瑞峰：东莞供需进入高峰期 楼市热闹行情将延续

一、导读

1、宏观环境： 房贷利率本月起下调20%  5次降息的实惠终于要兑现

2016年正式拉开序幕，新一年到来，对于房贷族来说，最大的新年福利莫过于房贷5次降息的实惠终于要兑现。2015年，央行先后在3月、5月、6月、8月、10月进行了5次降息，降幅高达20.33%，五年以上的商业贷款基准利率从2015年初的6.15%，降至目前的4.9%，处于历史新低，将大幅缓解还贷族的压力。

举个例子，如果客户在今年3月1日年内首次降息时办理100万元贷款，贷款期限20年，采用等额本息法，当时月供为7251.12元，总利息为74.02万元；现在同样贷款100万元，期限20年，经过五次降息，基准利率4.9%，月供变为6544.44元，总利息为57.06万元。前后比较，月供将减少706.68元，20年总利息将减少16.96万元。

不过，需要注意的是1月份的还款额并不会立刻减少。对此，银行相关人士解释，1月份房贷遭遇跨年，银行将采取分段计息，因此大部分客户到2月份才能正式享受降息的实惠。

2、新增供应 ：滨海片区接力成主战场     凤岗纯新项目中惠嶺秀上市

上周东莞全市共有15个项目有商品房新增供应，住宅1795套，合计面积约23.07万㎡，环比下滑22%；非住宅新增140套，面积约为0.96万㎡，环比下滑95%，主要是由南部湾万科城和棕榈泉五期的商铺产品供应。

2016年首周，东莞供应市场依然处于高位运行。从区域来看，滨海片区接力临深片区，成为上周楼市推货主战场，体现在汇景御海蓝岸推384套95-143㎡洋房、中惠悦峰推136套87-102㎡洋房、南部湾万科城推192套61㎡住宅公寓；临深片区新品加推实力不弱，纯新项目中惠嶺秀上市，而珠江观澜御景、棕榈泉五期、班芙春天和金地湖山大境皆有新品加推；水乡片区上周也有突出贡献，有光大江与城248套136-159㎡产品和碧琴湾花园171套192-137㎡的户型入市，“新血”的注入或将为水乡片区楼市增加活力。

从预售证来看，预计近期上市项目有卓越蔚蓝山、名流印象花园三期、嘉宏锦城、佳兆业·碧海云天、腾龙领寓、中惠悦峰、万润广场、春晖国际城和利丰中央公园等项目。

3、成交量价：周成交再创新高记录     1月上旬楼市热闹行情将延续

新年首周，因年底最后几天的疯狂，加上元旦三天楼市成交的不疲软，东莞楼市不负众望再创周成交新高记录。上周住宅成交3351套，面积约38.22万㎡，环比上涨6%，同比上涨116%，其中南部湾万科城（213套）、信鸿香溪水岸（195套）、班芙春天（188套）等8个项目成交皆过百套；非住宅成交1162套，面积约4.58万㎡，同比上涨92%，有长安的莲湖四季豪苑车库产品（262套）和厚街万达广场的商务公寓产品（384套）。价格方面，上周住宅成交均价10719元/㎡，环比下滑8%，同比上涨6%，虎门（12147元/㎡）、黄江（12667元/㎡）、南城（12510元/㎡）等热门区域成交进入前三，对整体价格维持万元上运行的支柱力量大。

12月底冲刺阶段，房企进入集中推货高峰期，热闹的楼市行情为其保驾护航，新品集中签约为史上最为疯狂的一年划上休止符，预计1月上旬楼市成交将保持高位运行状态，而中下旬楼市或将陆续进入春节前的休整期，成交热度或将下降。

4、楼盘活动：2016年首周市场以去存货为主  元旦应景暖场活动涌现

2015年12月，房企进行最后一波冲刺，新盘新品齐齐上市争夺市场，市场供应一度充足，因此2016年首周进行开盘或规模推货项目不多，市场基本以去存货为主。营销活动方面，以元旦应景的暖场活动为主，如达鑫江滨新城书画展览、沙画春联DIY，推140-157㎡新品；新鸿基珑汇台历DIY，推108-350㎡洋房及复式户型；宏远御庭山棋王争霸赛+巴西烧烤，推139㎡及143㎡4房；田禾卢浮公馆美食节，推66-93㎡的2-3房等活动。

新盘方面，表现在信鸿蔚蓝海岸营销中心开放，首期将推69-123㎡2-4房。目前市场开始逐步走入春节前后淡季阶段，加上前期供应量大增，市场供货量较为充足，预计未来一个多月，楼市将保持去存货的状态，暖场活动仍是主流，房企大手笔推货预计在2016年阳春三月再现。