中原：东莞1月住宅成交创新高迎开门红 预计2月供需齐降

1月东莞住宅成交持续高烧创新高，成交147万㎡喜迎“开门红”。新年伊始，东莞住宅成交延续去年年底的余温，推盘量仍然不少，中上旬客户入市积极性普通偏高，在深圳客大力支撑下，临深房价“跳涨”明显，东莞房价加速高升。

2月2日，首套房贷首付最低降至2成，二套房的最低降至3成，政策宽松尺度进一步加大，购房门槛降低有利刺激刚需和改善需求加快释放，一定程度上提振后市成交量。2月受春节因素影响大，市场人气大幅降温，楼市迅速步入传统淡季，预计2月东莞住宅楼市供需齐降。

月度关键词：深圳客强势外溢、创新高、房价高升

（一）新增供应状况

2016年1月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

1月开发商推货意愿降低，住宅供应大幅放缓。

据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞住宅新增供应85.09万㎡，环比去年12月的113.83万㎡大幅下降25.25%，同比大幅下降17.81%。1月住宅新增供应环比同比均大幅放缓，主要由于大部分房企在2015年完成业绩较好，春节前推货意愿明显降低，市场开盘量明显减少。从供应体量来看，1月住宅供应量仍处于较高位运行，究其原因：一、相当部分新增供应项目实际上早已在去年年底入市，在今年1月才新增供应入市。二、市场供不应求，部分热销项目持续加推。三、部分开发商对年后市场预期不为乐观，纷纷抢在年前市场高热时期入市。从整体上看，1月大部分项目包括春晖国际、南部湾万科城、碧海云天、名流印象花园、东江花园等主要集中在中上旬入市，下旬随着春节渐近，开盘项目寥寥无几。

临深、松湖和滨海供应呈现三足鼎立，全面对接深圳客。

据东莞中原研究部市场监测数据显示，1月临深、松湖和滨海片区分别供应住宅2306套（24.43万㎡）、1477套（15.74万㎡）、1475套（15.54万㎡），按套数占全市比重分别为26%、17%、17%，三大片区“三足鼎立”的格局显著，数据显示1月约六成住宅供应量集中在泛临深片区。其中供应量比较大的项目包括东江花园、春晖国际城、汉邦雍景居、保利中央公馆、保利中惠悦城、南部湾万科城、佳兆业碧海云天等项目，几乎全是主打深圳客的项目，反映出开发商为对接旺盛的深圳外溢购房需求，明显加大新品房源供应量。

刚需供应持续发力，改善的比重下滑明显。

据东莞中原研究部监测数据显示，1月刚需产品供应持续发力，包括有南部湾万科城、东江花园、新鸿基珑汇、春晖国际城等25个项目供应5499套，占全市的比重迅速上升至62%，刚需产品供应仍占绝对的主力地位。另外，改善产品主要有佳兆业碧海云天、新鸿基珑汇、达鑫江滨新城等16个项目共供应1014套，比重迅速下滑至11%，环比上月下降了7个百分点。

（二）新开工状况

1月住宅新开工量持续萎缩，至38.87万㎡。

据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞住宅新开工量持续萎缩为38.87万㎡，环比2015年12月下降19.42%。1月住宅新开工极其低迷，究其原因：一、去年市场火热造成今年1月许多开发商提早进入过春节状态，新开工明显减少。二、许多品牌房企储备土地，大都是在去年下半年竞拍拿下的，仍在规划设计阶段。三、部分开发商捂盘惜售。尤其是高价地频出后，捂盘心态更为严重。

（三）库存供应状况

住宅消化周期跌破历史最低，库存“告紧”压力加剧。

截止2016年1月31日，东莞住宅市场库存量为378.0万㎡，环比2015年12月的441.80万㎡下降14.44%，同比去年同期下降36.54%。一方面，1月住宅新增供应环比大幅下滑；另一方面，市场成交再创历史新高，共同作用加速缩短住宅消化周期。按过去一年的消化速度计算，1月东莞住宅消化周期已降至4个月，库存告紧压力明显加剧。

从物业类型看，1月洋房、别墅和公寓库存分别为233.85万㎡、86.94万㎡、57.20万㎡，消化周期分别为2.95个月、8.61个月、13.59个月。数据显示洋房库存量不足以支撑市场消化3个月，其中刚需洋房（70-120㎡）消化周期大降至2个月，刚需严重吃紧，部分区域已逐渐面临断货风险。从区域分布看，由于市场供应量大部分积压在个别项目中，中心城区和临深片区仍然面临缺货压力。

（四）市场成交状况。

2016年1月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

1月住宅成交迎开门红，成交量双双刷新高。

1月东莞全市住宅成交146.96万㎡（合计13569套），成交量双双再刷历史新高。住宅楼市成交节节高升，已经连续4个月连刷新高。1月住宅成交量环比大幅增长11%创新高，究其原因：一、得到许多去年年底开盘或加推入市的项目成交支撑。如南部湾万科城、春晖国际城、班芙春天、恒大绿洲、家汇生活广场等。二、年底置业高峰期，加上1月中上旬仍有名流印象花园、东江花园、南部湾万科城、春晖国际城等不少楼盘推新吸引客户入市，深圳客外溢势头仍然很强。三、受高价地效应以及政策环境持续宽松影响，部分客户怕年后房价大涨，恐慌入市。从整体上看，1月住宅楼市成交仍然火热，但火热势头比去年年底有所降温。

上旬客户入市积极性仍然较高，下旬降温明显。

据东莞中原CCES系统显示，1月东莞楼盘来访量呈现直线下滑，上旬来访量仍然处于相对高位水平，反映年前客户入市积极性较高。而受春节渐近影响，大量市民离莞，下旬楼盘来访量逐渐加速下滑至低位。同样市场成交也伴随着人气降温也持续下滑，1月最近四周住宅成交量分别为4419套、3527套、2241套、2235套。

交通利好以及深圳房价高升，深圳客持续强势外溢。

据东莞中原研究部监测数据显示，1月临深、松湖和滨海片区住宅成交量分别为28.67万㎡、36.49万㎡、36.51万㎡，占全市比重分别为20%、25%、25%，三者合计70%。由于这三大片区是深圳客的主要入侵区域，加上1月住宅成交突出的项目如南部湾万科城、佳兆业碧海云天、春晖国际城、班芙春天、恒大绿洲等较多项目的深圳客成交比例均比较高，如此反映1月深圳客持续强势外溢。究其原因：一、莞深两城交通融合深入以及宽松政策持续刺激。二、深圳限购，且1月深圳房价高升逼使部分深圳客入莞置业。据监测，1月深圳新房住宅房价在成交均价突破4.6万元/㎡再创新高，环比增长9.51%。三、东莞高价地频出后房价上涨预期高，部分深圳客高位抄底。

刚需反弹，支撑楼市成交创新高。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，1月东莞住宅楼市成交创历史新高，其中刚需产品成交8288套创新高，占全市比重为61%，刚需反弹明显支撑楼市成交创新高。其中，成交突出的项目有南部湾万科城1259套、光大山湖城351套、春晖国际城252套、万科翡丽山250套、东江花园225套、保利中惠中央公馆220套等等。

（五）价格分析

2016年1月东莞各物业成交价格情况：

东莞房价加速高升，住宅均价突破1.1万。

在楼市成交火热的推动下，春节前住宅房价加速高升，据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞住宅成交均价为11312元/㎡，环比上月上涨6.29%，普通住宅均价为10790元/㎡，环比上涨8.20%。东莞住宅成交均价已连续两个月突破万元大关，目前“万元级”镇区已达12个。

大量深圳客进场追涨，泛临深房价普遍大涨。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，1月洋房成交中，约六成镇区房价环比涨幅大于5%，其中泛临深区域房价普遍大涨，如松山湖28%、虎门29%、黄江12%、樟木头11%、塘厦9%等等。此外石碣和望牛墩本月价格环比大涨，主要受区域内个盘推新成交突出影响较大。认购市场中，1月市场中还有多个项目上调价格，部分开盘项目价格高于区域均价水平，年底东莞房价“涨”声连片，多个镇区房价已在天花板之下。东莞房价大涨的背后，是大量深圳客进场追涨推动。

（六）东莞房企及住宅销售情况

2016年1月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额）

万科再夺冠军宝座，光大晋升亚军。

据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞开发商商品房业绩排行中，万科以27.76亿元把恒大地产拉下马，顺利夺回冠军宝座，再次领跑全市。1月万科仅靠南部湾万科城就收金20.51亿元，该项目对本月万科业绩贡献率高达74%。本月，光大地产继续有缘前三，依靠锦绣山河、光大山湖城、天骄御峰等8个项目共收金15.96亿元晋升第二位。值得一提的是，1月光大多个在售项目大幅涨价明显增厚业绩收金额。龙泉地产凭借龙泉豪苑大幅收金7.85亿元首次挤进前三。与去年同期相比，排行前10的开发商大部分收金同比大幅上涨，再次突出今年1月楼市热度较高。

附：2016年1月住宅成交排名前十名：（按销售套数） 

（七）后市展望

●   政策：宽松政策持续加码，首套房贷首付最低降至20%。

2月2日下午，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知要求，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

2016年推动房地产“去库存”成为政府重中之重的任务，春节前中央将首套房首付比例下调至2成以及二套房首付比例下降至3成，宽松政策持续加码刺激楼市，促进刚需和改善需求加快释放。受春节因素影响，该政策对促进客户2月看房作用并不大，预计政策落实要在3月份之后，对3月后的楼市成交有一定的提振作用。

从购房者来看，若按购买一套100万总价的房子计算，无论首套房还是二套房，虽然首付降低了，但利息大幅增长，月供一下子增加500-700元，尤其对刚需客户来说，月供压力明显增大，因此预计该政策会刺激一波需求入市，但对加快去库存的作用不会很大。

●   受春节影响大，预计2月住宅楼市供需齐降。

春节临近许多市民陆续启程返乡或出外旅游，一年一度的离莞潮再次上演，据东莞中原CCES系统统计显示，1月楼盘来访量急速下跌，市场人气大幅降温，2月楼市将迅速步入淡季。由于春节假期从2月7-13日，春节气氛要元宵节（2月22日）后才逐渐散去，市民回莞现象才逐渐明显，可见2月楼市将持续较长时间的淡季。

从供应面看，许多开发商在2015年业绩大丰收，一方面，部分开发商已在1月提早进入过年状态；另一方面，刚步入2016年房企出货压力小，年后营销动作启动相对要晚。加上有部分项目已集中在1月扎推入市，因此预计2月推盘量较少，市场营销活动十分平淡。但开春后，部分卖断货的热销项目仍会适当加推新品暖场。随着2月下旬楼市人气缓慢回暖，楼市供应量逐渐增多，但楼市供应真正放量预计还是要等待3月份的到来。

从营销面看，由于去年市场热闹，今年新年伊始开发商不急于出货，许多房企已提早一周放假，部分项目营销中心已“人去楼空”，极个别项目出现少见的“春节打烊”现象。预计2月楼盘营销活动甚少，个别项目的小暖场仍然围绕春节话题展开。且难见促销优惠活动。

价格方面，春节前央行再放大招下调房贷首付比例，市场环境持续宽松，开发商心态积极，市场难见促销优惠活动，预计2月房价呈现高位企稳。

由于春节因素影响持续时间长达大半个月，2月新增供应量少，且市场促销优惠少，而2月下旬开始购房者看房热情才逐步回升，因此预计2月楼市成交尤为冷清。加上许多1月开盘或加推的项目已在1月基本实现签约，因此预计2月楼市网签成交量环比大幅下跌。从每周走势看，2月楼市成交将呈现“缓慢回升”走势。随着2月底及3月初春节气氛逐渐散尽，新品供应重拾活跃并逐步放量入市，楼市人气恢复并大步上升，因此预计楼市真正回暖仍需等待阳春三月到来。