瑞峰：寒潮来袭推货热情不减 临深发力均价再创新高

一、导读

1、宏观环境：信贷放松助力深圳房价飙涨  企石镇将结束无高速公路的现状

全国：深圳房价飙涨近4成，助涨的重要因素是得益于信贷的放松，2015年深圳住房贷款突破6000亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据约5%的住房贷款额度，可谓是名副其实的“杠杆楼市”。近期，深圳传出多家银行内部收紧对中介群体的房贷政策，遏制中介炒房及推高房价的手段，但具体情况发展如何，还得看后市发展。但从另一面来看，2015年深圳房价涨幅过高，目前房价超出本地购房者的承受力，深圳客外逃的几率仍在加大，深圳周边城市仍有望接力深圳客户，对东莞来说也是利好。

东莞：从莞高速公路东莞段一期工程（企石石排段）于1月11日通过交工验收，预计今年上半年进行通车，该高速路的通车，将结束企石镇辖区内长期无高速公路的现状，进一步带动企石镇经济社会发展，也将给企石房地产带来新的机会。

2、新增供应 ：节前推货热情不减   新品集中入市抢占市场先机

上周东莞全市共有22个项目有商品房新增供应，住宅2510套，合计面积约26.92万㎡，环比上涨70%；非住宅新增3515套，面积约为8.09万㎡，环比上涨45%，主要是由万科中心的商务公寓、丰泰东海城堡的车库、天诚时代的商铺等产品供应。

节前楼市推货热情不减，上周东莞供应市场再度放量。从区域来看，临深片区依然是主战场，其中东江花园新一期产品入市，推出534套的72-102㎡洋房、班芙春天加推192套92-120㎡产品和26套216-253㎡别墅，另大运城邦、金地湖山大境和蜜糖也皆有别墅推出；而滨海片区虎门多个项目持续加推，表现在南部湾万科城新增563套93-119㎡洋房、金地·琥悦供应128套97-138㎡新品。从项目来看，上周望牛墩天诚时代的332套96-157㎡产品、石龙腾龙领寓的140套48-81㎡住宅公寓等产品纷纷赶在春节前入市，抢占市场先机。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有金地城南艺境、锦绣山河、卓越蔚蓝山、新项目观岭高尔夫豪庭、富盈都市华府、东莞塘厦骏豪商务中心商务楼、莲湖山庄、虎门万达广场、南美世贸中心和碧水天源怡景湾等项目。

3、成交情况：寒潮来袭周日成交仅7套    新品集中签约成交依然高位运行     

春节将至，东莞楼市成交也正步入降温行情，上周东莞住宅成交1984套，面积约26.53万㎡，环比下滑26%，同比上涨40%；非住宅成交633套，面积约2.99万㎡，环比下滑36%，基本和去年同期持平。

从每日成交数据来看，东莞楼市成交热情依然不减，上周前六天全市住宅日成交皆超过300套以上，但受周末的冰雪天气影响，周日成交仅有7套，对上周楼市降温作用明显；随着寒潮的结束，本周楼市成交将回归常态；从个盘成交来看，年前推货热情依然不减，新品集中签约，南部湾万科城、凤岗东江花园、班芙春天等项目成为了楼市成交高位运行的支柱。

4、成交均价：深片区新品集中上市   均价11900元/㎡再创新高

上周东莞楼市成交价格依然高企，住宅均价11900元/㎡，环比上涨8%，同比上涨45%，再创周成交价格新高。近段时间东莞住宅价格居高不下，一方面是临深片区集中推货，凤岗（17730元/㎡）、黄江（14840元/㎡）皆位居榜首，且在经历去年疯狂成交后，热门区域的楼市价格也上升一个档次，上周区域均价过万的区域已经超过1/3；另一方面低库存时代下，房企惜售上调价格成为常态，上周南部湾万科城新品进入网签阶段，周成交均价16375元/㎡，成为虎门区域项目价格最高的项目之一。

5、楼盘活动：新品加推、迎新年活动为主流  春节临近营销活动越发平淡

上周东莞营销活动仍然较为平淡，多以新品加推、迎新春的的暖场活动为主流，如保利生态城推山居艺墅复式洋房最后楼栋；恒大御景贺岁活动推20-170㎡临街旺铺；天骄峰景百名小书法家赠写春联，推260-310㎡的5房；松湖朗悦加推6栋187㎡4房及130㎡3房等项目举办活动，大部分项目已进入自然销售的状态，预计未来两周举办营销活动项目将越发减少，春节假期淡季将到来。

新品新盘蓄客方面，主要表现在汇龙湾9栋非毛坯小豪宅启动认筹，推125-145㎡四房及五房、虎门碧桂园启动诚意登记，享受开盘97折优惠等两大项目。

6、土地市场：麻涌麻三村再推小幅商住地   2016年首批土地预告出炉

上周东莞推出1宗商住地，地块位于麻涌镇麻三村，面积约7304㎡，起始价2740万元，起始楼面地价为1501元/㎡。麻涌镇麻三村近期在云南城投入驻后，又在三周的短时间内再推出两宗地块，土地市场异常火热。加上麻涌交通的利好、政策利好等优势，地块必定会引起争抢。

2016年东莞第1期的土地预告新鲜出炉，首批土地预计有8宗地块出让，合计面积约68.92万㎡将入市，其中商住商服用地有1宗，地块位于樟木头樟洋社区，面积.43万㎡；而工业用地有7宗，面积合计约6.55万㎡，主要集中在麻涌、沙田、松山湖和东坑等领域。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：寒潮来袭周日成交仅7套    新品集中签约成交依然高位运行

1.2供需量价走势：临深片区新品集中上市   均价11900元/㎡再创新高

1.3物业类型成交：豪宅、别墅成交异军突起    公寓成交下滑幅度大

1.4产品类型成交：豪宅别墅产品年前热销   200㎡以上户型和别墅成交占3成

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：凤岗309套稳居榜首   黄江300套屈居第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡成交占比最多   约占3成 

1.6.2别墅产品面积区间成交:200-400㎡中小别墅成交持续上涨  约占8成

1.6.3普通住宅各单价区间成交： 南部湾提价入市   15000元/㎡以上产品成交大涨

1.6.4别墅各单价区间成交：兰乔公馆低价别墅热销  10000元/㎡以下成交约占4成

1.6.5普通住宅总价区间分布：80-120万元/套产品成交占4成

1.6.6别墅各总价区间分布：低价别墅热销   100-150万元/套成交占2成多

1.7楼盘活动：新品加推、迎新年活动为主流  春节临近营销活动越发平淡

1.8新增供应 ：节前推货热情不减   新品集中入市抢占市场先机

1.9新开工：无

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：麻涌麻三村再推商住地7304㎡   起始楼面地价为1501元/㎡   

2.3土地成交：无

2.4土地预告

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1经李克强签批 国务院再取消61项职业资格认证

经李克强总理签批，国务院日前印发《关于取消一批职业资格许可和认定事项的决定》，再次公布取消61项职业资格许可和认定事项。

减少职业资格许可和认定工作是简政放权、转变政府职能的重要任务之一。2014年以来，国务院先后分四批取消了211项职业资格，本次再取消61项，至此，国务院公布取消的职业资格达到272项，占国务院部门设置职业资格总数的44%，完成本届政府确定的减少1/3的任务。这标志着职业资格集中清理工作基本完成，初步实现了国务院部门设置的没有法律法规和国务院决定作为依据的准入类职业资格基本取消，国务院部门和全国性行业协会、学会未经批准自行设置的水平评价类职业资格基本取消。

本次取消的职业资格许可和认定事项中，专业技术人员职业资格有43项，其中准入类5项，水平评价类38项，涉及公路水运工程、民航、考古、物流与采购、石油化工等多个专业领域；技能人员职业资格有18项，均为水平评价类，涉及服务、影视、林业等领域。

1.1.2珠三角“十三五”将形成1小时城轨交通圈

1月25日提交广东省十二届人大四次会议审议的广东省“十三五”规划草案显示，未来5年，珠三角将建设城轨的还包括东莞惠州、佛山东莞、广州清远、广州佛山江门珠海等多条线路。由此，珠三角城市群内将形成“1小时城轨交通圈”。

同时，根据《珠江三角洲地区城际轨道交通网规划》，到2020年，广东将建成16条城际轨道线路，总里程达1430公里。

1.1.3国务院：试点人口超10万特大镇赋予部分县级管理权

国务院总理李克强1月22日主持召开国务院常务会议，部署深入推进以人为核心的新型城镇化，更大释放内需潜力。此次会议围绕城镇化作了一系列部署，从放宽落户条件、加强城镇基础设施建设等多侧面推出一篮子政策。会议明确，扩大新型城镇化综合试点范围，积极发展中小城市，开展赋予镇区人口10万以上的特大镇部分县级管理权限试点，以特色城镇发展带动脱贫攻坚和新农村建设。

1.2楼市环境

1.2.1资金回流房地产  2015年销售额达8.73万亿刷历史新高

国家统计局最新公布的数据显示，从12月单月总资金来源构成情况来看，房企的资金来源也在逐步恢复，企业自筹资金相应降低，其他资金占比上升。国内贷款占房地产资金来源的13%，利用外资占比为不到1%，自筹资金占35%，其他资金占52%。

这与房地产行业形势回暖不无关系，国家统计局的数据显示，2015年房地产行业的销售额实现8.73万亿历史新高，同比增长了14.4%。

1.2.2江西省长：对首次购买城镇住房的农民给予财政补贴

1月25日，江西省第十二届人民代表大会第五次会议在南昌开幕，江西省省长鹿心社在政府工作报告中提出，“对首次购买城镇住房的符合条件的农民给予财政补贴，并按规定享受税收优惠政策，探索将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。”

1.2.3深圳楼市被指杠上加杠   消息称三大行开始限制中介炒房

2015年北上广深的房价持续上涨，特别是深圳以47.5%的同比涨幅排在首位，这得益于深圳放开信贷，在2015年的住房贷款突破6000亿元。深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度，可谓是名副其实的“杠杆楼市”。但业内人士则指出，深圳楼市去年以来的上涨，透支了未来几年的涨幅，也让深圳想买房的年轻人彻底远离市场。

另外，进去一条消息在深圳地产圈中引起了轩然大波，消息称包括中国银行、工商银行和建设银行在内的三大行将会对中介人员买房进行限制。其中建设银行召开内部风控会，针对最近中介人员买房增多的情况，一律首付四成。一名中国工商银行深圳分行的相关工作人员证实了此事，杠杆炒房的势头在深圳愈演愈烈，银行方面意识到了其中的风险，已经逐步收紧二套房的批贷，另外，银行将对二套房贷款的审核比此前更加严格。

深圳一名地产中介员工表示，这个消息已经在地产中介圈里传疯了，许多中介公司在周末紧急加班研究对策。对此，深圳地产观察人士指出，中介公司反应如此激烈，侧面反映出深圳杠杆楼市的严峻，包括深圳在内的一线楼市热闹完全是靠宽松信贷堆砌而成，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的风险就会暴露，一旦楼市上涨的根基松动，造成的踩踏将相当可怕。

1.2.4 全国多地密集去库存 第一季度房地产将迎政策宽松潮

与中国超过7亿平方米的商品房待售面积相对应的是多地新年密集发布房地产去库存政策。一场去库存“歼灭战”已经打响。在湖南、福建等多地，楼市去库存都成为今年当地工作的“重头戏”之一。

目前各地在密集发布“去库存”政策，预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。中国房地产市场有望在今年一季度迎接一轮密集的政策宽松潮。但各地政策的力度将会不同，分城施策是未来楼市政策的主要特点。一些库存消化周期短于12个月的地区，可能还会加大土地供应，以平抑房价。

1.3产业动态

1.3.1  2016年上海拟实施100项重大项目建设 总投资超8千亿元

从上海两会获悉，2016年上海市计划开展100项重大项目建设，总投资8355.1554亿元。其中，产业类项目22项，社会民生类项目16项；城市基础设施类项目55项，总投资超过4534亿元；统筹推进城乡发展一体化类项目7项。

产业类项目包括上海光源二期(线站工程)等3项与建设全球科创中心有关的项目，及上汽集团技术中心自主品牌研发中心扩建项目二期、三期工程等10项提升先进制造业创新能力和智能化水平的项目；城市基础设施类项目则包括轨道交通项目10项，市域交通项目16项。

1.3.2   2015年度广东产业竞争力百强出炉

十三五期间广东新一轮的产业转型升级将启动。在日前由广东省发展促进会、广东省制造业协会联合发布的“2015年度广东产业竞争力百强企业”发布会上，政府相关部门人士透露，广东在健康产业、文化产业、节能环保与新能源产业、高端装备制造业以及旅游产业领域将迎来新的发展机遇。华为技术有限公司、正威国际集团有限公司和腾讯控股有限公司成为广东产业竞争力百强榜单的前三。

1.3.3上海：对初创期科技型企业投资损失最高补偿300万

1月25日，上海市政府官网发布由上海市科委会同上海市财政局、市发展改革委制定的《上海市天使投资风险补偿管理暂行办法》(下称《暂行办法》)，该《暂行办法》自2016年2月1日起施行，有效期2年。

为引导社会资本加大对种子期、初创期科技型企业投入力度，根据《暂行办法》，对投资机构投资种子期科技型企业项目所发生的投资损失，可按不超过实际投资损失的60%给予补偿。对投资机构投资初创期科技型企业项目所发生的投资损失，可按不超过实际投资损失的30%给予补偿。同时，每个投资项目的投资损失补偿金额不超过300万元，单个投资机构每年度获得的投资损失补偿金额不超过600万元。

所谓的种子期企业，是指成立时间不超过3年、职工人数不超过50人，且资产总额不超过500万元人民币、年销售额或营业额不超过500万元人民币；而初创期企业，是指职工人数不超过200人，且资产总额不超过2000万元人民币、年销售额或营业额不超过2000万元人民币。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1从莞高速企石石排段通过验收 企石无高速路将成历史

从企石镇规划所获悉，从莞高速公路东莞段一期工程（企石石排段）于1月11日通过交工验收，在完成必要的报备手续后即可通车。届时，将结束企石镇辖区内长期无高速公路的现状，进一步带动企石镇经济社会发展。

从莞高速公路东莞段工程是东莞市“一环六纵五横三连”公路主干线的组成部分，位于莞深高速公路和博深高速公路之间，由主线工程和清溪支线工程两部分组成，其中主线起于石排镇赤坎村，向南经过石排、企石、横沥、常平、樟木头、塘厦、清溪、凤岗等镇，终于凤岗镇大湖洋（接深圳外环高速），长约42.2公里，采用双向6车道高速公路标准，设计速度100公里/小时。

从莞高速公路东莞段全线建成后，企石镇辖区内也将结束长期无高速公路的现状，从企石镇出入东莞，到深圳、惠州、广州乃至香港等经济发达地区将更加快捷，并有望提升对全镇经济发展的运输支撑和产业拉动作用。

2.1.2塘厦将打造商贸物流旅游特色镇 欲提升城市商业品位

《塘厦镇商业网点规划(2016-2025)》近日出台，根据规划，塘厦镇将通过优化商业网点布局，构筑“一主、三副、七区”的商业总体空间格局，推动商业资源的合理配置，提升城市商业品位。

“一主”指塘厦镇主商业中心，是塘厦镇的核心商圈，由138商圈、花园街商圈和四村商务中心构成。

“三副”指塘厦镇的副商业中心，即——1、林村-莲湖副商业中心；2.、科苑城-田心副商业中心3、清湖头-平山副商业中心。

“七区”指塘厦镇商业集聚发展的七个区域，包括——1、林村建材及汽车销售服务集聚区； 2、.莲湖茶叶及餐饮特色商业发展区；3、138餐饮美食集聚区；　4、凤凰岗家居集聚区；5、科苑城产业物流发展区；6、东浦农产品批发基地；7、高尔夫产业集聚基地。

2.1.3东莞降低保障房申请门槛  外地本科以上学历缴1年以上社保可申请

东莞保障房门槛放宽措施已经正式实施。东莞市住房和城乡建设局日前正式发布了《关于扩大住房保障范围的通知》,明确扩大的住房保障范围从2016年1月1日起实施。

调整后的新政,首次将非户籍的新就业大学生纳入保障范围,本科以上外地人,在东莞缴满1年以上社保就可申请。“外来工连续缴满6年社保”的门槛,此次也下调至只需累计缴满5年社保就可申请。放宽了本地居民申请经适房(配租)的房产条件,只要自有住房人均建筑面积低于18平方米的,也可以申请保障房。

2.1.4跨境电商潜力大企业纷纷入驻东莞 谷歌也来分吃蛋糕

最近一年多，东莞跨境电商(B2B、B2C)越来越火，销售、品牌、物流等各环节均出现细分服务商，也引来国际巨头的关注。去年12月30日，华南首家G oogle AdWords体验中心正式落户东莞。运营近一个月，已有20家东莞企业签约进驻。目前中心两大主要业务分别是全球多语言品牌官网搭建培训、GoogleAdWords投放优化服务。

隶属于深圳浩方集团的东莞市浩方云网电子商务有限公司，是Google(谷歌)体验中心的唯一代理商。浩方集团副总裁兼东莞浩方云网总经理陆超表示，在互联网以及电子商务发展的冲击下，东莞企业转型升级的需求相比珠三角其他城市更加迫切，对于GoogleAdWords而言市场潜力大。