万江城市规划打造三大商圈 推动楼市实质回归主城区

    自从10月《东莞市城市总体规划（2016~2030）》出炉，引发了东莞“主城区”之争，万江实质意义上是否属于主城区引发争议。近日，万江又出台《万江街道商业网点规划（2016~2025）》，对万江商业发展进行前瞻性的规划与布局，确立要着力打造三大商圈，包括华南MALL商圈、新城中心商圈、龙湾滨江商圈。业内人士认为，随着商圈的形成，万江将在实质上成为东莞主城区，推动万江楼市的发展。

　　规划：商业网点规划推动地产发展

　　业内人士认为，三大商圈的打造，将有望推动万江房地产的发展。

　　天为地产大数据研究中心总监黄海燕认为，近几年来万江房地产发展缺乏竞争力，虽然属于主城区，但是房地产发展相对于莞城、南城、东城三大城区较为落后。“主要原因是土地缺乏，没有连片规模土地可开发，再加上房企开发项目相对独立，无法形成居住资源的聚集。”黄海燕介绍，这一新规划的落实将会重塑万江房地产的竞争力，给万江房地产带来新发展机遇；同时，本次规划将更加坚定开发商在万江发力的信心，价格有望上涨。

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲也表示，三大商圈的打造，也意味着万江房地产市场将形成三大主流板块，对于区域楼市发展指明方向；同时商圈的打造，带来的将是各类配套的逐步完善，也为楼市的发展提供动力。

　　开发商：商业配套过大，万江地块流拍

　　不过，现今的开发商们显然对于万江的商业版图还没有做好心理准备。12月11日上午，万江刚刚拍出了新的万江“高价地”，但是下午，同样位于万江的一宗编号为2015WG065的商住用地却惨遭流拍，该地块起拍价3.86亿元，起始楼面地价2602元/平方米；业内人士认为，地块的位置和环境都很好，但是商业体量过大，达到1.4万平方米，占比达25%，开发商对于万江商业地产开发信心不足，是造成该地块流拍的重要原因。

　　业内人士表示，虽然目前南城城市综合体项目建设得热火朝天，但是开发商并不看好目前万江的商业地产市场发展。万江本身的商业地产市场发展缓慢是主要原因之一。此外，互联网线上营销将对百货、商超实体店有很大的冲击力。

　　李玲玲认为，万江交通配套和城市配套不足，与城区仍存在明显距离；加上以往商业地产项目定位不够精准，一度出现经营及管理的困境；投建的大型项目不足，无法借助大项目来聚集人气，这些都是导致万江商业地产发展较为缓慢的重要因素。

　　借规划利好，万江或将真正融入主城区

　　万江三大商圈的打造，或将推动万江实质性回归主城区。黄海燕认为，新的商业网点规划出台，对万江区的商业发展是一大利好。能不能真正融入大城区，主要还是要看如何去发挥。她表示，首先从交通硬件设施方面看，万江离南城中心城区仅一江之隔，却吸引不到市民前来消费，政府应加大建桥修路，交通配套需要改善。第二，商业项目需要加大后续经营管理力度。第三，万江商圈发展应与南城、东城的商业消费进行差异发展，应该有一些创新、创意、特色的产业项目。她认为，万江应该发挥自身的后发优势，带来商圈繁荣，同时推动当地转型发展，慢慢融合中心城区。

　　李玲玲也表示，新的商业网点规划，定位明确，如华南MALL商圈打造文化创意商业街区及体验式时尚商业街区；新城中心商圈打造以电商为代表、以“互联网 ”、共享经济为特色的新型商业街区；龙湾滨江商圈打造文化创意商业街区及龙湾创智商务街区，若能按规划落地，将形成东莞特色的商业，与城区商业区别起来，成为城区的新兴起商业板块，真正融入到大城区当中。