中原：东莞2015住宅楼市量价齐飞 预计2016成交高位放缓

2015年是我国全面深化改革的关键年，为刺激经济增长以及去化房地产库存，政府逐步放开“限购、限贷、限价、限外”，一年内启动5次降息降准，并陆续出台购房首付比例降低、公积金政策调整、公积金异地互贷等一系列优惠政策。随着政策刺激效果持续显现，全国多地城市楼市成交火热同时房价快速上涨，涨幅不断扩大。东莞市场，今年受深圳客大军强势入侵，东莞住宅楼市量价齐飞，临深房价全面大涨，市场“供不应求”日益加剧。

展望2016年，是“十三五”规划的开局之年，又是全面深化改革的重要一年，更是诸多复杂因素交集的一年，美国加息、人民币国际化、金融改革、财税改革、户籍改革、二胎全面放开等令楼市充满机遇与挑战。明年，深圳客流入趋势是否持续？东莞住宅楼市能否延续“量价上升”？或下降？且看东莞中原研究部详细深入分解。

2015年东莞住宅市场分析鱼骨图：

（一）新增供应状况

洋房、别墅、公寓齐创新高，供应量同比均大幅增长。

2015年东莞新增商品房住宅供应总体情况： 

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2015年有159个项目新增供应住宅895.03万㎡（合计84967套），按面积同比2014年大幅上升35.57%，按套数同比上升36.36%。从物业类型看，洋房、公寓和别墅供应套数均创下2008年以来最高位，同比去年增幅均超过30%，反映楼市整体供应放量很大。

开发商推货热情高涨，住宅供应量创新高。

今年政府陆续出台降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列新政刺激楼市回暖升温，市场环境逐步企稳向好，开发商们入市信心恢复，推货热情逐渐高涨从而明显加快入市步伐和加大推货力度。据东莞中原研究部监测数据显示，2015年东莞住宅新增供应量创下历史新高，已逼近900万㎡，如此充足的供应量十分有利对接逐渐被激活的购房需求。

松山湖片区供应大爆发唱主角，临深加快补仓缓解缺货压力。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年东莞住宅新增供应量主要集中在临深片区、松山湖片区和滨海片区，三者供应量均创下历史新高。今年松山湖片区可谓百花齐放，在售新盘多达22个，有碧桂园豪庭、光大山湖城、御湖居、松湖朗悦、康城假日等新盘密集亮相为片区注入海量新品，松山湖片区供应量大爆发唱主角。

经历去年的萎缩后，今年临深片区供应重现活跃，主要由于开发商们意识到“临深严重供不应求”带来出货的良机，为抢得先机迅速加快补仓。另外滨海片区和水乡片区供应也呈现着大幅增长势头，主要由于许多前些年在这两个片区布局的房企看准市场向好走势，纷纷加快入市步伐，其中万科在虎门的重点布局推动滨海片区供应大幅放量。

别墅供应井喷，经济型小别墅仍为主流。

2014年受市场低迷影响，许多别墅项目工程明显放缓，别墅供应市场十分萎靡。从去年四季度开始，多项救市政策逐步升级推动楼市环境好转，市场明朗化加快开发商动工，造成今年别墅可推货量尤为充足。今年股市财富效应引发楼市新一轮“投资热风”，刺激开发商们加快推货，别墅供应井喷3474套，并创历史新高。从供应面积段看，250㎡以下的别墅供应比重达48%，反映出随着过去两年经济型小别墅凭借低总价优势走热市场后，越来越多开发商踏上别墅“瘦身”创新之路，今年经济型小别墅仍然主流市场。

公寓供应量刷08年以来新高，高库存压力加剧。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年东莞公寓供应54.93万㎡，创下2008年以来历史新高位，同比2014年大幅上升57.08%，其中厚街万达广场、虎门万达广场、万科中心和家汇生活广场的供应量最大。公寓供应持续放量逐步拉高库存，高库存去化压力明显加剧。从季度看，二三季度公寓投资氛围较淡，开发商推货意愿较低；四季度万达为冲刺全年业绩明显加大推货力度，全年公寓供应走势呈现“两头松，中间紧”格局。

刚需供应占主导，与改善产品均同比大幅增长。

据东莞中原研究部数据显示，2015年东莞刚需产品供应54488套，同比去年上升37%，刚需供应量占全市比重达64%，仍占主导地位。受多重政策利好刺激，改善产品供应也呈现大幅增长势头，全年供应量达13109套，同比去年上升24%，包括有南部湾万科城、天骄御峰、光大山湖城、光大江与城、锦绣山河等93个项目集中放量。

（二）新开工状况

开发商捂盘惜售和本土房企资金趋紧，住宅开工量持续下滑。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年东莞住宅新开工888.18万㎡，同比2014年下滑3.71%，住宅开工量已经连续两年持续下滑。2013年市场环境向好开发商明显加快动工，促使住宅开工量在2013年创下高位，但进入2014年楼市迅速降温加剧开发商资金压力，住宅开工量迅速下滑，而到了2015年政府频频救市，楼市一路回暖并向好，开发商们资金回笼尤为顺畅，但由于开发商们过分看好东莞楼市前景，捂盘惜售心态尤为严重，导致全市住宅开工量持续下滑。此外，东莞本土开发商资金趋紧也是导致开工量下滑的重要原因之一。

（三）市场成交状况

2015年东莞住宅成交热闹，非住宅成交明显遇冷。

2015年东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

2015年东莞商品房成交1107.59万㎡，同比2014年上升61.77%，同比2013年上升30.74%。其中住宅成交1038.17万㎡，同比2014年上升74.97%，同比2013年上升35.40%；非住宅成交69.42万㎡，同比2014年下降23.98%，同比2013年下降13.73%，数据表明2015年东莞住宅成交热闹，而非住宅成交明显遇冷。

利好政策持续加码刺激客户入市，市场蛋糕首次突破千亿元。

2015年东莞住宅成交量双双创下历史新高，市场蛋糕首次突破1000亿元。今年东莞楼市成交创“千亿”记录，究其原因是：一、利好政策持续加码刺激是最主要的原因。今年以来限购政策放开、央行5次降息5次降准、房贷首付比例降低、公积金异地互贷等一系列新政持续加码刺激加快客户入市。二、股市获利资金流入催热东莞楼市。今年政策调控引导市场环境向好，股市经历“疯牛”行情后，大量获利资金涌入楼市，深圳客迅速炒热东莞楼市。三、新增供应放量大增，助推楼市成交上行。

松山湖、临深、滨海三大片区“三足鼎立”，成交热闹。

据东莞中原研究部数据显示，2015年七大片区住宅成交中，松山湖、临深、滨海三大片区的“三足鼎立”格局显著，三者成交量均同比上涨，究其原因：一、三级市场转介带旺。今年松山湖片区的大朗、寮步、东坑等有许多新盘入市，由于深圳客对这些区域市场不了解，开发商唯有依赖深圳中介的转介力量带动项目成交。同样三级市场转介也带旺了滨海片区的沙田、厚街。二、交通日益便利。莞深高速、广深沿江高速令到深圳客能较好地实现两城通达，加上梅观高速（梅林至观澜段）、龙大高速深圳段以及南光、盐排高速公路取消收费也加快深圳客向莞外溢置业。

深圳客成主力军，凤岗“一枝独秀”。

从镇区角度看，2015年凤岗 “一枝独秀”，住宅成交量同比接近翻倍，以95万㎡位列榜首，并远远将排行第二的虎门甩于其后。今年锦龙湾畔花园、恒大绿洲、大运城邦益田金地艺境、汉邦雍景居、中央豪庭这5个纯新盘入市迅速对接旺盛的深圳客购房需求。2015年住宅成交量排行靠前的镇区或同比去年大幅增长的镇区，如凤岗、虎门、寮步、厚街、松山湖、清溪、黄江、大朗等大部分均是今年深圳客加深渗透的区域，今年深圳客已占东莞楼市近半壁江山，其主力军地位继续强化。深圳客疯狂入侵东莞的原因主要有：一、2015年深圳楼价“三连跳”领涨全国，高房价逼使深圳客向价格相对低洼的东莞外溢置业。二、受利益驱使，深圳中介大力将深圳客转介到东莞市场。三、股市经历疯牛，许多深圳客股市财富大幅增值，购买力明显增强，套现后转投楼市。四、深圳限购不放开。五、交通日益便利、多条高速取消收费。

东莞楼市深圳客户主要特征：

①低首付是深圳客喜欢的投资门槛。这么多年来深圳客习惯通过高杠杆来投资，由于深圳客月供还款能力强，普遍接受发展商或第三方支持垫首付。

②8成属于首次置业。

③深圳客在莞置业占比已近5成，除传统临深片区、松山湖片区外，滨海片区通过规划利好；东北/水乡片区通过交通优势、低总价，对深圳客户依然具有吸引力。

④深圳客更青睐带非毛坯房。带非毛坯房，无论对自住或投资的深圳客都非常方便省心。

⑤深圳客在莞置业主要看中低总价。

⑥3房是深圳客主要购买房型。尽管深圳客的购买力强，但仍然以购买3房为主。一来，入侵东莞市场的深圳刚需客比较多；二来，可以控制成交总价；三来，三房投资灵活性更强，便于后期转手或出租。

需求不足以及房价高，东莞本地需求释放增长缓慢。

据东莞中原研究部监测数据整理后统计显示，2015年深圳客在莞成交住宅量同比去年增长316%，而东莞本土市场成交同比去年仅增长29%，数据显示今年尤为宽松的政策环境对东莞本土楼市成交刺激作用较弱，本地需求增长明显缓慢。究其原因：一、前两年楼市透支了许多潜在需求，今年东莞本身需求不足。二、从今年下半年开始，东莞房价快速上升，由于东莞购房力不强，房价高直接抑制需求释放。

刚需释放增强，继续主导市场。

据东莞中原研究部数据显示，2015年东莞住宅成交中，刚需（70-120）产品成交61932套，占全市比重上升至65%，反映今年央行多次降息、降低首付比例的政策刺激效果显现，刚需释放明显增强。其中刚需产品成交最为突出的典型项目是南部湾万科城2282套、碧桂园豪庭2127套。

股市财富效应催热别墅市场，经济型别墅供需两旺。

今年上半年股市迎来“疯牛”行情，股民财富大幅增值，部分投资者及时套现撤场，下半年股市下降并持续震荡调整，股市赚钱效应减弱，由于我国投资渠道有限，促使这批获利资金大幅流入楼市，从而推动东莞别墅市场成交高歌猛进，全年成交4039套同比去年大幅上升81.20%，并刷下历史新记录。另外，经济型小别墅呈现“供需两旺”格局，据东莞中原研究部数据显示，受供应活跃放量的推动，今年经济型小别墅持续走热，250㎡以下别墅的成交量占全市的比重高达44%。

受多重因素影响，公寓市场遇冷。

单从成交总量来看，2015年东莞公寓成交8551套已创下历史高位，同比去年上升54%。今年公寓成交高位受厚街万达广场和虎门万达广场的拉动作用非常大，两者分别成交1562套、1093套，排行全市公寓成交第一二名，而其它比较多项目公寓成交成绩较差。尽管房贷利率大幅降低，但并没有给公寓市场带来明显的刺激作用，公寓反而面临难卖困局，年内出现部分项目以价换量。今年公寓成交遇冷的主要原因是：一、东莞购房者以买房自住为主，投资客比较少，东莞本身的公寓需求并不强。二、扫黄反腐后后，东莞大量工厂企业倒闭，加上经济持续低迷赚钱艰难，导致投资需求减少。三、股市投资分流。今年上半年股市疯牛吸引了许多散户入场，下半年股市下降后持续震荡又将其套住，全年公寓投资客均受到股市投资分流影响。四、四十年商业性公寓主导。

今年在售公寓以40年产权的公寓比较多，如厚街万达广场、虎门万达广场、万科中心、卓越时代广场、万科金域国际、汇展中央、美域公馆等。

政策给力，改善需求得到大幅释放。

今年新政策给力，东莞改善需求得到大幅释放，据东莞中原研究部数据显示，2015年东莞改善型洋房（120-180）成交14467套，同比去年大幅上升69.05%，并创下历史新高。过去5年，二套房首付比例接连调高到六成，东莞改善需求释放长期受到抑制。同时前几年房贷利率高位调整也明显阻碍改善需求释放，“高首付”和“高房贷成本”导致过去几年东莞改善洋房成交一直平平。从去年“9.30”房贷新政出台后，东莞改善需求开始逐渐抬头，又受到今年央行5次降息以及二套房首付调低至四成的利好刺激，长期受到抑制的改善需求一触即发，逐步大幅释放。

（四）价格分析

2015年东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

整体房价涨幅扩大，住宅成交均价逼近“万元”大关。

据东莞中原研究部数据显示，2015年东莞住宅成交均价为9783元/㎡，同比去年上涨6.64%，同比2013年上涨11.02%。从同比涨幅角度看，过去三年东莞住宅成交均价呈现着稳健上涨的态势，每年涨幅不超过6%。尤其是去年市场低迷严重抑制价格上涨速度，同比涨幅仅为4%，而今年市场环境向好和受到深圳客的大力推动，东莞住宅均价涨幅明显扩大，迅速上升至7%，均价逐步逼近“万元”大关。 

影响价格的关键因素分析：

①深圳客较强的购买力，支撑房价上涨。

今年大量深圳客进入东莞市场扫货，在凤岗、塘厦、松山湖、虎门、黄江、樟木头、寮步、沙田等镇区到处可见到深圳客的身影，甚至东坑、洪梅也吸引部分深圳客前往，由于深圳客购买力比较强，加上投资风的吹热，大大支撑东莞房价快速上涨。

②三级市场大力转介，推动房价上涨。

今年二三级联动继续做大，尤其是深圳中介受到利润驱使将深圳客大力转介到东莞市场，令到东莞较多项目热销。但通常项目三级转介成本比较高，许多开发商不愿意分担这份压力，纷纷把二三级联动营销成本转嫁到买房者身上，推动房价持续上涨。

凤岗、黄江晋级“万元时代”，多个镇区住宅均价超于城区。

从区域角度看，去年过万元的镇区有松山湖、长安、塘厦、东城、虎门和南城，今年凤岗和黄江晋级“万元时代”。受深圳客购买力推动，以往住宅成交均价一直落后于城区的长安、凤岗、塘厦和虎门纷纷后来居上，目前东莞已有6个镇区房价超过城区。 

年内凤岗、塘厦大幅领涨，七成多镇区房价全面上涨。

据东莞中原研究部监测数据显示，经历2015年一年时间后，目前东莞大部分镇区洋房成交价格飞涨，有15个镇区的洋房价格同比涨幅超过10%，其中凤岗、塘厦大幅领涨，整个临深片区涨势最猛烈，涨幅均超过40%。其它今年主打深圳客的镇区如松山湖、沙田、大朗、长安的洋房价格也呈现大涨，综合突出深圳客是今年东莞房价飞涨的主要幕后推手。

公寓市场以价换量，价格经历两轮下探。

据东莞中原研究部监测数据统计，近两年均出现公寓成交的项目有49个，其中价格同比去年下跌的项目有24个，上升幅度小于5%有13个，数据表明今年公寓难卖导致公寓价格明显滞涨，更有比较多项目通过降价促销。从月度走势看，今年公寓价格经历了两轮下探行情，同比去年，其中降价比较突出的项目有东城万达广场、万科金域国际。

（五）东莞房企及住宅销售情况

强者越强，万科成为东莞首个全年突破100亿的房企。

市场火热的情况下，大品牌房企通过品牌号召力、产品质量等方面的优势更容易跑赢市场。2015年东莞楼市各大房企商品房销售业绩排行中，“强者越强”的格局十分显著，万科以113亿元独占鳌头，成为东莞首个全年商品房销售金额图片100亿的房企，并连续7年站稳东莞房地产桂冠之席。今年万科夺如此佳绩，完全离不开伟大功臣“南部湾万科城”创下的40.46亿元。

碧桂园蓄势备战明年，今年仅收金73亿位列第二。

据东莞中原研究部数据显示，2015年碧桂园依靠碧桂园豪庭、碧桂园翡翠湾、碧桂园翡翠山、碧桂园天汇等13个项目共收金73亿元，位列全市第二名。事实上，今年碧桂园业绩远远落后于万科有一个重要的原因就是：碧桂园营销计划的调整，将重心明显放在明年。据监测发现，今年碧桂园旗下的松湖碧桂园、香溪水岸、碧桂园智慧家等多个项目均可进行推新入市，但由于碧桂园欲想在明年争赢万科夺下桂冠之位，旗下较多项目纷纷蓄势备战明年市场。

大部分房企资金回笼良好，多家超强显著。

据东莞中原研究部数据显示，2015年大部分房企的业绩均同比大幅增长，不少房企收金情况甚佳，全年收金额为2014年的几十倍。数据显示今年楼市热闹，令到大部分房企们资金回笼顺畅。据东莞中原研究部数据显示，2015年东莞房企业绩排行进入前十名的门槛为16.83亿元，同比去年的14.44亿元大幅上升16.55%；进入前二十名的门槛为13.44亿元，同比去年的6.99亿元大幅上升92.27%。前十、前二十门槛双双刷下历史新高，表明市场成交热闹带动房企大幅收利，多家超强格局显著。

附件：2015年住宅销售金额排行：

（六）库存状况

住宅消化周期屡创新低，库存明显“告紧”。

据东莞中原研究部监测数据显示，截止2015年12月31日，东莞住宅库存量441.08万㎡，环比大幅下降3.33%，根据过去一年的市场消化成绩计算，12月底东莞住宅市场消化周期为5个月。今年由于市场火热，东莞住宅库存量连续多月直线走低，消化周期也迅速缩短，尤其是最后两个月许多项目冲刺全年业绩，东莞全市住宅成交量连刷新高，目前东莞库存量已明显“告紧”。

洋房库存严重告紧，公寓去化压力巨大。

据东莞中原研究部数据显示，截止2015年12月31日，洋房、别墅、公寓库存量分别为288.95万㎡、94.52万㎡、58.33万㎡，其消化周期分别约为4个月、10个月、15个月，数据表明洋房库存严重告紧，公寓库存高位压力凸显。又由于短期公寓投资环境未见明显好转，短期内公寓去化压力巨大。

深圳客入侵区域，库存全面“告急”。

据东莞中原研究部数据显示，截止12月31日，东莞有19个镇街的洋房库存消化周期低于5个月，东莞洋房库存越发告急。数据显示，深圳客入侵的区域如塘厦、凤岗、长安、虎门、黄江、樟木头等库存全面告急，其中市场成交疯狂到“开盘即卖光”地步的凤岗、塘厦，持续面临着随时断货风险。

（七）后市展望

宏观面：

（1）经济：经济持续探底，GDP增速或下降至6.5%。

明年人民币对美元汇率下降，有利促进我国出口发展。加上中国政府实行供给侧深化改革，将有利助长有效需求，对经济产生积极影响。今年央行已启动了5次降息降准，但经济回升仍然乏力，GDP增速持续下滑，突出反映产能过剩、内外需不足的经济矛盾。同时2015年12月中国制造业运行继续放缓，仅录得48.2，较11月下滑0.4个百分点，连续十个月低于50临界值，显示中国制造业运行继续放缓，低迷走势未见好转，重挫了市场信心。短期内经济下行压力不减，明年整体经济面仍然不乐观，产能过剩、资产错配的结构性问题仍作用市场疲软，经济将持续探底，预计GDP增速或下降至6.5%。

（2）政策：

供给侧深化改革下，2016年中国楼市进入“去库存”时代。

2015年11月习近平在中央财经领导小组会议中首次提出“供给侧改革”，提出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力。之后中央又在多次会议中反复强调并纳为“十三五”规划纲要的重要任务。过去，我国主要从需求侧刺激经济发展，但多年投资、消费、出口三驾马车受刺激效果甚微，经济下行压力仍然巨大。需求不足是表象，供需错配才是实质，因而需要从供给侧着手改革，调整经济结构、优化资源配置从而提升经济增长质量和数量。

供给侧主要分别在劳动力、资本、创新、政府四大主线上推进改革。劳动力方面，包括放开生育政策，补充人口红利；户籍制度改革并发展服务业，促进劳动力跨区域流动。另外优化土地和资本配置，降低企业成本、提高企业盈利，从而去化过剩的产能。那么在供给侧深化改革下，明年我国楼市将进入“去库存”时代。

政策环境持续宽松，加快“去库存”。

供给侧改革的提出，意味着我国经济改革宏伟蓝图即将铺开，为推进楼市“去库存”，明年楼市政策环境有望持续宽松。一、财税改革，房贷利息抵个税。二、城镇化改革和户籍改革，降低积分入户门槛，或增加社保、养老金等惠民政策。三、二胎全面放开。四、十三五计划政策落地。五、央行仍有降息空间。

（2）资金：市场资金趋紧，或对楼市产生不利影响。

明年仍有积极因素促进市场资金流动性宽松，包括有：一、人民币国际化会加大资金跨境流动，人民币利率下降会导致居民从储蓄向“资本“搬家，对资金流动性有一定促进作用。二、金融改革下，股市注册制的落实有助加大社会资金流通多，利于房地产行业融资。三、央行利率低，释放资金。

尽管央行降息降准仍有预期，但是中国版的“量化宽松”随着6次降息5次降准后，对宏观经济、楼市影响的边际效应逐步降低，加上明年市场形势多样复杂，预计市场资金流动性将从“宽松”转向“趋紧”，主要原因有：一、美联储加息热钱外流。今年12月16日，美联储宣布正式启动十年以来的第一次加息，美元资产明显升值导致热钱流回美国。我国的外汇储备以美元为主，今年以来随着美联储加息预期的不断增强，外汇储备持续走低，其中11月外汇储备降至34383亿美元，为2013年2月以来最低，环比降幅为年内第三最大，反映美联储加息预期升高导致外储迅速下降，预计12月将进一步下降，又因预计明年美国还会继续加息，海外热钱流回美国的局面加剧。二、美联储加息助长美元强势导致人民币贬值，刺激资本流出。在岸汇率方面，2016年1月初人民币对美元连续贬值，从6.47一线，已跌至6.49，30日盘中最低探至6.4938，刷新4年半新低。明年市场资金趋紧，或对楼市产生不利影响。

（3）股市：慢牛行情开启，对楼市的积极或减弱。

明年A股市场将迎来一系列复杂的内外因素影响，“疯牛”不再，逐步开启慢牛行情，波动率加大，风险增加，股市赚钱效应下降或减弱，对楼市的积极或减弱。股市慢牛的主要原因：一、中央救市政策层出以及“十三五”规划利好，投资者信心逐渐修复。二、经济环境不乐观以及利率低位，促使部分居民从“储蓄”转“投资”。三、股市注册制的落实，多层次多样化板块的诞生，股票估值更趋合理，为广大居民提供更宽阔的投资渠道，从而给股市带来更多资金。四、人民币加入SDR，海外投资遭遇挫折减少，促进海外投资，分流部分股市资金。五、美国加息导致一部分投资者撤资流入美国，减少国内股市资金从而影响涨势。

（4）房企：汰弱富强加快行业洗牌，行业兼并重组加剧。

由于房地产行业是一个依赖资金支撑的行业，而明年资金面包括有美联储加息、人民币贬值等利空因素增多，将影响房地产行业融资，社会更多资源将集中向品牌房企靠拢。尤其是股市注册制的落实，企业证券化、股票、互联网金融为大型房企提供更宽裕的融资，而中小房企发展举步维艰，市场汰弱富强将明显加快行业洗牌，行业兼并重组加剧。

东莞市场：

（1）供应：楼市供应或放缓，市场呈现“供不应求”。

经历一年的快速消化后，许多新盘逐渐进入尾盘状态。加上已开工的项目中，大部分新盘已于2015年入市，相应会造成明年入市新盘数量有所减少，预计明年东莞住宅整体供应量或同比2015年有所下滑。但供应体量仍处于高位水平，主要由于：一、从资金压力看，许多房企在2015年收金丰厚，可开发资金十分充裕，预计明年开发商们会适当加快开工步伐，增加推货量。二、明年碧桂园和万科即将开战。大品牌房企每年的业绩任务较大，通常旗下项目开发商周期比较短，因此预计万科云城、万科珠江东岸、松湖碧桂园、厚街碧桂园、麻涌碧桂园等纯新盘会在2016年全面亮相，明年碧桂园和万科的推货量均比较大。

据监测发现，明年住宅潜在供应中，除了碧桂园、万科大力推货外，还有佳兆业、中惠、嘉宏等品牌房企加大推货力度，品牌房企推货量占全市的比重将大幅上升。据东莞中原研究部对市场监测数据统计，初步估算2016年东莞住宅供应约850万㎡，同比下降5%。又基于明年政策持续宽松加快客户入市尤其深圳客持续流入的考虑，预计明年东莞楼市仍然供不应求。

（2）需求：总体购房需求量仍然较大，本地需求增长趋缓慢。

2016年，由于受到多项利好政策刺激作用，购房者的入市积极性仍然比较强，东莞总体购房需求量仍然较大。但基于目前东莞高房价与本地购买力逐渐严重脱节，预计明年本地需求的增长趋缓慢。其中，刺激东莞楼市的利好政策如下：

①二孩政策全面放开，改善需求逐步增加。

12月27日，全国人大常委会表决通过了《人口与计划生育法修正案》，全面二孩将于2016年1月1日起正式实施。二孩政策全面放开后，有利增加未来人口量，刺激购房需求增加。尤其是二孩放开后，四房和五房的改善户型购买需求增加，在多项政策红利下，未来改善需求释放将持续增强。

②户籍改革和城镇化改革，有利增加购房需求。

明年政府将加大推进户籍改革进程，落实放宽户口迁移政策、积分入户政策、社保优惠政策等，吸引资金和人才，这将有利增加有效的购房需求。同时加快农民工市民化，促进农民进城购房，也将全力刺激需求入市。

③经济环境不乐观以及利率低谷，促使部分投资资金流入楼市。

由于明年经济环境不乐观，部分企业经营仍然面临困难，市场需求减少，订单减少，一些企业或私营老板的流动资金或滞留于银行中。但又因银行存款利率处于低谷，那么这些滞留的资金将会从银行搬家，因国内投资渠道比较单一，要么进入股市，要么进入楼市。

④东莞公积金系数调整，可贷款额度大幅上升。

今年从11月2日起东莞公积金贷款系数进行调整，调整后个人公积金可贷款额度大幅上升，如月缴1000元满12个月，最高可贷款额度达184800元，比调整前高了52100元，这次政策调整有利减轻购房者的购房压力，降低入市门槛，提振购房者入市信心。

⑤积分入户门槛进一步降低，12类人才可直接入户东莞。

今年11月初东莞积分入户门槛已经进一步降低，将条件准入的申请年龄从45周岁以下放宽到50周岁，同时其中符合条件的12类人才可直接入户东莞，还将职称类人才直入门槛从“中级职称”降低至“初级职称”，入户门槛降低将进一步刺激更多人才落户东莞，有利增加东莞购房需求。

（3）深圳客：深圳客流入持续，速度放缓。

深圳客流入趋势持续，泛临深片区继续受益。

① 深圳高房价继续挤压深圳客流出。

2015年深圳一手房价出现飙涨，据监测数据显示，11月深圳各区房价同比普遍大幅增长50-60%，除龙岗房价还在3字头外，其它区均在4-8万/㎡。二手房方面，11月份深圳二手房价突破4万元/平，达到42360元/㎡。深圳房价很高，将继续逼使深圳客流出。

② 2016年深圳大量旧改项目和大城市综合体项目入市支撑价格继续高位，泛临深片区明显受益。

以前深圳新房供应比较低位，在近三年呈现放量态势，主要是受到深圳旧改、城市更新的推进，预计明年供应持续放量。据监测发现，2016年深圳新房潜在供应量比较大，尤其有大量旧改项目和大城市综合体项目入市，大部分集中在龙岗、龙华和南山。一来，旧改项目开发成本高，促使开发商定价高。二来，城市综合体的价值高，定价也会高。三来，城市综合体的住宅供应比例低，而且南山的潜在供应产品以大平层、豪宅为主，其总价很高，这将导致深圳的刚需客流出置业。另外，我们监测到今年龙岗区占深圳楼市成交的半壁江山，其次是宝安区，又由于明年深圳新房潜在供应量大部分集中在龙岗、龙华和南山，深圳成交主力区房价高，那么东莞的泛临深片区将会受益，以相对低洼的价格和丰富的房源吸引更多深圳客。

③ R2线开通、多条高速公路取消收费、公积金异地互贷等多重利好，刺激深圳客流入。

明年，东莞R2线将正式开通，且目前龙大高速、南光高速、盐排高速等多条高速公路已取消收费，莞深两城交通日益便利以及出行成本降低将刺激深圳客持续流入东莞市场。

深圳客流入放缓。

预计明年深圳客流入有所放缓，究其原因：一、明年股市慢牛，财富效应减弱，深圳客购买力下降。二、深圳是互联网金融最活跃的城市之一，在金融改革的推进下，放宽市场准入，股票多样化品种的诞生将分流部分投资客。三、深中通道已初步纳入国家“十三五”重点项目，将于2016年动工，未来深圳到中山仅20分钟，中山房价上涨预期升高，将分流部分深圳投资客。

（4）房价：东莞房价上涨进入“1时代”，涨幅放缓。

2015年东莞住宅成交均价已逼近万元每平，又监测到2015年12月，东莞住宅成交套数排行前100名的项目中，近四成项目成交均价过万，预计2016年东莞住宅成交均价持续上涨，正式迈入“1时代”，但房价上涨幅度有所放缓，究其原因：一、市场供不应求，房价受供求关系影响趋涨。二、地价推高房价。2015年长安、虎门、大朗、大岭山等多个镇街诞生高价地，且大部分被大品牌房企擒获，并在明年入市。加上预计明年上市的地块大都是前两年高价地，土地成本推高房价。三、深圳客持续流入支撑东莞房价高企不下。四、二三级联动做大，转介成本转嫁至购房者身上从而推动房价上涨。五、明年碧桂园和万科带非毛坯修的房源供应量比较大，加上越来越多项目根据深圳客需求带非毛坯出售，非毛坯房上市增多也推高房价。六、明年是东莞轻轨元年，轻轨效应推动沿线楼盘价格上涨。七、2015年经历一年后，东莞许多区域洋房价格同比上涨20%，已提前透支4年的溢价空间。目前东莞房价高企，而本地购买力有限且明年深圳客流入放缓，将阻碍房价上涨，因此预计明年东莞房价上涨势头放缓。

（5）区域：大品牌房企进驻及高价地频出，大岭山、大朗、麻涌洋房价格或飙涨。

我们注意到，受高价地效应影响，2015年年底大岭山、大朗的一些项目价格已率先上涨。加上，明年碧桂园和万科将齐头进军大岭山、大朗、麻涌等区域，大品牌房企进驻、碧桂园营销策略转变以及高价地，三大因素将促使大岭山、大朗、麻涌洋房价格飙涨。

（6）产品：市场资金趋紧，豪宅、别墅成交或降温。

明年受多方利空因素影响，市场资金或趋紧，影响楼市投资氛围降温，预计豪宅、别墅成交或降温，究其原因：一、美联储加息，减少中国投资热钱。二、人民币国际化，跨境投资方便，分流楼市投资客。三、股市注册制的落实也将分流楼市投资客。四、股市赚钱效应减弱，投资者购买力降低。五、今年许多投资大户在股市获利后已进入楼市。

（7）房企：大品牌房企称霸市场，房企间竞争加剧。

据东莞中原研究部不完全统计显示，明年碧桂园推货量很大，位于大岭山、麻涌、厚街、长安、大朗、虎门、黄江等镇区项目预计将全面推货，初步统计推货量约150万㎡。其次，万科也有虎门、麻涌、大朗、大岭山的项目入市，初步统计万科明年全年推货量约100万㎡，可见明年东莞楼市即将上演一场激烈的“诸侯厮杀”大战。明年，大房企将疯狂搅热多个镇区楼市，一方面会助推区域内其它项目涨价。另一方面客户争夺战将愈演愈烈。由于东莞楼市主要还是依靠深圳客力撑，明年深圳客流入或放缓的形势下，各房企间竞争局面势必加剧。

（8）营销：低成本渠道为王，产品过硬。

目前更多的营销渠道是靠三级市场转介，但高费用的转介成本使得开发商寻求低成本的渠道。第一，开发商自建拓展团队，深挖目标客户群，费效比相对较低。第二、根据深圳客看房的喜好，加大网络宣传。目前很多深圳客自发到东莞临深片区看房，网络是客户的首选渠道。第三、打造具有市场竞争力的产品，可以帮助开发商赚取市场占有率和利润。

（9）成交：预计2016年东莞住宅楼市成交高位放缓。

受利好政策持续刺激，2016年东莞楼住宅楼市成交将持续放量。但对比今年的高位，预计成交有所放缓，究其原因：一、市场供应不足，抑制部分需求释放。二、深圳客流入放缓，对楼市成交的支撑力减弱。三、高房价抑制成交。目前东莞房价已处于高位，与东莞本土购买力严重脱节，一定程度抑制本土购房需求释放。