注意！东莞风向已变，下一个楼市引爆点得看TOD！

　　近期，松湖片区楼市大火，尤其是寮步，是当之无愧的楼市C位。

　　刚过去的“金九银十”，寮步多盘入市去化率都在90%以上，“打新”热度可见一斑。合富数据显示，10月寮步住宅住宅成交1053套，全市排行第二;均价约30200元/㎡，同比增长了35%。事实上，受松山湖、城区需求外溢影响，今年寮步房价一直在稳步走高，上行趋势明显。 

　　2020年4-10月寮步镇房价走势

　　交投火热，房价走高，2020年的寮步楼市仿佛开挂一样。造就这匹“黑马”的因素有很多，譬如城区、松山湖购买力外溢，新盘入市刺激，一二手房价倒挂等等，但更多的人，是看中了这个区域的发展潜力。

　　寮步TOD新城的头排物业，金地保利领峯，就是近期大热的“明星盘”，下楼就是寮步站，1站松山湖北2站西平，同时还是松山湖大道头排资产。

　　金地保利领峯首批住宅产品已开盘，一推出即被抢购一空，很多粉丝都问扬哥还有没有办法抢到房。现在，机会来了。据了解，项目建面约35-60㎡湾区行馆开盘在即，11月7日创意空间开放，建议大家抓紧时间去看看，你会发现不一样的惊喜。

 

　　金地保利领峯效果图

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　　双中心驱动，TOD原始股

　　东莞有2大核心CBD，中心城区CBD和松山湖CBD，一个是商务中心，一个是产业中心。 

　　而寮步，正处于这两大中心之间，直接受两大CBD辐射利好。2020年，它还将冠上一个新的标签——TOD综合开发排头兵。

 

　　寮步TOD新城出于东莞几何中心

　　翻开地图，你会发现寮步TOD统筹片区，恰恰处于东莞市的地理几何中心，一条松山湖大道、一条莞惠城轨，经过寮步TOD，将东莞CBD与松山湖CBD串联起来。双核心驱动，能量巨大。 

　　寮步TOD新城示意图

　　早在2018年，寮步TOD综合开发的蓝图，已写进了《东莞市寮步镇近期建设规划(2017-2020年)》。根据规划，寮步TOD片区规划总建面约64.6万㎡，总投资50个亿，是一个很纯粹的商住区，只规划有13块商业用地和17块居住用地，金地保利岭峯就是其中之一。

 

　　寮步近期建设规划(2017-2020年)

　　有资本、土地，还有政策扶持，未来寮步TOD新城的发展潜力也会远超其他片区。而金地保利领峯，就位于寮步TOD新城头排位置，是TOD一期规划的先锋，距离寮步站约300米，是真正的TOD轨道口资产，可以说是寮步TOD的原始股。

　　金地保利领峯距离寮步站约300米

　　300米，不远不近的距离，既能保证出行的便捷，又有一定的私密空间，恰到好处。

　　寮步TOD新城示意图

　　众所周知，轨道资源是房产价值的一大引爆点。在北上广深，成熟的TOD物业平均价格远高于同片区、同等类型物业至少30%以上。

　　第一太平戴维斯也早有研究发现，轨道枢纽3公里范围内，每近1公里，住宅价格会增加6%-9%，而距轨道站步行5分钟内的物业价格甚至可增加42%。 

　　第一太平戴维斯研究数据示意图

　　立于轨道口，金地保利领峯已经占据了寮步TOD新城核心C位，处于TOD物业价值高地。 

　　一个成熟的TOD规划，溢价空间有多大? 

　　纽约曼哈顿高线公园TOD，36条地铁交汇，拉动周边超30个项目兴建，成就了一个世界金融中心，房价60万+;东京六本木新城TOD，20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，房价35万+;香港的将军澳，也因TOD实现了由小渔村到房价20万+高端住宅区的神级跨越;东莞的西平板块，也因TOD规划而兴，从荒芜之地一跃成为东莞CLD，二手房已卖到5万+…… 

　　可以说，TOD是推动城市高速发展的引擎，TOD在哪儿，城市中心价值就在哪儿。未来，寮步TOD，将不再是孤零零的概念，而是另一生活的纽带，城市交汇的中心，而金地保利领峯就是分享这第一波红利的“门票”。

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　　大道头排资产，未来爆发力更强

　　湾区时代，是没有明确城市边界的融城时代，城际轨道将是城市间交流的主要媒介，连深圳40周年重要讲话中，也重点强调要“加快粤港澳大湾区城际铁路建设”。

　　毫无疑问，城际轨道将是未来出行的首选，其价值在某种意义上看还远胜于地铁价值。投资置业，跟着轨道走是最明智的选择。

　　已经开通的莞惠城轨，是东莞打通东西，接轨湾区交通动脉，其重要性和价值更不用多说了。

　　从寮步站出发，向西1站到东城南站可换乘R1线(在建)，2站可达西平站，8分钟即可享东莞CBD繁华配套;到松山湖CBD就更方便了，向东1站即是松山湖北站，松湖烟雨等美景近在咫尺。未来，东莞R1线无缝衔接深圳11号线、13号线，从金地保利领峯可轻松畅达广深惠，坐享1小时湾区生活圈。

 

金地保利领峯交通示意图

　　更何况，金地保利领峯拥有的，不仅仅是轨道交通，还有快捷路网交通。 

　　东莞有两大财富动脉，一条是东莞大道，撑起城市封面;另一条是松山湖大道，打通松山湖与中心城区两大CBD的“任督二脉”，形成以金融为动力、以产业为后盾的经济带。

　　金地保利领峯，就立于松山湖大道头排位置。从项目出发，经松山湖大道到国贸中心不过13分钟，到松山湖北站也只要11分钟，一杯茶的时间就到了。

 

　　金地保利领峯到城区和松山湖导航截图

　　这里要强调一下“大道头排”的价值。经验告诉我们，每一条城市动脉的沿线物业都是“潜力股”，越靠近大道的项目爆发力也越强。以深南大道为例，越靠近头排位置的物业，其溢价能力也越强。

　　比如说，建于1988年紧挨着深南大道的老盘东方花园，其二手别墅已超20万/㎡，这个价格与同区离大道稍远一点的顶级豪宅波托菲诺纯水岸有得一拼。深南大道沿线，单价10万以上的社区更是不胜枚举。

 

　　深南大道部分二手房价，来源贝壳找房

　　松山湖大道之于东莞，就是“科创版的深南大道”，金地保利领峯就立于松山湖大道边上，占据大道头排位置，与一般项目相比更具成长空间。

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　　科创产业是最强动力源，投资跟着走

　　如果说，要撬动一个区域的楼市，区位、交通是支点，那产业、人口就是杠杆。 

　　松山湖作为东莞的科创产业担当，在北部的CBD已汇聚了华为、生益科技、易事特、大疆、漫步者等高新企业，更有光大WE谷、酷派天安云谷等高端产业园区，汇集49万高素质就业人口及全球顶尖人才。

　　金地保利领峯周边配套示意图

　　作为广深科创走廊的重要支点，松山湖还将打通莞深科学城快速通道，实现松山湖科学城和深圳光明科学城的直接互通，共建综合性国家科学中心。 

　　产业集群、高端人才汇聚，必然带来庞大的居住需求和高品质生活变革，进而影响区域楼市。

 

　　金地保利领峯周边配套实景图 

　　前面我说过，投资买房要看牵引力，科创产业就是最强的动力源，南山科技园就是最为典型的代表。2004年南山房价均价不足5000元/㎡，2006年南山科技园落地引进高新技术企业、总部企业，今天南山均价突破8.5万/㎡，这就是科技发展的力量。

　　松山湖示意图

　　再看东莞松山湖，如今产业集聚效应已初见成效，加之松山湖新房供应紧缺，刺激了当地房价快速增长。2015年-2020年，5年时间，松山湖房价从均价1.1万涨到目前的4万，实现4倍增长，目前已普遍突破4万+。

　　2012年，松山湖下了“禁地令”，直到去年才有商住地供应，但供需矛盾依然尖锐，外溢成为必然选择。

　　金地保利领峯，处于松山湖CBD辐射范围，还是高净值人才最青睐的轨道口物业，从家到产业园两点一线一站之遥，周边更有丰富的交通、教育、商业、市政配套，为人居需求外溢第一选择。 

　　粤港澳大湾区规划下，松山湖已插上了科创的翅膀，投资松湖片区物业，就等于抓住下一个深圳南山崛起的历史机遇。千亿产业配套环伺，这里就是下一个南山科技园。

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　　23万㎡公园大城，百变空间随心所欲

　　回到项目本身，金地保利领峯也处处透露着惊喜。 

　　身处松湖，这里最不缺的就是生态资源。从项目出发，3公里范围内有香市公园、佛灵湖郊野公园、同沙生态公园、寮步湿地公园四大生态公园，绿地总面积近50平方公里，周末再也不用担心没地方运动、遛娃了。

 

　　金地保利领峯周边配套示意图

　　这里，还有举步即达的繁华。项目本身自带超6000㎡商业，周边还有万润广场、乐荟城等大型商圈，扬哥从项目出发到国贸中心也不过半小时内车程，离建设中的华润万象汇也不过1个站。此外，项目周边还有从幼儿园到大学的一站式教育资源，更有香市动物园、市篮球中心等不可复制的市政配套。 

　　项目总占地面积约4.9万㎡，总建筑面积约23.4万㎡，是一个能自给自足的超2000户生活大城。它的产品线很丰富，有住宅、商办和街铺。如果你不想错过寮步TOD“头啖汤”，项目建面约35-60㎡百变空间将是一个不错的选择。

　　金地保利领峯效果图

　　金地保利领峯商办产品一共有6栋，沿松山湖大道一字型排布。这样的布局，不仅能保证充足的阳光，更能带来最佳的无遮挡视觉体验。

　　据了解，项目即将推出的是16号楼共96套，有建面约35㎡和60㎡两个户型，不大不小的面积刚刚好，层高有4.5米，灵活多变。

　　方正通透的户型，只要稍作改动，即可实现多功能。它可以是蜗居，存放一颗漂泊的心;它可以是各种工作室，比如说猫咖、特色甜品店、网红直播间、私人摄影、美容美甲屋、教育培训班、个人画室、个人收藏馆……百变空间，只在你一念之间。 

　　数据来源：东莞中原战略研究中心

　　2020年，东莞住宅限购限售政策加码，但对商办产品而言，却是一个难得的投资风口。回头看东莞的商办市场，其“脱胎换骨”，供需量价爆发式增长期，也是发生在东莞住宅限购影响最大的2016、2017年，当时商办产品价格同比大涨了37%和50%。

　　住宅限购期，也是商办产品机会期，错过不再有。

　　如今，寮步房价已卖到3万+，租赁市场两房租金在2000元左右，三房在2500元左右，像金地保利领峯这样的轨道口潜力商办产品，不限购、不限贷、总价低，对很多人而言都是一个福音。

　　据了解，金地保利领峯建面约35-60㎡湾区行馆首期5万起即可轻松入手。受调控政策影响，已有部分深广投资客转战商办产品市场，抢占松山湖大道头排轨道资产机会稍纵即逝，不容错过。