瑞峰：春节再唱“空城计” 东莞楼市进入“冬眠”期

一、导读

1、宏观环境：首套房首付最低降至2成  有望继续推动刚需客户入市

春节前，房地产市场再迎“政策福利”。2016年2月2日，央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住宅贷款首付可低至2成，二套房首付最低3成，这次自去年“930”新政后，央行再次调整首付比例。

此次新政之后，贷款基准利率由6.55%下调至现在的4.9%，首套房首付比例由原来的30%降至20%。新政直接的利好是降低客户的首付压力，有望继续推动刚需及改善需求的入市；但新政只是单纯降低购房的门槛，并未真正降低购房成本，而是将成本延后支付，摊分在利息上，因此春节后对楼市的影响还有待观察。

2、新增供应 ：新年前夕供应冷淡  节日过后产品或陆续上市

2015年2月1日-2月14日东莞全市共有3个项目有商品房新增供应，住宅254套，合计面积约1.9万㎡，环比下滑89%；非住宅新增61套，面积约为0.31万㎡，环比下滑98%，主要是由嘉盈名苑的商铺产品供应。

步入春节假期，东莞供应市场冷淡，仅有东坑的嘉盈名苑表现稍微突出，242套76-106㎡的刚需户型赶在春节前入市，为年后争抢市场做好准备。另外两个项目新推货量小，仅有几套的货量，如珠江观澜御景仅推8套183-184㎡别墅，碧水天源怡景湾为4套338-358㎡别墅产品。新增供应冷淡现象，预计春节有望缓解，回归正常态势。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有佳兆业碧海云天、观澜湖君悦山、万科·翡丽山、恒大绿洲、三羊大厦、三羊公馆、海月居、金地城南艺境、丰泰橡树溪谷、盛和雅颂、星际湾、嘉宏锦园、棕榈泉六期星光天地和米兰天空等项目。

3、成交情况：春节大规模“回乡潮”再现  楼市进入“冬眠”期  

受春节假期影响，从2月份开始东莞楼市成交进入休整阶段。2月上旬（2016.2.1-2.14）东莞全市住宅成交281套，其中大年初一至初五（2..8-2.12）东莞楼市“休市”，连续5天零成交，初六开始楼市开始恢复签约，但成交依然在个位上运行，预计本周楼市成交有所回升，但依然在低位上运行，楼市供需放量高峰期或会出现在3月份。

4、成交均价：楼市供需量价皆大幅下滑    大石龙片区异军突起

2月上旬楼市供需量价皆呈现大幅度的下滑阶段，其中春节周（2.8-2.14）东莞楼市仅有9套成交，住宅均价约9701元/㎡，环比下滑13%。从近期楼市成交行情来看，大石龙片区在春节期间成交异军突起，2月上旬石龙镇成交34套位居区域榜首，而石排、石碣皆进入前十。

5、楼盘活动：楼市正式进入春节假期  仅有小部分项目有营销动作

步入2月份，尤其2月1日-2月14日楼市正式进入春节假期，东莞楼市营销活动越发稀少，基本无营销活动，大部分项目采取线上“新年祝福”为主。在这期间进行宣传仅有几个项目，如恒大华府新春感恩回馈五重礼活动，推173-238㎡全新天际大宅；虎门碧桂园砸千元油卡，62席230-24㎡双拼别墅、17席170平联排别墅、36-270㎡非毛坯公寓及洋房认筹中；碧桂园玖珑湾新盘宣传等活动。

6、土地市场：麻涌镇麻三村再推商住地   2016年第二期土地预告新鲜出炉

成交方面：2016年2月1日东莞土地市场有1宗商服地块成交，其位于东城东升路与东城东路交汇处，主要为住宿餐饮用途， 面积2.77万㎡，起始价2.36亿元，东莞市华南国际大酒店有限公司底价拿下。

出让方面：新年期间松山湖环湖路西侧有1宗商服地出让，出让面积17686.28平米，起始价11192万元，起始楼面地价2531元/㎡。

待拍方面：本周待拍地块有1宗，位于麻涌镇麻三村，出让面积3123.5㎡，起始价1260万元，起始楼面地价1614元/㎡，为2015年以来麻三村的第三宗地块出让。麻涌的交通四通八达，经济、楼市发展潜力广阔，本周虽然推出小宗地块，但是在富盈、信鸿、新世纪、光大、万科、碧桂园、云南城投等开发商的入驻后，此宗小地块也会备受瞩目。