天为：东莞处于“价值洼地” 2016楼市有望上涨20%

第一部分：前言

2015年中国经济运行总体平稳，预计全年增速７％左右，与预期增长目标基本一致。三大产业增速均有所下滑，第二产业增速下滑幅度最大，第三产业(尤其金融业和房地产业)对GDP的贡献率明显增加。固定资产投资持续回落，消费增长平稳，消费对经济增长贡献率稳定提高。全年出口整体负增长，对美出口一枝独秀，对“一带一路”沿线国家出口差于整体出口。流动性宽松，央行共5次降准降息。宽松的货币政策效果主要体现在利率的下降以及财务费用的节约。

与国家统计局发布全国商品房销售额增速15.6%（前11月）相比，2015年百强房企21.3%的销售增速则更为显著。统计显示，2015年，百强房企的销售金额约3.5万亿元，面积约3.2万亿平方米，同比分别增长21.3%及18.7%。2015年共有104家房企跻身百亿军团，较2014年增加24家，市场份额已超40%。

据天为大数据研究中心监测，2015年东莞住宅成交88459套，环比增加74.6%，成交面积1001.28万m2，环比增加76.8%，成交金额980.66亿元，环比增加89%，成交均价9794.02元/m2，环比增加6.9%。临深片区以25110套领先各片区，成交面积277.49万m2，成交金额310.82亿元。供应方面，商品房新增107463套，环比增长31%，新增供应1094万m2，环比增长48%。其中，住宅新增75035套，环比增长24%，新增供应面积921万m2,环比增长50%。2015年东莞土地市场整年供应246.58万m2，环比增加71.7%，成交面积194.68万m2，环比增加48.2%。2015年土地成交的量出现在后半年，呈现一种攀升的走势，峰值出现在12月份，供应49.2万m2，成交43.5万m2。

第二部分：土地市场

1. 2012-2015年度供需表

经历了低迷的2014年，东莞市土地市场重新焕发了新的活力。2015年东莞市土地供应面积210.9万平方米，同比大涨56%。全市土地成交面积达164.3万平方米，同比增长42%。

天为大数据研究中心分析其主要原因：（1）宏观经济不容乐观，仍处于“稳增长，调结构”阶段，加大房地产投资成为拉动经济增长的首选方式。（2）财政收入减少，加大土地供应规模（3）货币政策相对宽松。经历了多次降准降息，同时使用了多种工具引导实际利率下行，企业融资成本降低，投资意愿大幅增强。（4）受广深两地楼市持续火热影响，占据地理优势且土地价格相对低廉的东莞吸引着大量开发商进驻。

2. 2015年土地供需图

从2015年东莞市土地供需图来看，在下半年出现了大幅增长情况。天为大数据研究中心认为主要是股市大幅回落，资金回流到收益稳定、风险较低的房地产市场的预期下，开发商争先拿地应对后期市场大幅增长的需求。同时，央行多次降准降息，释放流动性，企业融资成本降低，开发商拿地意愿强烈。

3. 2015年度楼面地价超4000元/m2土地

2015年东莞土地市场火热，土地市场价格稳中有升。全市楼面地价超4000元/㎡的地块达到15宗，超过5000元/㎡的地块有6宗。其中最令人瞩目的当属进驻东莞不久的甘肃房企天麟房地产拿下的大朗镇长塘社区求富路2015WG058地块，楼面价达6665元/㎡，比前一日碧桂园拍下的同区域地块高3443元/㎡，预计项目入市价格将超13000元/㎡。在其他地块的成交中，我们也看到房地产开发商以更高的溢价率激进拿地。2016年，我们相信东莞土地市场价格将出现相对大幅度的增长，房地产开发商拿地竞争更加激烈。

4. 2015年度楼面地价排名前10地块

从地域上划分，2015年东莞市楼面地价前十地块全部临近深圳，从侧面反映了临深地区房地产市场火热的状况。镇区中，大岭山中有4宗地块上榜，其中三块同属大岭山镇水朗社区且全部由碧桂园拿下。从开发商角度来看，碧桂园对东莞楼市后市信心十足，地价前十地块中，有5块属于碧桂园。

5. 2015年东莞全市商住商服流拍地块明细

2015年东莞全市商住商服流拍地块主要是房地产市场相对冷淡的镇区，如横沥、石排、石碣等镇区。流拍地块大多数为地块用途要求较高，例如普通住宅（≥95%)，商服（≤5%）；普通住宅 （50%～70%），商服（30%～50%）等。

第三部分：新增供应市场

1 .2015年东莞全市商品房新增供应情况

根据天为地产大数据研究中心监测，2015年东莞全市商品房新增1094万㎡，同比增长48%。其中住宅供应面积921万㎡，同比增长50%；非住宅供应面积173万㎡，同比增长39%。

2.历年东莞全市住宅新增供应走势

回顾过去8年，东莞全市住宅供应面积呈现向上的趋势。2014年较2013年有所回落，但2015年，全年住宅新增供应面积已突破高位，供应面积在900万平方米左右。

4.2015年东莞全市住宅新增供应月度走势

2015年东莞全市住宅新增面积按月度来看，其中1月、11月、12月住宅新增供应面积超过100万平方米，其他月份住宅新增供应面积基本上维持在60万平方米上下浮动。

5.2015年东莞全市商品房新增供应——物业类型

2015年东莞全市洋房供应785.57万平方米，占新增商品房供应中的71.8%；别墅供应面积为101.47万平方米，占比9.3%，供应套数同比增加94.3%；写字楼办公型供应面积达52.74万平方米，供应套数同比大涨167.2%。

6.2015年东莞全市住宅新增供应——产品结构

2015年，东莞市全市住宅新增供应中，刚需型产品（80㎡—130㎡）占比高达67%，其中刚需（80㎡—100㎡）占40%，改善型刚需（100㎡—130㎡）占27%；大户型和别墅型产品分别占11%，其余新增供应产品均在4%以内。

7.2015年东莞全市住宅区域新增供应明细

2015年东莞全市住宅区域新增供应分镇区来看，寮步、凤岗、虎门、南城新增面积超过了50万平方米，松山湖、黄江、清溪、大朗等新增面积在40万平方米左右；分片区来看，临深区域、中心区新增面积远大于房地产市场相对冷门的区域。

第四部分：市场成交状况

1.2015年东莞市商品房成交总体情况：

2015年东莞市全市商品房成交面积超过千万平方米，成交金额1104.8亿元，双双创下新高。其中住宅成交1001.3万平方米，成交均价为9794元/㎡；非住宅成交106.1万平方米，成交金额124.2亿元。

2.历年东莞全市住宅成交走势（2008-2015）：

从历年东莞全市住宅成交走势来看，无论成交套数、成交面积还是成交金额，都在相对平稳增长。在2014年回落后出现了快速反弹，2015年成交套数、成交面积及成交金额都创下历年新高。

3.2015东莞全市住宅月度成交走势：

从月度住宅成交走势来看，东莞市第一季度住宅成交较为冷淡，第二季度起住宅市场保持高位运行，成交量和成交金额都处在相对高的区间，市场可谓是火热。

4.历年住宅成交价格走势（2012-2015）：

从历年的住宅成交价格来看，2012年成交均价平稳在8000元/㎡上下波动，但2015年均价出现了快速上涨，涨幅达到了近20%，成交均价接近万元。

5.2015年月度住宅成交价格走势

2015年月度住宅成交价格走势平稳，全年成交均价均超过去年均价，其中有六个月均价在万元上下，住宅市场均价处于高位，市场火热。

6.各镇区住宅签约明细（按套数排名）

从2015年东莞各镇区签约情况来看，凤岗、寮步、南城、虎门位居前列，洪梅、清溪、东坑、大朗、黄江、寮步住宅签约同比超过200%，其中洪梅签约同比增长24900%，主要是体量不大，基数较小。谢岗、望牛墩、企石、茶山、万江、莞城等镇区同比出现了不同程度的下跌。

7.分片区住宅签约明细

分片区来看，除大石龙片区同比下跌外，其余片区均有不同程度的涨幅。松湖片区、水乡片区、滨海片区、临深片区均表现抢眼，同比增长均超70%，其中松湖片区同比增长达151.7%。

8.商品房签约——物业类型

9.住宅签约——产品结构

2015年，东莞市全市签约住宅中，刚需（80㎡—100㎡）成交面积348.18万平方米，成交金额314.96亿元，改善型刚需（100㎡—130㎡）成交面积236.46万平方米，成交金额221.25亿元；大户型和别墅型产品成交分别为102.16亿元、151.34亿元。改善型刚需爆发性增长，天为大数据研究中心认为与2015年股市快速上涨有关，中产阶级财富增加，改善型需求增多。

10.开发商成交TOP10

开发商成交方面，万科、碧桂园继续领跑东莞销量排行榜。本土开发商光大在品牌开发商中杀出绝路，位列第三。金地、保利、万达、恒大等大型房企处于中间，星城国际、新世纪、汇景分别包揽第八、第九、第十。

11.住宅网上签约活跃楼盘排名/按套数（Top20）

第五部分：新开工市场

1.2008-2015年东莞全市住宅新开工情况

2008年-2015年东莞市全市住宅新开工情况保持稳中有升，其中2013年开工量逼近1000万平方米，近两年保持在900万平方米/年。

2.2015年月度住宅新开工面积走势

3.2015年各镇区新开工面积

从2015年各镇区开工面积来看，寮步、东城、塘厦、凤岗、横沥、黄江居前，莞城、万江、长安、东坑、洪梅等居后。

4.2015年新开工前20名项目明细

第六部分：后市展望

政府加强宏观调控，货币持续相对宽松

2015年,中国经济总体下行。三大产业增速均下滑,第二产业增速下滑幅度最大,第三产业(尤其金融业和房地产业)对GDP的贡献率明显增加。固定资产投资持续回落,消费增长平稳,消费对经济增长贡献率稳定提高。全年出口整体负增长,对美出口一枝独秀,对“一带一路”沿线国家出口差于整体出口。2015年，中国人民银行共5次降准降息，并使用多种工具引导实际利率下行。2015年11月10日，中共中央总书记习近平在主持召开的中央财经领导小组第十一次工作会议上明确提出：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”这是十八大以来习近平总书记首次明确提及房地产。

2016年，天为大数据研究中心预计政府将加大宏观调控力度。（1）采取积极的财政政策，加大城市基础设施投资建设，完善城市相关基础设施规划，加快构建区域半小时生活圈；（2）货币政策持续宽松。2016年，美国已进入加息周期，人民币贬值预期增加，预计全年贬值控制在3%以内。天为大数据研究中心估计2016年还有2次降准降息空间，分别下调基准利率25个基点。实际利率下行，房地产企业融资成本下降，房地产刚性需求购房者及投资购房者将进场。

广深楼价持续攀升，东莞处于“价值洼地”

据统计，2015年深圳新房住宅成交66450套，同比上涨58.7%；全市成交均价33426元/㎡，同比上涨39.4%；全市成交面积6658926.78平方米，同比上涨65.2%。2015年深圳新房住宅成交量超6万套，成交均价也破3万元大关，成交量价均是近5年来最高的。2015年全年广州十一区一手住宅成交92325套，同比2014年的71624套上涨28.9%；均价15207元/㎡，同比去年的15014元/㎡上升1.3%，接近持平。尽管2015年东莞楼市成交热闹，量价齐升，成交面积1083万平方米，突破千万平方米，成交金额突破千亿大关，双双达到历史新高。全年东莞市住宅成交94718套，成交均价达到9794元/㎡。临深片区成交25552套，成交均价则达到11201元/㎡。但我们依然可以看出东莞与“深穗”楼市价格差距明显，特别是临深片区价格差距相当大。

随着“莞惠深”城轨开通的临近以及东莞其它城轨线的快速建设，“莞深惠穗”半小时生活圈将形成。对于无力购买“深穗”房产的刚性需求购房者来说，白天在广州深圳工作，晚上回东莞消费休息已经成为可能。天为大数据研究中心预计2016年，无论是“深穗”刚性需求购房者还是“深穗”投资购房者将大批量涌入处于“价格洼地”的东莞。

股市资金回流收益稳定的房地产市场

美国股市和楼市具有较高的关联度，主要表现为大周期变化上的一致性。1991年开始，美国楼市和股市稳定上升，2000年3月纳斯达克股价泡沫开始破裂，道琼斯工业指数开始高位盘整，房价指数增幅则直到2001年2月才达高位，其后皆回落，2002年触底反弹，二者基本同步。房价高点出现于2006年6月，道指于2007年10月触顶下滑。2009年3月前后，二者同步持续小幅反弹。值得一提的是，2010年9月之后，道指震荡上行，而房价指数却盘整下滑。

日本的股市与楼市，同样大体同步，关联度较高，只是后者波动的频率慢于前者。从全球史上最大泡沫破灭来看，日经股指于1989年底达到最高点，而地价指数1991年才见顶。1991年9月开始，地价持续下跌了15年，2006年6月 开始曾有波反弹，2007年6月增幅触顶。而股市1990年开始大跌，熊途漫漫，其中2005年7月曾出现一轮反弹，也是2007年6月到顶。

香港股市与楼市相关度非常高，比美国还要密切。回顾近10年，2003年4月，恒生指数触底，8月房价触底；2007年10月，股价创历史新高，2008年6月，房价也达高点，不过离1997年历史峰值仍然下跌了27%。

通过研究表明，股市与楼市存在一定正相关关系，但楼市大约滞后股市半年至一年左右。原因主要是相对房地产来说，股票类金融产品的流动性要高得多，故楼市上涨滞后于股市上涨。股市经历了2015年股市的大起大落，我们相信在2016年，资金将从风险较大的金融市场回流到收益稳定、风险偏低的房地产市场，东莞房地产市场有望迎来“量价齐升”的态势。

土地成本上升，开发商拿地坚决

土地成本是房地产成本中占比最大的一项。土地之于项目，正如面粉之于面包。过去两年时间，在供需极其不平衡的深圳市场，几乎每一次高价地的出现都会对房价造成异常显著的影响。随着“准高价地”红山站地块的挂牌，“房价与高价地”再度成为坊间热议的话题。2013年10月16日，中海以总价38.2亿元竞得龙华上塘站地铁站高价地，楼面价1.46万元/㎡，溢价率91%。当时地块周边售价不足2.5万元/㎡，但进入2014年便一举突破3万元/㎡关口。2014年10月22日，龙光以总价46.8亿元、楼面价逾2.5万元/㎡拿下龙华白石龙地铁站高价地，溢价率83.35%。在龙光拿地后，龙华的一手住宅价格先后突破4万元/㎡、4.5万元/㎡。

通过天为大数据研究中心监测，2015年东莞市楼面成交价超过4000元/㎡的地块有15宗，其中楼面价超过5000元/㎡的地块有6宗。部分项目入市价格有望超过15000元/㎡。例如位于大朗镇长塘社区的2015WG058地块由东莞市天麟房地产开发有限公司以39902万元成功抢下该地块，溢价率为122.89%，楼面价高达6665元/㎡，预计入市价格将不低于13000元/㎡。开发商为了生存必须要拿地，经过将近一年的市场回暖，开发商手中资金充足，加上东莞依然有着巨大发展潜力，故出现了激烈的竞拍场面，加上刚需的不断释放，使得新房市场回暖明显，更加强了开发商拿地决心。

2016年展望

2015年，东莞住宅成交面积超过一千万平方米。2016年，天为大数据研究中心预计将有大批量新产品入市，购房者将积极出手，住宅成交面积预计同比增长8%-10%。2015年，东莞商品房市场成交约为10700元/㎡，突破了万元大关。基于各因素综合分析，我们对东莞房地产市场后市充满了信心。2016年，天为大数据研究中心预测东莞市商品房市场成交均价区间为12000元/㎡-12500元/㎡，最高可达13000/㎡，涨幅有望超过20%。