瑞峰：深圳客横扫东莞楼市 临深片区炙热松湖片区借机崛起

注：七大片区划分：

中心城区：莞城、南城、东城、万江；

临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪；

松湖片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山、东坑；

滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安；

东北片区：常平、桥头、横沥、谢岗；

大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排；

水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

1、临深片区

1.1量价走势：供需量价齐创新高   供不应求片区进入“卖方市场”

2015年东莞临深片区再次成为市场瞩目的焦点，楼市供需量价皆达到了高峰，但同样供需矛盾也是显而易见的，供求比0.78；深圳客的蜂拥来袭，片区楼市瞬间点燃，受捧盘频现，新品去货速度基本达到100%。之前不被深圳客看好的清溪和樟木头楼市产品也成为“香馍馍”，片区价格更是一调再调，片区房价已达11176元/㎡，超越中心城区，成为东东莞房价最高“片区”。

从各镇表现来看，临深五大镇供需量价皆有不同程度的涨幅。其中凤岗一马当先区域供需量价皆在高位上运行，有恒大绿洲、金地艺境花园、锦龙湾畔、中惠嶺秀、汉邦雍景居、中央豪庭等纯新项目入市，相对缓解区域严峻的供需矛盾；其余四镇同样因深圳客户的入侵，供需量价皆创历年同期新高。均价上来看，2015年临深片区均价过万的镇区有3个，其中凤岗、塘厦已超过12000元/㎡。

从存量来看，东莞临深片区处在缺货状态，片区整体存量46.36万㎡，整体消化周期仅有2个月，临深片区库存全面告急。临深片区供需矛盾在短期内将持续，片区进入“卖家市场”，片区价格将持续上涨，而片区成交量将取决于供应量，预计2016年临深片区纯新项目将扎堆上市，供需量价仍将持续高位上运行。

1.2各镇情况：凤岗一马当先供需量价最高     清溪价格涨幅最大

1.3成交结构：70-100㎡刚需成交约占5成以上   100-130㎡成交约占3成

1.4供需排名：碧桂园项目批量上市去货率高       樟木头保利生态城成交排第一

1.5存量及消化周期： 各镇区存量低位运行   消化周期皆不超过4个月

2、中心城区

2.1量价走势：供应乏力以旧盘加推为主   住宅量价稳中有升 

2015年中心城区楼市依然保持着平稳之态，低库存、在售项目少、后市供应不力等皆是困扰中心城区楼市的向上发展因素之一。

从供应上来看，2015年中心城区的供应主要以旧盘加推为主，纯新项目仅有信鸿澜岸花园、嘉宏锦园、汇龙湾、田禾卢浮公馆、方中兰亭轩5个纯新项目上市。从成交上来看，住宅成交多以去库存为主，各镇供需矛盾同样突出，南城凭借恒大御景、汇龙湾等项目成交支撑其整个片区的楼市成交。

价格上来看，2015年中心城区各镇的房价涨幅并不大，一方面城区深圳客比例不多，多为本地需求，项目提价底气不足；另一方面，城区价值提前透支，其区域均价一直比周边镇区高，目前并未有支撑楼市房价快速上涨的价值点。

2.2各镇情况：南城支撑城区供需独当一面  片区整体房价保持平稳

2.3成交结构：改善户型成交突增    70㎡以下投资产品受宠

2.4供需排名：恒大御景批量新品入市成交销冠   南城五楼盘打入排行榜  

2.5存量及消化周期： 莞城消化周期最高达10.45个月  其他三镇皆低于6个月

3、滨海片区

3.1量价走势：地铁2号线竣工带动沿线物业升值   品牌房企激活本地需求

2015年东莞滨海片区楼市得到了快速发展，供需量价皆创历年新高，主要是因为1、滨海片区一直是东莞经济较为发达的片区之一，其本地购买力不低；2、“撤镇改市”的利好政策下，各大品牌房企如万科、金地、万达等纷纷进驻抢滩，凭借其品牌的号召力激活楼市；3、通过二三级联动等中介方式，引入深圳客引爆楼市成交；4、地铁的日益完善带动区域楼市的升值，投资需求加大。

近两年滨海片区土地出让量的增加，让潜在供应也有所加大，这也意味2016年片区楼市竞争将越加激烈， 虎门有万科云广场、中天悦府、佳兆业御龙山等项目上市，预计供需量将持续高位运行，房价或随着轻轨的开通再度上涨；碧桂园长安项目也将上市，但难以解决长安“断货”僵局，预计2016年长安楼市供应依然处在断层阶段；厚街丰泰新项目和碧桂园项目也将上市，区域楼市将保持高位运行状态。

3.2各镇情况：虎门成为供需大户    本地需求为主区域房价涨幅不大

3.3成交结构：70-100㎡刚需新品成交占6成    虎门万科万达贡献大

3.4供需排名：南部湾万科城批量新品加推   新项目万科金色悦府已卖完

3.5存量及消化周期：厚街33.22万㎡存量最高  长安库存处在空挡期

4、东北片区

4.1量价走势：碧桂园一改 “价格屠夫”形象走高端路线  区域房价或攀高

2015年东北片区有58.63万㎡的供应量，相比2014年有所下降但仍然处于较高水平，常平4个项目进入片区供应前十榜，横沥则有3个项目入榜，其中横沥碧桂园供应量最大，为15.91万平。2011年至今东北片区成交量呈现阶梯型增长，以横沥和常平的项目为首，横沥碧桂园、名巨中央花园、东方银座兰桥公馆成交突出。

东北片区得益碧桂园的布局而得到快速的发展，而碧桂园从2015年开始一改过去“价格屠夫”形象，区域楼市在碧桂园拉动下后市均价或会平稳增长。另外，预计2016年约有4个纯新项目入市东北片区，包括罗马景苑·逸景湾、御河湾、盛和雅颂和翔龙天地广场。

4.2各镇情况：常平、横沥贡献突出   桥头略显逊色  谢岗依然无表现

4.3成交结构：刚需户型成交唱主角   改善户型占比27%

4.4供需量排名：横沥碧桂园供需居榜首   名巨中央花园成交排名亚军   

4.5存量及消化周期：常平20.99万㎡存量最高   谢岗低库存消化周期长

5、松湖片区

5.1量价走势： 深圳客户加盟供需量同比翻两番    成交结构调整片区房价下滑

2015年东莞松湖片区高调崛起，供需量皆同比2014年翻两番，全年供应量226.57万㎡，一跃成为七大片区之首，成交量221.47万㎡也可以和临深片区媲美。楼市进入高速上升通道，主要是因为：1、松山湖是传统的深圳客置业区域，交通上的优势使其片区产品成为了外溢深圳客的第二首选区域；2、临深片区经过上半年的疯狂收割，片区存量急速降低，已无法满足深圳客置业需求，通过二三级联动，深圳客户逐渐渗入到各大片区中，松湖片区凭借其交通等优势获利明显；3、供应放量推动成交高位运行；2015年松湖片区共有27个项目有住宅产品加推，其中22个纯新项目，主要集中在寮步和东坑镇。

2016年松湖片区楼市热度依然不减，大朗和大岭山碧桂园项目上市或将续写碧桂园传奇，带动区域楼市高位运行；东坑、寮步、松山湖区域市场供需依然旺盛，预计3号别墅、中集智荟园、御珑庭、金达时代、皇家翡翠湾洋房等项目将面市。

5.2各镇情况：区域供需相对平衡   大朗房价格涨幅最为突出  约上涨23%

5.3成交结构：刚需户型占总体半壁江山   区域优势带动微改善户型入市

5.4供需排名：碧桂园豪庭新品批量入市成交夺冠     光大旗下两大项目进供应前三

5.5存量及消化周期：各镇消化周期皆不足6个月   东坑更是进入低库存时代

6、大石龙片区

6.1量价走势：供需有所下降  均价波动不大   各种利好或助均价持续走高

2015年大石龙片区供需较2014年有所下降，均价缓慢上涨但总体波动不大。供应主要集中在石龙，新鸿基·珑汇、海伦堡花园、嘉华星际湾皆有贡献；成交主要表现在石龙、石碣和石排三镇，以海伦堡花园、石排国际公馆、碧水云天二期中央公馆为主力项目，而企石的嘉宏锦城供应量排在大石龙片区第一位，成交却稍显逊色，销售率仅有35%。

价格方面，近三年的均价维持在6600元/㎡到6900元/㎡，片区项目有一定的差距，如东江华府均价低至5500元/㎡，而嘉华星际湾、嘉宏锦城等高端项目却高达9000元/㎡以上。随着政策的不断宽松，楼市逐渐回暖，加上即将开通的地铁2号线茶山站的交通利好，开发商越来越看重大石龙片区房地产未来的发展潜力；又因片区规划战略调整、生态园优势等一系列利好，片区未来可以起到承接松山湖等核心区域的经济转移作用，预计2016年大石龙片区供需会有所上涨，均价或有较大的提高。

6.2各镇情况：石龙、石碣供需贡献大 茶山供不应求困境或在16年缓解

6.3成交结构：刚需户型成交套数占比42%   改善户型成交也不逊色

6.4供需排名：海伦堡花园夺销冠   东江华府推货即卖完

6.5存量及消化周期：石龙11.99万㎡存量居首   企石去货压力最明显

7、水乡片区

7.1量价走势：2015年供需创历史新高   片区均价年年高升

2015年水乡片区的楼市发展表现出供需两旺的态势，主要是因为有多个项目加推以及纯新项目入市，供应量充足，如道滘的金地城南艺境、高埗的光大江与城、麻涌的信鸿香溪水岸和信鸿熙岸花园、洪梅的中熙香缇公馆等项目纷纷入市。2015年在各种楼市利好政策、深圳客来莞置业的影响下，水乡片区楼市发展有幸跟上火热大军的节奏，中熙香缇公馆去货99%、居益凯景中央销售92%，而金地城南艺境和信鸿熙岸花园的贡献也不俗，去货率皆在70%以上。

近四年，水乡片区房价一路高歌向上，从2012年5684元/㎡的均价上涨到2015年7600元/㎡的均价，涨幅约34%，主要有金地城南艺境均价11171元/㎡、光大江与城8588元/㎡、中熙香缇公馆7124元/㎡等项目拉动片区均价往上涨。

7.2各镇情况：水乡片区崛起道滘贡献大   望牛墩供应低迷拖后腿

7.3成交结构：刚需户型依然是主角    二孩政策放开改善有望赶超

7.4供需排名：金地城南艺境备受瞩目   供应夺冠成交登榜首  

7.5存量及消化周期：道滘住宅存量最大  洪梅望牛墩库存低