中原：2015东莞楼市进入高涨期 土地供需两旺量价齐升

    一、2015年东莞土地楼市观察

2015年，是中国深化改革的一年。国企重组、互联网+、一路一带、股市过山车、市场化成为全年宏观经济的关键词。2015年是中国经济内忧外患、举步维艰的一年，GDP暂别7时代。宏观经济发生显著变化，央行5次降准、5次降息为市场释放流动性，美联储加息加剧人民币贬值，原油价格跌入低谷。

央行降息直接降低购房者入市成本、二套房下降至4成，楼市政策面全面宽松刺激楼市成交连续高位运行。新房市场成交异常火热，但房地产开发投资开工连续探底。房地产开发投资的低迷与新房市场形成了明显的反差，并成为拖累经济增长的重要源头，一方面是开发商在集中去库存，投资开发仍然谨慎；一方面受国土部“有供有限”的指导思想，地方政府降低2015年的土地供应量。

回归东莞，2015年东莞GDP同比增长8%，好于全国的整体表现，但逊色于珠三角周边城市的广州、深圳、佛山等，东莞前11个月固定投资增速仅3.3%，这是2012年以来的低谷。东莞投资增速处于低位运行，反映企业对东莞经济存在较大的担忧。在宏观经济放缓、财政收入的双重压力下，政府加大了整体土地的供应量，全年土地整体呈现供需两旺的格局。

但分类型来看，东莞商住地供应紧缺成为新常态。全年商住地供应节奏呈先紧后松，上半年每月供应1-2宗成为市场新常态，下半年政府抓住推地契机，将过往流拍地块顺势推出土地，部分镇区也有优质地块上市。市场环境的好转以及新房市场的火热在下半年蔓延至土地市场，过去被积压的购地需求被集中释放，优质地块上市受到多家企业的追捧，单价高价地频繁诞生。2015年碧桂园是东莞拿地的龙头企业，全年拿地占地规模达到51.4万㎡，建筑面积合计98.28万㎡，拿地金额38亿元，占全年东莞碧桂园销售金额的52%。碧桂园拿地的整体溢价率为96%，反映碧桂园高价拿地的现象十分突出。万科成为拿地的第二主力军，全年拿下7宗地块，占地规模25.91万㎡，建筑规模85.93万㎡，拿地金额合计38.35亿元，整体溢价率26%，万科严控拿地成本，底价拿地突出。今年品牌开发商拿地表现抢眼，本土企业缺钱成为拿地扩张的绊脚石。

在房价上涨的背景下，东莞楼面地价也飞速上涨，全年商住地楼面地价3320元/㎡，创历年新高的记录，地价成本日益高涨。分片区来看，今年松湖片区的楼面地价达到4167元/㎡，同比去年上涨125%，松湖片区地价上涨最猛。滨海片区的商住地楼面地价为4277元/㎡，同比去年上涨27%。临深片区由于供应地块集中在清溪、樟木头、黄江等，整体地价比去年下滑，但分区域对比来看，清溪、凤岗、樟木头、黄江的地价对比前两年还是出现大幅上涨的，由此可见，东莞多个区域的地价涨势明显。

展望2016年，宏观经济依然举步维艰。在去库存的主基调下，整体土地供应量保持平稳走势。在金融改革的大环境下，大品牌开发商实现资产证券化、互联网+金融的布局，资金实力更强势，房地产行业将会面临着洗牌、并购、重组，强者恒强的行业格局将加强，本土企业优势减弱。

    二、2015年东莞土地供需两旺、量价齐涨。

2015年关键数据一览：

总体叙述：

2015年房地产新房市场进入连续的高涨期，土地市场也表现抢眼。供应方面，东莞土地市场供应164宗，占地面积合计844.91万㎡，同比14年增加80.77%，同比13年增加7.24%；其中，商住地供应53宗，占地面积合计209.61万㎡，同比14年增加59.8%，同比13年减少31.34%。今年东莞土地整体供应量活跃，供应水平高位，反映政府推地意愿高。

在土地供应激增、新房市场火热的带动下，土地成交量也表现不俗，呈现量价齐涨的格局。成交方面，2015年全年东莞土地成交150宗，占地面积合计785.61万㎡，同比14年增加81.73%，同比13年增加0.16%。其中，商住地成交45宗，占地面积合计164.24万㎡，同比14年增加62.16%，同比13年减少43.63%。由于土地成交量回升以及溢价成交突出，土地出让同比去年大幅增长。2015年全年土地成交金额180.91亿元，同比2014年增加87.5%，同比2013年减少7.78%。

价格方面，东莞土地成交单价为2303元/㎡，同比2014年上升3.17%，同比2013年下降7.93%。其中商住地成交单价为7738元/㎡，同比2014年上升50.43%，同比2013年上升42.42%。商住地成交楼面地价为3320元/㎡，同比2014年上升42.9%，同比2013年上升25.11%。

三、全国土地市场 

1、全国土地成交量萎缩，房企投资谨慎。

点评：2015年全国300城经营性土地成交受供应所制约，成交规模较2014年再度缩水，只有2013年成交规模的一半，成交建筑面积54579万平方米，同比29%。成交规模的大幅下降主要受高居不下的商品房库存量影响，土地供应下降，房企投资谨慎所致。

2、二线城市成交面积占比48%，三四线成交占比上升7个百分点。

点评：从各城市能级来看，2015年整体成交建筑面积同比全线下跌，其中二线城市跌幅高达39%，可见在高库存压力下，二线城市大力贯彻国土部的指导方针，极大程度上减少土地供应量，这一点也可以在各城市能级的成交占比变化得以印证。一线和三、四线城市的土地成交建筑面积虽同比亦下浮15%左右，但从成交占比变化来看，一线和三、四线城市占比较去年相比上调。

3、土地交金额虽同比下跌，但跌幅远低于成交面积跌幅。

点评：全国300城经营性用地成交金额为14607亿元，同比下降19%。2010年至今，全国土地成交金额与成交面积走势相同，均呈现两波下行趋势。但值得注意的是，2010年至2012年之间，成交金额的斜率更大，而2013年至今，成交面积的斜率更大，这意味着在2013年之前土地的成交楼板价呈现下行态势，而在2013年之后则持续上扬。

4、一线城市楼板价持续高位，二线城市上行明显。

点评：从各城市能级来看，一线城市的土地成交楼板价独占鳌头，长期维持在10000元/平方米以上，二线和三、四线则在2000元/平方米左右徘徊。值得注意的是，2014年二线和三四线城市土地成交楼板价基本呈相同走势，且楼板价相差不多；进入2015年后，二线城市则呈明显上涨的趋势，尤其是第四季度已达到3042元/平方米的相对高位，而三、四线城市的成交楼板价在前两季度甚至出现走低，随后虽上涨，但绝对值与二线城市已相距甚远。

四、土地政策：土地执行“有供、有限”，总体效果显著。

2010年以来，为缓解供应不足的矛盾，各地纷纷加大土地供应。然而，随着住房需求逐渐得以满足，各地土地供应的脚步却未能及时“刹车”，商品房库存过高，供应结构性过剩的问题已十分突出。为缓解供求矛盾，3月底，国土部、住建部联合发文，要求各地对土地供应有供、有限，调节结构性过剩矛盾，且对在建项目或已成交地块，优化住房套型结构，促进用地结构调整。同时，还要求各地制定的供地计划要落实到具体地块、明确供地时间，推动供地信息透明化，从源头调节商品房供应结构性过剩问题，推动土地供应的市场化进程。此次政策调整，两部委可谓从源头上抓住了行业库存过高的病灶，并对症下药，从多方面提出了调节供需矛盾的办法和执政方向，解决商品房供应结构性过剩矛盾。而在两部委政策文件发出后，地方政府的反应也可谓积极，绝大多数省市陆续跟进落实了相关政策细则。从政策实际执行情况来看，总体而言，政策效果显著，土地供应过猛的势头得以有效节制。

    五、东莞土地市场

    (一)、土地供应

    1、整体土地供应量创历年新高位，政府推地意愿强烈。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年全年东莞土地市场有164宗，面积合计844.91万㎡，同比14年增加80.77%，同比13年增加7.24%，创下历年土地供应量的新记录。

今年东莞整体土地供应占地规模达到845万㎡，建筑规模达到1740万㎡，供应量创下历年新高位，反映政府推地热情激增。2015年东莞土地供应放量井喷，主要几点原因：其一，全球经济内忧外患，经济环境最艰难。前11个月东莞固定投资增速仅3.3%，为2012年以来的低谷。东莞政府加快产业类的用地出让步伐，提振投资增速，稳定经济增长。其二，今年宏观经济环境低迷，东莞面临着企业关闭、搬迁的困境，政府财政收入压力大，加快推地力度，增加土地财政收入。其三，下半年市场环境好转，政府抓住市场契机，加快商住地的供应力度。

2、工业用地唱主角，其它用地供应大幅激增。

据东莞中原研究部监测数据显示，分类型来看，商住地成交53宗，占地面积合计209.61万㎡，同比去年增加59.8%，占比24.81%；商业用地成交6宗，占地面积合计24.19万㎡，同比去年减少16.64%，占比2.86%；工业用地成交77宗，占地面积合计446.05万㎡，同比去年增加55.63%；其它用地成交28宗，占地面积合计165.06万㎡，同比去年增加701.47%，占比19.54%。今年表现抢眼的是其它用地，主要是政府加大科研用地、加油站、仓储用地等其它用途的地块出让，增加财政收入。

3、政府从源头控制地块供应，商住地供应稳步放量。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年全年东莞商住地供应53宗，占地面积合计209.61万㎡，同比2014年增加59.8%，同比2013年减少31.34%，供应量明显高于去年，但低于2013年、2011年等供应记录。

2015年是房地产成交高歌猛进的一年，新房成交屡屡创新高。但全国房地产开发投资持续低迷，与新房市场形成鲜明的对比。今年东莞商住地供应量比去年出现明显升温，但要低于2013、2011年等年份的供应记录。商住地供应稳步放量，主要是全国房地产在“去库存”的基调下，国家不再设置地方城市的土地供应目标计划，地方政府根据当地市场实际情况而供应地块。上半年东莞新房市场在全力去库存，政府放缓推地步伐，土地市场供应低迷，下半年随着新房市场回暖、库存连续供应紧缺，政府着手加快推地步伐。东莞政府也从源头上控制商住地的供应量，有节奏地供应，一方面利于市场在消化在售货量的库存，防止库存高位；另一方面也能刺激房企加快土地储备的开工进程，消化土地存量。控制整体供应量，有节奏地供应，市场在供不应求的环境，还能使地块顺利交易或高溢价成交，实现更高的土地财政收益。

4、政府推地“前紧后松”，四季度土地供应放量显著。

分月来看，政府推地节奏呈“先紧后松”的节奏。经过2014年下半年的土地低迷，市场预期好转，1月市场延续去年年底的翘尾行情，政府顺势加大商住地的供应。2月受到春节淡季影响，推地计划被延后搁置。3月国务院出台地方政府可以根据当地实际情况来供应住宅用地，本月东莞商住地出现了“挂零”供应。4月有3宗商住地入市，供应量小幅升温。5月和6月政府推商住地都是每月1-2宗，供应紧缺成为新常态。经过上半年的市场快速消化，东莞库存量出现明显走低，也迎来了推地契机。下半年东莞政府着手加快推地步伐，但也是有意控制供应量。三季度和四季度东莞土地供应明显放量，其中不乏镇区的优质地块上市，一方面是政府借力市场的回暖、开发商资金链的改善，顺势推地；另一方面趁着市场热度，过去被流拍的地块重新挂牌供应。

5、二三类镇区供应量异军突起，大岭山成市场供应热点。

据东莞中原研究部监控数据显示，2015年东莞全市商住地供应有23个区域，供应呈多头热点。今年商住地供应量位列前五位的区域分别是：大岭山5宗，占地面积28.2万㎡、茶山6宗，占地面积21.11万㎡、麻涌3宗，占地面积18.83万㎡、虎门6宗，占地面积18.4万㎡、大朗3宗，占地面积16.42万㎡，合计102.95万㎡，占全市49%。土地供应量集中在镇区，二三类镇区供应量更是异军突起。松湖片区由于深圳客的入侵，片区热度大幅攀升，大岭山也成为市场的热点之一。政府抓住这市场契机推地，去年曾无人问津而流拍的地块重新挂牌入市，受到企业资金的追捧。

6、2015年商住地起步楼面地价稳中上行，政府理性定价。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地起步楼面地价为2208元/㎡，同比去年上升0.84%，起步楼面地价微小走高。尽管新房市场一片火热，市场连续释放库存告急的信号，政府在出让地块上，理性定价。

2015年东莞挂牌上市商住、商业土地一览：

    (二)、东莞土地成交

    1、土地出让金额仅低于2013年，政府土地财政有效改善。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年全年东莞土地成交金额180.91亿元，同比去年同期96.49亿元增加84.43亿元，同比去年大幅增加87.5%，同比2013年减少7.78%。其中，商住地成交金额127.09亿元，同比2014年增加143.94%，同比2013年减少19.72%，对整体成交贡献度70.25%。

今年东莞土地出让金仅低于2013年，为2007年以来的第二高位记录。今年东莞土地成交金额大幅增长，一方面是政策在财政压力下加大土地供应力度，另一方面商住地成交贡献度明显升温，高溢价成交突出，拉高土地成交金额。

2、2015年土地热潮卷土而来，土地成交规模创历年新高。

2015年是中国深化改革的一年，践行市场化的一年。这一年经历了股市过山车、楼市疯狂，土地市场也火热起来。根据东莞中原研究部监控数据显示，2015年全年东莞土地市场成交150宗，占地规模785.61万㎡，同比2014年增加81.73%，同比2013年增加0.16%；建筑规模达到1612.15万㎡，同比2014年增加95.55%，同比增加14.39%，整体土地成交规模创下历年新高的记录。

2015年是中国宏观经济内忧外患、最艰难的一年。中国GDP暂别“7”时代，原油指数创下2008年来的低谷，经济下行压力有增无减。东莞前11个月的固定投资增速仅3.3%，为2012年来的低谷。在经济增长放缓、投资增速低谷的压力下，东莞政府加大各类型的土地供应力度。

2015年东莞土地整体成交量创下历年新高的记录，主要有几个原因：

其一，宏观经济低迷，政府在稳增长、增加财政收入的压力下，加大土地供应，供应放量是成交创新高的主因。

其二，2015年央行5次降准、5降息，为市场释放流动性。货币环境的宽比空间以及贷款利率的低位直接减少企业融资成本。企业融资成本降低，也增加了工业等其它用地的购地需求。

其三，2015年上半年中国股市经历了疯牛行情，股市大幅上涨，为上市企业提供低成本的融资，企业资金链宽裕，产生扩张需求。

其四，2015年东莞楼市经历了16个月的高位行情，“受捧盘”现象此起彼伏。东莞房价也出现大幅上涨，热点区域的临深、松湖、滨海等片区的房价出现明显上涨，增强开发商的市场预期，拿地热情高涨。

3、新房市场的火热蔓延至土地市场，商住地拍卖热度高潮迭起。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年全年东莞商住地成交45宗，占地面积合计164.24万㎡，同比去年同期增加62.16%，但低于2013、2011年等年度成交记录。

受到新房市场的火热蔓延，土地市场表现也亮点颇多。政府在有意控制商住地的供应节奏，整体成交规模处于历年中位水平。在货币环境宽松、企业融资成本低位、库存紧缺、开发商资金回笼顺畅的环境下，对土地需求十分迫切，但由于受到土地供应紧缺的制约，成交规模未能达到有效放量。但从个宗拍卖地块来看，商住地的拍卖热度更是高潮迭起，诞生了长安、大岭山、大朗等镇区高价地。在市场化的基调下，房地产政策处于较为宽松的环境，首付的降低、利率的降低以及二胎政策的全面放开。利好政策的频繁涌现，再加上东莞库存多次释放供应紧缺的信号，增强未来的市场预期，开发商对土地的需求依然很旺盛。

4、今年东莞商住地成交“先冷后热”，下半年土地交投活跃。

根据东莞中原研究部监测数据显示，分月数据来看，1月东莞土地市场迎来开门红，累积的购房需求集中释放。2月受到春节淡季影响，土地成交量陷入低谷。3月土地市场低迷延续，政府推地意愿不高，开发商也在全力去库存，无暇顾及土地市场。商住地供应紧缺的局面延续，市场在缺乏优质地块的引领，4月土地市场升温乏力。5月新房市场已开启快速反弹行情，但出于未来行业预期走势的不明朗，开发商投资开发十分谨慎，不会盲目扩张。6月万科拿下虎门两宗地块，整体土地交投冷清。进入下半年，整体土地交易量渐升温。上半年市场预期好转，开发商资金回笼到位，部分企业在售货量明显不足，急需补充土地储备量。7月万科、碧桂园均现身拿地，土地成交呈淡季不淡。8月央行再次降准降息，贷款利率历史低谷，降低企业融资成本，保利、碧桂园等企业再次入市土地市场。新房市场的疯狂快速传导至土地市场，在房价大幅上涨的市场背景下，四季度品牌房企集体现身拿地。

5、工业用地继续唱主角，其它用地比例大幅攀升。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年东莞商住地成交45宗，占地面积164.24万㎡，同比去年同期增加62.16%，占比20.91%；商业用地成交4宗，占地面积合计21.46万㎡，同比去年同期增加5.86%，占比2.73%；工业用地成交74宗，占地面积合计438.83万㎡，同比去年增加49.57%，占比55.86%；其它用地成交27宗，占地面积合计161.08万㎡，同比去年增加828.34%，占比20.5%。工业用地继续唱主角，其它用地比例大幅攀升。

6、借势市场热点，松湖板块土地成交突出。

东莞土地市场流拍与火热并存，热点区域的优质地块开发商不惜重金布局，对于市场尚未成熟的区域，出现流拍。从七大片区的成交分布来看，松湖、临深、大石龙、滨海、水乡、城区、东北的商住地成交宗数分别是：12宗、10宗、8宗、7宗、5宗、2宗、1宗， 占地面积分别是：60.09万㎡、32.12万㎡、25.35万㎡、19.37万㎡、18.01万㎡、7.75万㎡、1.54万㎡。

今年受到深圳客的入侵，市场热点出现了明显的变化。深圳客炒热的热点从临深片区向滨海、松湖、水乡等板块蔓延。东莞新房市场呈现多头热点，并且在深圳客的带动下，房价出现飞涨。松湖片区今年成交12宗地块，占地面积合计60.09万㎡，占比37%，同比去年增加113.59%，成为全市最热门的片区。其中，大岭山成交5宗地块，有3宗地块曾是去年无人问津流拍的地块，今年再次入市，受到品牌房企的追捧。其中碧桂园拿下大岭山3宗商住地，整体楼面地价折合5935元/㎡。万科拿下大岭山一宗商住地，折合楼面地价达到6448元/㎡，成为大岭山的单价高价地。碧桂园、万科强势进驻大岭山，并且高价拿下大岭山地块，一方面反映大岭山是未来市场的新热点，另一方面大岭山地价的快速上涨，拿地成本的高涨，将会推动大岭山的房价进入“万元”时代。大朗也是品牌开发商角逐的重点区域，目前大朗已经汇集了万科、碧桂园、中信等龙头企业。此外，天麟地产更是以总价3.99亿元拿下大朗一宗占地3.26万㎡的商住地，折合楼面地价5501元/㎡，成为大朗的单价高价地。松湖片区借力深圳客的热点，抓住推地契机顺势供应地块，大受市场追捧，松湖板块继续成为东莞房地产开发的热土片区。

临深片区成交10宗商住地，占地面积合计32.12万㎡，同比去年增加177.05%，占比20%。临深片区供应活跃的区域主要是樟木头、清溪、黄江。塘厦和凤岗是直接靠近深圳的地缘区域，对深圳客的吸引力大。但由于塘厦和凤岗的新房市场供应紧缺，深圳客需求向临近的清溪、黄江、樟木头蔓延，市场热度升温，政府也顺势推地。

7、房价上行推动东莞商住地楼面地价创新高，开发商拿地成本日益高涨。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地楼面地价为3320元/㎡，同比去年上升42.9%，商业用地楼面地价为2540元/㎡，同比去年下降15.3%，工业用地楼面地价281元/㎡，同比去年下降32.06%。在房价大幅上涨的背景下，地价涨势也明显。今年东莞楼面地价突破“3”字头，创下历年的新高记录，其中市场不乏个宗地块的楼面地价达到5000元/㎡以上的，可以预见东莞未来房价依旧居高不下，并且楼价进入“万元”的区域还会持续增加。高价拿地是今年土地市场的一大亮点，其中多数是碧桂园、万科等龙头房企，一方面反映品牌房企急需拿地来补充土地储备量，不惜重金拿下，另一方面也反映龙头企业的资金链宽裕，看好东莞未来的房地产行情。

8、长安、万江、清溪、大岭山、大朗的地价大幅上涨，局部区域地价随房价上涨。

根据东莞中原研究部监控数据显示，东莞有长安、大岭山、大朗、凤岗、虎门、万江6个区域的地价突破“4”字头，在4000元/㎡以上运行。2015年长安的楼面地价为9906元/㎡，成为年度的“单价之王”当之无愧，同比过去3年（2012-2014年）的商住地均价同比上涨210%。大岭山的整体楼面地价为5324元/㎡，同比过去三年增长90%，大朗的整体楼面地价为4179元/㎡，同比过去三年增长93%。这些区域的地价快速上涨，主要是2015年房价上涨的主要区域，地价跟随房价上涨。

9、加权容积率小幅走高，5-10万㎡的中规模地块成为市场主流。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年东莞商住地加权容积率为2.33，比去年2.28增加0.05，微小走高。容积率决定未来的项目的开发建面和产品结构。土地作为稀缺资源，政府对土地的利用更加惜售，容积率走高是主流趋势。今年东莞商住地成交的地块中，容积率在2万以上的地块有39宗，占整体的86%，未来洋房开发为主流，别墅开发将减少。

从占地规模和容积率的结合来看，5万㎡以下占地的、容积率在2.5-3区间的成交最多，有8宗。5万㎡以下占地的，容积率在3-3.5的有2宗，5万㎡占地规模的容积率普遍在2.5之上，开发以高层产品为主。5-10万㎡占地的，容积率在1.5-2区间的有4宗，5-10万㎡占地的，容积率在2-2.5的成交7宗，成交最多。5-10万㎡占地的，容积率在2.5-3之间的成交4宗，5-10万㎡占地的，容积率在3-3.5的，成交5宗。5-10万㎡的项目搭配小部分的中低层产品，以高层为主。15-25万㎡占地的容积率均在2以上，开发中高层产品为主。占地25万㎡，容积率分布在1.5-4以上之间均有，搭配部分中低层产品，整体仍以高层为主。

10、外来企业资金实力雄厚继续强势拿地，本土企业“缺钱”成扩张的绊脚石。

从开发商拿地背景来看，外来企业继续占强势。2015年外来企业共拿地25宗，占地面积合计119.37万㎡，同比去年增加76.29%，占整体的72.68%。本土企业拿地19宗，占地面积合计44.59万㎡，同比去年增加32.83%，占整体的27.15%。个人拿地1宗，占地面积合计0.28万㎡，占比0.17%。

外来企业拿地是主力军，成交规模增幅也远远高于本土企业。拿地的企业中一线品牌房企业又占绝对主角，碧桂园、万科、保利等开发商拿地活跃。外来企业拿地扩张要优势于本土企业，主要体现在如下几点：其一，品牌房企的资金实力雄厚。外来企业以品牌房企居多，通过股票、银行、海外融资等渠道获得充裕的资金，拿地扩张的资本上更具有优势。其二，品牌房企高周转策略，资金回笼快速。其三，品牌房企的品牌价值以及开发经验、控制风险比本土企业更胜一筹。本土企业由于融资渠道窄、开发周期长，“缺钱”成为拿地扩张的绊脚石。

2015年开发商拿地结构分解图：

11、拿地规模前三名均是品牌开发商，碧桂园是拿地的龙头企业。

从拿地企业排名来看，碧桂园拿地的占地规模为51.4万㎡，建筑规模为98.3万㎡，为拿地的龙头企业。2015年是碧桂园快速扩张的一年，在东莞多个区域拿地，土地储备量充足，预计2016年的销售业绩有望突破100亿元的规模。万科在售货量不足，拿地的需求十分迫切，主要集中在虎门拿地，整体拿地占地规模为25.9万㎡，建筑面积达到85.9万㎡，拿地规模仅次于碧桂园。保利地产今年在茶山和樟木头拿地，中信拿下黄江地块。

12、3万㎡以下的小规模商住地为成交主流，大宗地块成交减少。

据东莞中原监测数据显示，东莞全市45宗商住地中，占地规模在3万㎡以下、3-5万、5-10万、10-15万的分别成交23宗、12宗、7宗、3宗。占地规模在3万㎡以下的地块是市场成交主流，一方面是政府将大宗地块划分为多宗小地块的形式出售，这种形式利于降低购买土地的门槛，防止地块流拍，也能减少开发商囤地现象。另一方面小规模地块的盛行也反映政府在惜售优质大宗土地的资源，小规模地块反映日后小项目上市增多。

13、流拍与高溢价并存，高溢价成交突出。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年东莞流拍地块有9宗，占比达到16.67%，比去年20%减少3.33个百分点，但流拍率仍然处于相对高的水平运行。商住地以底价成交的有24宗，占比44.44%，比去年增加4.44个百分点，底价仍然是主力军。溢价率在50%以内的占比达到14.81%，低溢价成交成为近五年的新低。溢价率在50-100%的成交6宗，占比11.11%，比去年增加7.78个百分点。溢价率在100%以上的成交7宗，占比12.96%，为近5年成交比例最高。今年土地成交流拍与高溢价的现象并存，反映开发商拿地态度分化，对于市场不看好的区域谨慎拿地，对热门优质地块积极拿地。

14、土地消化周期持续走低，市场长期风险不大。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年东莞商住地的消化周期仅仅1.37年，土地消化周期持续走低，市场长期风险不大。这里测算的数据是招牌挂的土地成交记录，很多企业通过三旧改造、合作开发等形式拿地，招牌挂的形式拿地有限，未来三旧改造、合作开发拿地的趋势加剧。

2015年东莞商住地交易明细：

15、2015年东莞商住用地市场之最

    六、2015年土地市场总结

1、整体供应量创历年新高记录，政府推地热情高。

2015年是中国宏观经济较为艰难的一年，GDP跌破“7%”运行。宏观经济增长乏力，原油价格指数创下新低纪录。今年东莞GDP同比增长8%，好于全国的增长水平，但要低于珠三角周围城市的广州、深圳、佛山等。在扫黄和廉政建设下的东莞经济增长依然乏力。今年前11个月东莞财政公共预算收入增长10.3%，比去年同期财政收入增长11.8%小幅回落，而今年前11个月东莞财政预算支出增长为26.8%，比去年同期的19.3%明显增加7.5个百分点。财政支出增长明显大于财政收入，而东莞经济环境又举步维艰，东莞政府对卖地增加财政收入的依赖增强，加大土地的供应力度，整体土地供应量创历年新高记录。

2、商住地供应先“先紧后松”，供求失衡。

尽管东莞整体土地供应量高位活跃，供应创下历年新高。受国土部“有供有限”的指导思想，东莞政府也降低2015年的商住地供应量，有意控制推地步伐。上半年每月供应1-2宗成为新常态，供求失衡的局面不改。下半年随着市场环境的好转以及楼市库存告急的信号持续释放出来，东莞政府开始加快推地步伐。2015年东莞商住地供应呈“先紧后松”的节奏，供求失衡，主要有几点原因：

其一，国家要求地方政府根据地方实际情况供应住宅用地，东莞政府从土地源头上控制供应，助力市场去库存，平衡市场的供求关系，上半年推地意愿低迷。

其二，2015年6月底东莞楼市库存开始释放供应紧缺的信号，市场在售货量明显不足，开发商购地的需求更为迫切，政府抓住市场契机，顺势推地，下半年土地供应显著放量。

其三，政府为了防止土地流拍或者贱卖，在供应减少的情况，本来就不多的地块上市能吸引多家房企争夺，更能够高溢价成交。

3、行业预期增强与新房市场的火热蔓延至土地市场，土地成交规模上行。

2015年全年东莞商住地成交45宗，占地面积合计164.24万㎡，同比去年同期增加62.16%，但低于2013、2011年等年度成交记录。2015年东莞土地成交规模快速上行，但整体交易量处于历年来的中等水平。

2015年东莞商住地交易量明显回升，主要有几点原因：其一，受到央行年内的5次降准、5次降息，市场流动性宽裕，货币环境宽松，开发商的融资成本降低。其二，互联网金融如雨后春笋般地涌现，为企业提供了更为广阔的融资渠道，也拓宽开发商的融资渠道。其三，二胎政策的全面放开以及首套房、二套房的首付下降直接降低购房者的入市门槛，增强了开发商的市场预期，拿地信心增加。其四，新房市场的快速回暖并且连续高烧不退的行情，开发商的在售货量被迅速消化，并且土地储备量不足，急需购地补仓。

4、商住地楼面地价创新高，拿地成本日益高涨。

根据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地楼面地价为3320元/㎡，同比去年上升42.9%，创下历年新高的记录。今年成交的45宗商住地中，有6宗地块的楼面地价达到5000元/㎡以上。

在2015年东莞房价快速上涨的市场背景下，东莞地价也创新高记录。地价快速上行，一方面反映2015年开发商的拿地成本明显激增，土地成本水涨船高将会明显增加开发商的开发成本；另一方面地价的高涨将会预示未来房价居高不下。但房价过高将与东莞本土的主力购房群体产生脱节，房价上涨空间有限与土地价格的快速上涨的矛盾加剧，利润空间下降，也带来一定的开发风险。

5、高溢价现象突出，优质地块是房企角逐的焦点。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年东莞商住地整体溢价率为41%，比2014年的23%明显增加18个百分点。2015年开发商拿地态度分化明显，热点地块不惜重金争夺，冷门区域的地块出现流拍。溢价率分季度来看，一季度溢价率25%、二季度0%、三季度32%、四季度37%，从二季度开始溢价率是逐季度上升，主要有两个原因：其一，上半年开发商大多采取“多销售，少拿地”的策略。下半年随着在售货量快速消化，房企开始积极补充土地储备，拿地的企业增多竞争升温，导致溢价率不断上涨。其二，下半年的热点地块主要集中在大岭山、大朗、长安等区域，松湖片区成为市场资金追捧的热点，如碧桂园拿下大岭山水朗村的三宗地块溢价率均是100%以上的，万科拿下大岭山金桔村的一宗商住地，溢价率达到258%，成为全年的“溢价”之王。

6、承接深圳客需求的区域成为开发商拿地的热点，单价高价地频繁诞生。

今年东莞商品房销售金额突破1000亿元，市场蛋糕迅速扩容。市场高位的背后，离不开深圳客的贡献。据东莞中原统计，2015年深圳客的比例大概是38%。深圳客大范围地侵入东莞，有7个区域房价已经突破“万元”大关，年底比年初的房价已经上涨10%以上，反映东莞大规模导入深圳客，房价上涨趋势明显，临深片区的房价更是与20000元接轨。深圳客的强势侵入，将东莞房价抬上新的台阶，承接深圳客需求的区域成为市场追捧的热点，地价也是水涨船高。长安、大岭山、大朗等区域单价高价地频出，企业热衷热门区域拿地。

7、土地成交向资金实力雄厚的一线品牌房企靠拢，本土企业“缺钱”放缓拿地步伐。

2015年商住地的成交比例分布中，外来企业拿地占比超过7成，碧桂园、万科为拿地的两大主力军，金地、中信、保利等品牌房企也现身拿地，本土企业拿地寥寥无几。市场环境好转，开发商资金回笼到位，企业资金链宽裕，购地需求迫切。万科全年完成110亿元的销售金额，成为东莞首个突破100亿元以上的企业。万科在售货量不足，土地储备也跟不上步伐，急需拿地补仓企业发展，今年在虎门、大岭山等镇区拿地，重点布局虎门，同时向麻涌等区域扩张。保利在茶山、樟木头等镇区拿地，碧桂园在大朗、大岭山、长安、麻涌、清溪等镇区拿地，扩张势头迅猛。土地成交向资金实力雄厚的一线品牌房企靠拢，本土企业拿地占比不足3成，主要是本土区域“缺钱”放缓拿地步伐。

8、碧桂园实现互联网+金融的发展策略，资金实力护航高价拿下多宗地块。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年碧桂园在东莞拿下9宗商住地，占地面积合计51.4万㎡，建筑面积合计98.28万㎡，拿地金额38亿元，占全年东莞碧桂园销售金额的52%。2015年碧桂园整体拿地的溢价率为96%，其中5宗地块的溢价率是超过100%，反映碧桂园不惜重金拿地。碧桂园拿地成本快速走高，并且挺进长安、虎门等一线镇区，主要是碧桂园改变了以往低价拿地的发展策略。平安银行入股碧桂园后，碧桂园低成本获得更多资金，资金实力护航碧桂园高价拿下多宗地块，也实现了互联网+金融的发展策略。碧桂园不再是以往的“价格屠夫”，发展策略倾向高端高价产品，提升企业的品牌价值和利润空间。

    七、2016年东莞土地市场后市展望

    1、 美国加息热钱外流国内货币宽松有限，一定程度影响开发商资金链。

2015年12月17日凌晨三点，美联储正式宣布加息,将联邦基金利率提高0.25个百分点，这是自2006年6月以来美联储的第一次加息，这意味着美国将进入加息周期。美联储加息，并且2016年还会有加息，美国加息导致美元强势，人民贬值压力加大，热钱外流。2015年央行5次降准、5次降息为市场释放宽裕的流动性，但2016年美国加息，中国降息的可能性不大，释放流动性的空间也收窄。2016年受到资金面的收窄影响，货币资金收紧也直接影响开发商的资金链，也一定程度影响购买土地的需求。

2、 去库存强调供应端管控，整体供需保持平稳走势。

在中央经济会议上，提出加大房地产去库存力度，还将“房地产去库存”纳入今年五大任务之一，并鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房地产企业适当降价。缓解房地产库存将成为2016年楼市的主基调。2016年地方政府土地供应仍会延续“有供有限“的调控思路，将去库存成为首当其冲。2016年东莞政府也将有意控制商住地的供应量，整体供应量保持平稳走势，一方面是响应中央的缓解房地产库存，消化土地储备量，土地供应不会出现大幅放量井喷；另一方面在土地供应减少的情况下，土地成交更容易实现溢价交易。

受到土地供应紧的影响，预计2016年商住地的成交规模保持稳中上行。截止2015年12月31日，东莞住宅库存量441万㎡，消化周期仅5个月。东莞在售库存量持续告急，而开发商的土地储备力度不足，拿地热情将延续。

3、 热点板块优质地块继续受市场资金追捧，土地价格居高不下。

在房价上涨的背景下，东莞楼面地价也飞速上涨。今年松湖片区的楼面地价达到4167元/㎡，同比去年上涨125%，成为东莞地价上涨最猛的片区。松湖片区由于承接深圳客的需求，片区房价大幅上涨传导至土地市场。在加速城镇化的进程、户籍改革、东莞房价的价格洼地、东莞轻轨的开通等多重因素下，深圳客流入东莞的趋势将延续，临深片区、松湖片区、滨海片区将继续成为市场的热土，热点板块的地块上市继续吸引房企追捧，土地价格居高不下。

4、 2016年二胎政策全面放开，配套完善的区域成拿地热点。

2016年全面二胎政策正式落实，2017年开始人口出生率将明显增加。二胎政策的全面落实对于房地产的影响是积极的，一方面人口红利，增加购房需求，二来，刺激换房需求，改善产品逐渐成为市场主流。一线城市生活成本较高，生二胎压力大。东莞作为二三线城市，生活成本低，二胎全面落实将会迎来人口出生的高峰期。改善需求比刚需更加关注配套、舒适度等，配套是关键因素。未来交通配套、生活配套以及教学资源配套较为完善的区域将成开发商热衷拿地的热点。

5、 金融改革下品牌开发商资金实力增强，拿地更显“财大气粗”。

2015年是中国深化改革的关键之年，包括国企重组、市场化、金融改革等，还提出了“互联网+”、“一路一带”等发展战略。2016年是中国十三五规划实施的元年，也是继续践行改革的一年。金融改革下，互联网金融雨后春笋般地涌现，各类P2P、金融平台的诞生，银行的流动性也受到冲击。金融改革下，中国将试行股市注册制，强化股市的融资功能，资产证券化成为趋势。品牌开发商借助互联网+金融的布局，获得更低价的融资成本，增强企业的资金实力，高价拿地、重金拿地也在所不惜，拿地更显得“财大气粗”。热点板块、优质地块将会受到实力房企的青睐，优质土地资源越来越向资金实力雄厚的企业靠拢。

6、本土中小企业发展举步维艰，加快城镇化和农民工市民化是发展机会。

今年拿地的企业比例中，外来企业占据了绝对强势，本土企业现身拿地的寥寥无几。在深化改革下，房地产行业面临着行业兼并、重组，汰弱富强，行业洗牌的趋势加剧。品牌开发商资本运营扩张加快，本土企业优势减弱，资金实力、开发经验、、品牌价值、抗风险能力均不敌品牌开发商。碧桂园与东莞不少小企业合作开发，反映本土中小企业的发展举步维艰。中央经济会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。农民工市民化是加快城镇化的进程，未来将有更多举措推进“人的城镇化”，让农民工市民化。而农民工市民化能扩大本地的购房需求，但这部分群体的购买力偏弱，倾向于中低价的房源。因此，本土企业在拿地策略上更倾向于低价土地，借助农民工市民化的城镇化机会寻求发展，谨慎高价拿地。