联华黄建辉：东莞豪宅市场升温 楼市产品结构将发生变化

编者按：330新政、降息、降准、930新政……2015年的中国楼市，在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。在2015年即将收尾之际，房掌柜邀请具有代表性的房企高管进行高端访谈。通过地产领袖们的讲述，还原中国房地产行业这一年来的变化轨迹。

2014年以来，截止至2015年12月底，央行累计降息六次降准5次，众多城市相继出台利好楼市政策，楼市调控政策与货币政策已经走向宽松。在众多利好刺激下，一线城市和部分二线城市的楼市已经迎来了强势反弹，特别以深圳为代表的楼市最为耀眼，深圳领涨全国，全年房价同比涨幅逾40%，深圳湾片区更是进入单价10万+时代。受深圳高房价挤压，大量深圳人涌入东莞买房，东莞楼市也因深圳客而红火一年。

在东莞楼市一片火红的背景下，几个月前，黄建辉时隔四年多正式回归联华，出任联华国际控股集团主席助理、联华地产集团副总裁。讲楼市，论东莞，谈豪宅，黄建辉感慨良多。

联华国际地产集团常务副总裁黄建辉

精彩语录

东莞豪宅市场也不断升温，量价都在往上涨。

东莞形势非常好，量价已经达到东莞历史最高水平。

东莞的豪宅市场整个行业进步很大，无论是产品设计，还是营销的包装都有了长足的进步。

房产开发技术含量越来越高，考量房地产开发商的综合能力，盲目没有设计感的大宅将逐渐失去市场。

随着二孩政策出台逐渐落实，未来中国楼市的产品结构将会发生变化，4房变成刚需逐渐成为市场上的主力。

中国楼市产品结构将发生变化

深圳客继续蔓延现身中心城区

房掌柜：2015年，330新政、降息降准、二孩新政等楼市利好政策频繁出台，A股市场活跃，在新经济、政策形势下，全国楼市显得异常精彩。从宏观角度分析， 2015年的全国楼市给您的印象是怎样的？

黄建辉：宏观层面上，央行不仅进行了N次降息降准，而且还推出二手首付5改2等新政策，利好楼市的政策是历史上最多的一次。印象最深刻的事情主要有两件，第一件事，习近平总书记第一次直接谈房地产行业要促进去库存，要促使中国楼市积极健康的发展。第二件事，随着二孩政策出台逐渐落实，未来中国楼市的产品结构将会发生变化，4房变成刚需，逐渐成为市场上的主力。

房掌柜：回到东莞楼市，今年东莞楼市也有不少抢眼球的热词，比如说深圳客、房企抢地、330政策、央行双降、公积金新政等等。在这一年里，东莞楼市表现让您印象最深刻的是什么？请展开谈谈。

黄建辉：东莞形势非常好，量价已经达到东莞历史最高水平。深圳客对惠州东莞的强大拉动作用，令人侧目，印象非常深刻。临深片区销售量能占据东莞总销售量的三分之一。销售价格比东莞均价还要高70—100%。深圳客还在继续蔓延，常平等镇区和中心城区都出现了深圳客的影子。

房掌柜：有人说现在东莞市场经过量价上涨后，已经面临危机，你对这个怎么看？

黄建辉：二手房是一个城市房地产的晴雨表，如果租不去，卖不去，二手流通就会出现问题，这个城市的房地产就会生病。以星河传说为例，它的物业投资价值，经过连续几年的累积，已经到达一个顶峰，2015年租房市场和二手房三级市场表现都非常好。从这里来看，东莞房地产还是很稳健的。

未来五年

东莞楼市再掀量价齐涨的高潮

房掌柜：您觉得中国的房地产市场怎么样？

黄建辉：近年来，中国的房地产开发量非常惊人，突飞猛进的市场已经过去，现在已经进入了房地产白银时代。随着计划生育政策的放开，未来房地产市场的产品结构将会进行调整，刚需概念改变，100-150平将成为常见的刚需户型。房产开发技术含量越来越高，考量房地产开发商的综合能力，盲目没有设计感的大宅将逐渐失去市场。

房掌柜：那您觉得东莞市场会如何发展？

黄建辉：随着交通的完善，穗莞深一体化的步伐将加快，广州客将逐步进入东莞市场，未来五年，东莞还有一轮量价齐涨的高潮，且不排除有个别项目翻倍上涨。东莞房产市场近期还会以稳步提高为主。

豪宅市场不断升温

黄旗山区域无可比拟

房掌柜：东莞市场一片红火，那么东莞市场里哪些产品卖得最好呢？

黄建辉：刚需型最好卖，改善型的住房供应和成交的比例还在不断在上升。另外，东莞豪宅市场也不断升温，量价都在往上涨。

房掌柜：上面您所说的东莞豪宅市场销量还在往上涨，联华也开发了不少豪宅，以联华的目光出发，您觉得东莞豪宅市场怎么样？

黄建辉：近几年，东莞的豪宅市场整个行业进步很大，无论是产品设计，还是营销的包装都有了长足的进步。开发商和消费者都已经变得理性，现在一个豪宅项目是否能够开发好，要考究开发商多项能力，拿地、设计、生产和综合能力缺一不可。东莞大多数开发商都已经逐步成熟，很多做得很棒的地方。联华也有自己的特色，创新、愿意吸收国际化的元素是最突出的两个特色。另外，联华特别注重细节，对品质也毫不妥协。

房掌柜：现在东莞有四大豪宅区域一说，黄旗山只是其中一员，联华新开发的项目皇马郦宫就在黄旗山下，您对这个怎么看？

黄建辉：李嘉诚曾经说过房地产开发重点是地段，地段，还是地段。地段将决定土地价值，决定项目价值。黄旗山作为东莞传统豪宅片区，不管是底蕴还是公信力，都是无可比拟的。东莞第一个豪宅就在黄旗山，所以东莞第一批富人也是黄旗山。就算是气场，黄旗山也要比其它区域要高上一大截。皇马郦宫是黄旗山下绝不仅有的大盘，相当于半个星河传说，黄旗山周边也许再也没有这么大的地块了。而且根据东莞城市规划，皇马郦宫周边将成为东城的第二个中心。

旅游农业项目将上市

发力东莞联华2016五盘齐发

房掌柜：联华集团作为东莞最早走出去的开发商之一，近期有没有什么大动作？

黄建辉：现在集团的旅游地产项目和农业项目上市工作已经到了临门一脚，好事将近即将登陆香港股市。虽然地产板块目前暂未有上市计划，但目前是仍然是联华的核心业务。联华的项目遍布全国多个地区，鉴于地区发展不均衡情况，近期联华地产业务板块将集中火力，突出重点。其中东莞就是联华集中精力精耕细作的城市，而个别城市的业务将适度放慢开发速度。根据集团发展策略和国家政策，对项目业态进行调整，以更切合市场的需求。

房掌柜：2016年即将到来，作为本土开发商，联华在东莞有什么开发计划？

黄建辉：联华地产2016年将全面发力，东莞人期待已久的皇马郦宫已经在12月12日首度开盘，东莞顶尖豪宅御景湾8号、联华花园城三期、综合体苹果云谷、星河传说最后一期威斯顿广场也将在2016逐一揭开神秘的面纱。