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲表示，今年城区公寓定价较低的主要原因在于以往公寓项目都处于中心地段，周边商业配套、写字楼集中，所以定价都较高；而今年城区主要销售的公寓所处位置一般，优势不够突出，如方中兰亭轩、白马驿舍、新世纪星城等项目定价都定在8500元/平方米上下。