合富辉煌2015年东莞楼市总结：深圳客改变楼市格局

（一）天使般的“深圳客”

东莞房价只有深圳的1/3，深圳房价过高，是深圳客置业东莞的主因

    拿深圳购房的首期款，可用于东莞购房的全款；东莞30万首付即可助深圳人买房“梦想照进现实”。深圳一年房价上涨四成，按一套100平米计算，则上涨94万元/套，高涨的房价，让相当一部分深圳人的“买房梦”只能停留在“梦想”中。

2015年，莞深房价差创了历史最大，东莞房价只有深圳的1/3.巨大的洼地，及众多莞深交通利好，使深圳人涌入东莞轻松实现“买房梦”。

“深圳客”向周边城市疯狂“攻城拔寨”，东莞、惠州、中山等城已正式宣布基本被“沦陷”

“深圳客”让东莞多个销售遭遇困境的楼盘成功实现“大翻身”，量价双升。

“深圳客”让东莞多个曾经不被看好的区域“华丽转身”，成功 “逆袭”。

“深圳客”成功让市区等区域房价沦为“洼地”，临深片区多个区域成功“上位”

“上位”区域多以临深片区为主；排名下滑区域多以市区及市区周边为主，一年之间，市区房价沦边“洼地”

2015年，一张“莞深交通地图”，拉近莞深距离，让“深圳客”趋之若鹜，成为众多楼盘致胜法宝，屡试不爽。不少楼盘因此“起死回生”

2015年“大临深片区”版图基本确立，涵盖13镇区。虎岗高速沿线为分水岭：以南，莞深之间的高速密集纵横交错；以北，则较少。

“临深片区”领涨2015年东莞房价

小结：

深圳客大幅拉升东莞楼市成交，对于2015年东莞楼市的贡献比重约为4-5成

莞深房价巨大差异是深圳客置业东莞最大的驱动力，交通是置业首选条件，高速、地铁交通图成为营销法宝

深圳客改变东莞楼市格局：长期不被看好的区域得以“华丽转身”；销售遭遇困境的楼盘得以“咸鱼翻身”；市区房价变成“洼地”。

片区分化较明显，其中深圳客使东莞临深片区普遍房价涨2-3成，成交量增2-3倍以上；其它片区房价基本平稳。

（二）土地市场

商住地市场异常热闹，高价地频频出现

商住地交投两旺：2015年全市商住用地总供应210.9万㎡，同比增加56%；总成交164.3万㎡，同比增加约48.6万㎡，涨幅约42%，供求量、成交量均处于历史较高水平

高价地频频出现，拉高楼面地价，地价涨幅近3成：2015年全市商住地成交楼面价3342元/㎡，同比14年上涨29%，创历史最高，土地溢价率创五年来最高，主要原因是大朗镇，大岭山镇以及长安镇高价地的不断出现，拉高整体成交价。

碧桂园夺得2015东莞“抢地大战”冠军

碧桂园“承包”东莞，成交记录疯狂刷新：在商住地成交楼面地价排名中，碧桂园占据5席，地块均以高溢价成交，足以看出，碧桂园对东莞楼市非常有信心。

碧桂园鏖战群雄，夺得霸主之位：2015年商住地成交中，碧桂园已然是最大赢家，63万㎡的成交量远超过万科，长久以来，万科一直稳坐东莞“老大”的位置，而如今，碧桂园的大举“进攻”，万科“老大”的地位已经动摇。素来有“价格屠夫”之称的碧桂园，如今也走起了“高端”路线，树立起新的区域价格标杆，先是碧桂园天汇的开盘，直接拉高整体均价，再是，包圆大岭山镇地块，使得光大项目停售。

土地市场小结

2015年房地产政策回归宽松时期，一手住宅成交热闹，开发商资金回笼理想，政府推地积极，在多种因素作用下，土地市场也呈现出供求两旺的态势。

商住地市场存在两极分化现象，热点区域土地竞争激烈，冷门区域多以底价成交。

高价地频频诞生、楼面地价不断刷新，2015年商住地市场热闹纷繁。

2015年“万碧”土地之争，碧桂园单枪匹马“杀出重围”，获得年度拿地大户，紧随其后的是万科，虽然土地数量不及碧桂园，但是均为优质地块。

（三）商品房市场

成交量激增六成，金额额首破“千亿元”，面积首破“千万方”

莞史首现“双千”：一手商品房签约金额1094亿元，签约面积1109万方。

“住热商冷”，住宅全线飘红，商业全线飘绿：商品房增超六成，其中住宅签约面积999万方增近八成，商业（非住宅）签约面积110万方略减5%.

住宅房价涨7%，非住宅房价跌5%：2015年东莞商品房签约均价9864元/平方米，同比微涨2%，其中住宅上涨7%，非住宅下跌5%

2015年住宅供不应求，房价直逼“万元大关”，涨幅创4年最高

供应缺口160万方：2015年东莞一手住宅新增供应面积约838.4万平方米，但签约面积高达998.7万平方米，供应比成交少160万方，出现明显的供不应求，说明2015年去库存速度加快。

房价上涨6.9%，创4年以来最高。2015年东莞一手住宅签约均价约9797元/平方米，直逼“万元大关”，创历史最高；涨幅约6.9%，创4年以来最高。

东莞挤进“千万级俱乐部”。2015年珠三角多个城市成交量突破“千万方”，总体表现为“量升价稳”，东莞成功挤进“千万级俱乐部”。相对而言，深圳和东莞房价涨幅排名较靠前。

年内经历双轮成交量上涨行情，房价向“万元”步步紧逼

两轮上涨行情：第一轮（3-6月），成交量连续4个月环比增长，由“二套房放开”政策引发的成交上涨；第二轮（7-12月），成交量连续5个月环比增长，主要为“深圳客”引爆。全年创下共4个月单月成交量破100万方记录，其中12月以125万方达到鼎峰。

房价向“万元”步步紧逼：全年创下5个月房价突破“万元”，其中12月以10688元史上最高

首次置业刚需户型供应量创历史最高，101-120户型增加最明显

投资型小户型产品及大户型供应比重创历史最低：70平方米以下户型供应比重仅5%，处于历史低位，与2007年高峰时间减少了8个百分点；141平方米以上户型多为二次以上置业为主，供应比重仅13%，创历史最低。

迎合政策，首次置业刚需户型供应创历史最高。71-120平方米户型多以首次置业为主，2015年供应比重达71%，比2014年多出4个百分点。

101-120平方米户型供应增加最明显。全年101-120平方米户型供应约1.5万套，占比达21%，为所有户型增加最明显产品，比重较2014年多出6个百分点。

2015年新盘全年整体销售率普遍达八成，临深片频现“受捧盘”

2015年东莞一手住宅新增供应销售率达83%，创历史最高。其中临深片典型区域，“受捧盘”频现，严重供不应求。

140以上户型销售提速最快；100-120户型销售率最高，房价上涨最快

二套房放开政策促大户型销售提速。140平方米以上户型销售率虽较其它户型较低，但较2014年提速最快，由2014年的43%上升至67%，提升率居所有户型之首。

首置或首改产品销售率最高。70-120平方米户型销售率约81%，其中100-120平方米销售率最高，且较2014年销售有较大的提速。

100-120户型房价上涨最快。2015年100-120户型均价约9018元，同比上涨22%

小户型房价涨幅明显小于大户型。100平方米以上户型涨幅普遍在10%以内，而100平方米以上户型涨幅普遍在15-20%

8年来新开工量首次下降  逆市减少 但仍处高位

住宅开工量8年来首次减少：从2008年至今，开工量逐年上涨，年年创新高，去年更达到945.7万平米的高峰，而今年却有所下降，仅849万平米，同比下降约1成；

开工放缓影响因素：首先，近两年商住土地成交有限，土地量的减少是抑制开工的重要原因，其次，开发商“捂地”，让土地自然升值，待价而沽，获取高额利润，也会致开工减少，但“捂地”只是少数，不是常例；

万科、碧桂园和光大稳座东莞房企销售前三甲

开发商排名整体特征：全年政策高调频吹暖风，东莞楼市全线飘红，外来及本土一线品牌房企业绩可谓“盆满钵满”；

强者恒强，万科首破百亿大关：相比去年成绩单，今年开发商排名前三甲与往年排序一致（连续三年一致），万科冲破百亿以超亚军46%的极大拉差力压群雄，后7名全部易主，同时开发商大多超额完成年度业绩任务。

金地、置荟星城成功上位： 去年金地，置荟星城远在前十名以外，今年实现大丰收迎来强势晋级。

南部湾万科城卓越超群  坐稳年度总销冠

今年个盘成交整体特征：一线品牌房企云集，热销楼盘多来自大临深片区，市区只占1席；

南部湾万科城荣获年度榜首： 虎门南部湾万科城突破40亿佳绩坐稳年度销冠，锦绣山河跌至第二名；

地产巨鳄进驻迅速搅热片区楼市：今年以来长安，东坑，厚街受一线品牌房企光顾而大热，均有代表楼盘入列全市前十。

2015年东莞楼市总结：

“二套房松绑”政策激活积压多年的换房需求，引爆东莞楼市成交。

深圳房价飞涨，迫使大批“深圳客”置业东莞，促使东莞成交量爆涨，临深片区房价涨幅超过两成。“深圳客”对2015年东莞楼市成交贡献约占4-5成。

片区分化明显，临深片区量价齐升，其它片区价格整体稳定。

去库存进程加速，东莞处于“超低库存”水平，楼市供不应求。临深片区断货数月“一房难求”，其它片区库存水平大幅减少至低位。

首置及首改户型供需两旺，小户型及大户型需求偏弱。大户型加速去库存。