东莞中原王英君：2015是突破年 未来市场将由品牌房企主导

编者按：330新政、降息、降准、930新政……2015年的中国楼市，在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。在2015年即将收尾之际，房掌柜邀请具有代表性的房企高管进行高端访谈。通过地产领袖们的讲述，还原中国房地产行业这一年来的变化轨迹。

东莞中原，自2004年入莞以来，便一直活跃于东莞房地产领域，透过数据分析市场，为房地产发展商、投资者、购房者提供市场走向参考。11年时间，从0业绩、几个人开始，发展到今天，销售金额突破200亿，团队成员近1500人，中原地产已经在东莞房地产市场深深扎根，成为当值无愧的东莞代理行业领头羊。

王英君，东莞中原兼广西中原董事总经理，于东莞房地产市场沉浮多年，见证了东莞楼市的跌宕起伏。作为一个“用数据说话”的研究机构负责人，王英君对今年以来的东莞楼市是如何看的？对于市场最关注的深圳客又有怎样的解读？对于明年的楼市行情有怎样的预测？房掌柜特别展开了本次专访。

东莞中原兼广西中原董事总经理王英君

精彩语录

“2015年是一个突破年、创新高年，尤其是成交金额破千亿，房价破万，对整个东莞房地产行业而言，是有划时代意义的。”

“行业可能出现‘洗牌’，未来市场将由品牌开发商主导。”

“东莞楼市的高位运行，深圳客功不可没。”

“面粉价格已经很高了，面包自然不会便宜。”

“未来东莞楼市能不能保住千亿业绩，关键看两点，一是土地供应，二是市政配套。”

人气热闹的2015楼市

全国楼市很火很疯狂

2015是东莞楼市的新纪元

房掌柜：2015年，330新政、降息降准、二孩新政等楼市利好政策频繁出台，A股市场活跃，在新经济、政策形势下，全国楼市显得异常精彩。从宏观角度分析， 2015年的全国楼市给您的印象是怎样的？

王英君：2015年的楼市给我的第一印象，就是楼市很火很疯狂，是行业大丰收的一年。当然，红火的同时是有着城市分化的，三四线城市还普遍面临着压力，但一线、二线、二线B等城市整体业绩不错，如华南地区就整体很火。

从政策层面看，2015年是一个政策宽松年，货币政策、楼市政策、房贷政策等都很宽松，大大降低了购房者的入市门槛及成本，过往几年购房需求受多方压制，今年都得到了释放，尤其是经历6月份的股灾之后，楼市就放量了，下半年楼市活跃度明显高于上半年。

楼市迅速回暖，2015年，对整个地产行业而言是丰收的一年。如今2015已块结束，从成交数据看，相信今年大家都会过个好年。

房掌柜：回到东莞楼市，今年东莞楼市也有不少抢眼球的热词，比如说深圳客、房企抢地、330政策、央行双降、公积金新政等等。在这一年里，东莞楼市表现让您印象最深刻的是什么？

王英君：2015年是一个突破年、创新高年，尤其是成交金额破千亿，房价破万，对整个东莞房地产行业而言，是有划时代意义的，标志着东莞进入千亿成交、房价破万城市行列，对东莞城市形象影响是很大的。

从东莞中原研究部监测的数据上来看，东莞商品房销售金额突破1000亿元，这与2008年紧紧245亿元的规模相比，东莞的商品房“蛋糕”扩容明显。

2015东莞楼市“多头热点”

未来楼市将由品牌房企主导市场

房掌柜：“区域分化”是一个全国性的问题，在东莞，在人口压力、供应存量、深圳客、土地资源、轨道交通等多方因素作用下，2015年东莞楼市的分化现象也很明显，从楼市成交、土地开发等方面看，东莞未来楼市格局将发生怎样的转变？

王英君：东莞楼市格局不同时期有不同的表现，我们不妨从过去、现在、未来三个阶段分析。

过去的楼市格局，发展不平衡的特征是很明显的，主城区、松湖、长虎、临深片区，其他区域都表现平平。现在的楼市格局，表现出来的却是“多头热点”，受供需关系及楼盘主动营销影响，深圳客大范围渗透东莞，推动了滨海、水乡甚至大石龙片区的发展。

至于未来，楼市成交方面，有2015年奠定的良好基础，2016年楼市虽然不会井喷，但整体市场应该会是平稳向上发展的；从行业发展角度看，或会出现“洗牌”，由品牌开发商主导市场，小房企面临压力降更大。

另外，从今年开发商布局的区域及土地成交来看，未来东莞房地产发展不平衡的局面将明显改善，二三类镇区将成为未来开发的主战场，区域房价不平衡的局面也将改善，地价成本的日益高涨以及品牌开发商的品牌价值也将拉动东莞房价持续看涨。

看更长远一点，随着城镇化和户籍改革的加速，东莞本地购房需求也会不断增加。

房掌柜：为何说未来市场将由品牌开发商主导？这对东莞楼市而言是喜是忧？

王英君：土地是房企开发的依托，发展的根本。如今东莞大品牌开发商均大量储地，光大等本土房企自身土地储备本来就多，外来房企如万科、碧桂园等拿地也很激进，信心足、下手快，小房企怎么抢呢？

品牌开发商主导市场，我个人看来，这楼市格局是很大气的。大开发商拿地开发快、资金回笼快，可以快速循环，甚至慢慢影响包括房价、产品供应、营销模式等方面，其品牌价值也会拉动房价上涨，从城市发展角度看是良性的。

当然，土地集中由品牌房企开发，不仅中小房企有压力，我们也是有的。所有东西都在变化中寻求平衡点，我们也会随着变化去调整策略，去配合。

深圳客刺激下，东莞掀起抢房潮

楼市高位运行深圳客功不可没

多方因素掀起东莞“涨价潮”

房掌柜：深圳客几乎是这一年最火热的一个关键词，支撑其入莞信心的因素有哪些？

王英君：东莞楼市的高位运行，深圳客功不可没。据东莞中原研究部监测，今年深圳客在东莞楼市的成交量大约占比38%，也就是说，东莞的千亿成交金额近四成是靠深圳客拉动的。

深圳客快速涌入东莞，一方面是深圳房价上涨，东莞房价却依旧处于价格洼地；另一方面也是东莞城镇化进程加快的结果。上半年股市疯牛行情让不少深圳投资客的财富增长，获利资金流向楼市，而东莞能主动承接深圳客需求，又有多条高速免收费利好，综合各种因素，深圳客与东莞市场一拍即合。

房掌柜：东莞房价一直相对平稳，但自今年深圳客大量入莞后，房价波动也越来越大，甚至后来出现了涨价潮，对此谈谈您的看法。

王英君：据东莞中原研究部数据监测，今年年初，东莞住宅均价是8700元/㎡，11月东莞住宅均价已达到了9874元/㎡，楼价整体上涨了13%，有7个区域的房价突破了“万元”。东莞房价掀起一轮“涨价潮”，在我看来，不仅仅是深圳客带来的，还有几方面的原因。

首先，这是东莞楼市供不应求推动的。截止至11月底，东莞住宅的库存消化周期仅5.46个月，凤岗、塘厦的消化周期更是不足3个月，整体市场供不应求，直接推动了房价上涨。

东莞楼市供不应求，2016前景向好

其次，当前东莞楼盘大多靠联动转介方式导入深圳客，期间产生如转介提成、接客交通费、餐费等费用，是需要开发商承担的，这些增加的成本将会直接转嫁之房价上。

再次，才是深圳客的原因。开发商提价首先是因为供不应求、成本增加，而提价后，觉得房价仍是价格洼地的深圳客又很容易接受，价格自然而然就上去了。所以说，不是深圳客才带动了房价，而是购房客承受房价的能力更强了。当然，现在上涨了的房价也是非暴利，原来的房价太低了，这其实是一个“补涨”的过程。

最后，是品牌开发商品牌价值的带动。今年万科、碧桂园、保利等品牌房企拿地都相当激进，年末的一些镇区高价地诞生，部分在售项目趁机涨价，使得整体楼市涨价预期增强。

房价总要有一个突破的，今年可能就是一个突破点。千亿成交，高价地频发，未来开发商拿地开发的信心也会增强。未来，深圳在莞的居住障碍会越来越少，以后高速、轻轨打通后，两城通达性会越来越好，莞深越来越融合，来莞自住的深圳客也会越来越多。

房掌柜：有观点认为深圳客外溢东莞的趋势将逐渐消退，对此您怎么看?

王英君：深圳客短期内是不会消退的。首先，“去库存”是2016年楼市的主题，由此预测，2016年政府对楼市的态度应该还是宽松、扶持的。而深圳房价降不下来，新增供应、可开发用地也少，有购房压力的深圳客还是会外溢的，虽然2015年已消化了一批。

考虑深层次一点，其实深圳客快速大量的涌进来，会给东莞带来不少压力的。一个城市消化快速成交客户，是需要时间的。深圳客大量入莞买房自住，可以拉动东莞消费，关键是你要有留住人的魅力。

如今深圳客买房，他们有保值增值的期许，但更多是出于自住，若莞深生活落差太大，他们是不愿意住进来的。要留住深圳客，东莞市政建设就要跟上，做好基础设施，如医疗、交通路网、教育、生活配套等。若这些问题不解决，未来几年东莞可能出现大量空置房，这对东莞经济、城市形象都是很大影响。

“房地产+互联网”是大势所趋

房掌柜：近两年，综合体、产业园、互联网+、创客空间等新型模式兴起，房企在不断探寻新出路，房地产开发模式正悄然转变，对于未来房产市场的运营模式，您如何评价？

王英君：近几年来，房地产市场变幻莫测，不少房地产开发商也在转型中，包括恒大、万达等品牌开发商的“去地产化”。开发商都在寻求突破，把自己的经营模块做大，但不是所有开发商都适合做产业园之类的，而“互联网+”则是房产行业必须要嫁接的。

“互联网+”是年初中央提出的一个重要发展战略，也由此诞生了“房地产+”。“房地产+互联网”是行业发展的大趋势，是不可改变的。另外，“房地产+金融+互联网”布局也加快，这将成为行业的大趋势，结合互联网、金融，可以更好融资的同时，整合多方资源，利于行业发展。

未来，开发商会更重视线上的展示，对广告媒体的依赖度可能会降低，他们加大力度做线上的工作，如自媒体之类的。

2016年楼市基调向好

土地供应是未来主要矛盾

房掌柜：2015年楼市火红火热，2016将会是怎样的局面？

王英君：宏观上看，2016年的楼市基调肯定是好的，但城市分化现象还会存在。再政策预期宽松的情况下，一线城市还会是向上发展的态势。

东莞楼市有本土资源优势，有广深客带动，楼市也是向好的。未来东莞楼市能不能保住千亿业绩，关键看两点，一是土地供应，二是市政配套。

如今整个楼市呈供不应求态势，开发商的压力不在成交，而是在于土地。整个东莞库存不到6个月，6个月之后卖什么呢？15年卖的大多是13年之前的库存，而13、14年的土地供应不多，明显会影响16年的供应。要是没有新增供应，2016上半年卖完之后估计下半年就断档了。

不过，即使东莞2016年有土地入市，估计价格也是不菲的，土地是房开公司的基础、依托，不光是万科碧桂园会出手，其他房企也会抢。土地供应将会是未来楼市的主要矛盾。

市政配套方面，如上面说的，只有有了一定市政建设基础，才能留住深圳客这个高消费群体。从前东莞的经济是很分散的，要发展需要政府的引导，如建大型消费场所、特色产业，就像人们购物就想到田禾、华强北、香港一样道理，形成集聚效应才能更多的人进来。当然，这过程比较难，主要看政府决心。

另外，东莞房价上涨的趋势是不可逆转的，“面粉”价格已经很高了，“面包”自然不会便宜。如今东莞局部区域房价已经翻倍了，如紫檀山，年初9000多，现在18000了，一年价格翻一倍，这在东莞是从来没出现过的。

房掌柜：今年东莞中原的业绩做的怎么样？

王英君：从中原的业绩增长看，上半年中原在大陆的全国佣金收入大约是50亿元，下半年截止12月25日，全国大陆的佣金收入大约是54亿元。东莞中原上半年是6月份创造了历史新高记录，下半年的8、10、11月连续3个月创纪录，现东莞中原的销售金额已突破了200亿元。

今年莞惠区域的业绩，在中原都是排前五的，新房业绩比很多二线城市都要好。业绩总额很大，但团队成员也有不少，团队规模增长速度是大于业绩增长速度的，如今东莞中原团队已近1500人，增涨了7成，合作客户近百个。

今年房产行业很多人都过得很好，但从城市发展角度看，要促进东莞房产行业良性发展，政府还需要把市政配套快速完善，还要规范二手房交易市场，统一规范各镇街交易规则，让新房过度二手房这个过程更顺畅。