中原车德锐：东莞楼市即将步入复苏期 价格趋稳

中原地产研究部经理车德锐

轻轨这个话题，在东莞五六年前已经开始谈起，一直大家都有这个期望和预期，希望早点把轻轨建起来，能够推动整个城市的发展和整个房地产快速发展。今天有几大问题，第一个就是探讨一下东莞轨道交通引发房产格局及生活方式的变革。对于房地产来说，我们身在房地产，就谈房地产，我们首先从宏观谈起，目前这一轮房地产的发展周期到底是属于什么阶段呢？我们认为东莞新一轮的城建投资热潮已经启动了，这是我一直强调的观点。我认为东莞十年一波这么一个热潮，东莞会不断加大投资，各个镇区都是，包括从今年已经开始，东城已经打算投入140个亿，相信南城还有其他镇区，都会跟进，不断追加资金，做出很好的规划前景。

这一轮的投资热潮，应该可以做一个历史的重演，我们可以回到2000年，中心广场的建设带动了主城市的发展，通过七八年时间，已经打造了非常好的形象。接下来的十年，它又是一个新的发展周期。在启动过程中，我们可以看到，有几方面是会升级的，我们所提到的产业升级，会在这一轮投资热潮中很明显地出现产业方面的结构调整、转型和升级，第二个就是配套的升级，这个配套也包括生活配套、行政配套，还有交通配套。交通配套里面有我们目前谈的这个话题，就是轻轨。轻轨的建设事实上就是交通配套升级的一个加速器。

这几方面升级之后，我们可以看到，城市就会升级。城市升级，事实上就是我们所谈到的房地产方面的东西，就是城市化进程的加快。我们觉得东莞目前的阶段，房地产开发得很快，但是城建投资、城市化进程跟不上这个节奏，产生一个脱节，从而导致我们开发了很多新楼盘，周边的生活配套不是很完善。未来来讲，有赖于城市化进程的加快，我们做房地产开发的有望得到更好支撑。城市的升级，自然而然的，比如在中心广场投入500亿，整个土地就会升值，地价贵了，房产也是水涨船高。

房产升值也是有个过程的，我们可以看回02、03年，中心城区建设如火如荼，但是我们没有看到房价有明显的上涨，这就是房地产开发新一轮投资热潮刚刚开始的时候，市场表现更多的是量价起稳。因为一个地块进入新的开发，它其实是不成熟的。不成熟意味着消费者买房的时候看不到这里未来的蓝图、未来的真实情况，他还是觉得不是很便利，现在买房有点早。等这个地方成熟的时候，再陆陆续续进来。从消费者来讲，他会有一个过程，就是来这个地方买房。

轻轨也是一样的，轻轨沿线，我们可以看到，在未来，肯定会有很多开发商在轻轨沿线布局，争取拿好的地块。但是这样一来，可能会导致沿海房地产开发有一个扎堆，大家一起动，供应量就有点大，而且公司也不成熟。有些地段比较好的，可能会受到消费者的追捧，但是大部分都还不是很成熟。刚才说消费者是这么一个缓慢的过程，作为投资者更是，除非很长线的投资者，才会看到这里面的机会，提前布局。但是中短线的投资者，他还是等到消费者已经进去了，有一个雏形的时候，投资者才会陆陆续续进来，一些短线投资者看到已经成熟了，租赁需求慢慢开始活跃了，短线的投资者才会进来，这个时候就快速推高房价。所以我们看到这个过程有点缓慢，起码是5年以上的事情。

第四个问题，轨道交通新时代能否掀起东莞楼市新的高潮，其实这是回应了这个观点。我相信会是一个高潮，但是这个高潮来的时间可能会在几年后，这个过程会比较缓慢。新一轮的投资热潮带动了房地产开发的热潮，不仅是轻轨沿线，东莞这么多镇区，目前看来，各个镇区都有很多投资机会，相信开发商在不断调研过程当中可以发现很多镇区未来的发展空间，可能会采取提前的布局，特别是一些品牌开发商，看得更尖锐一些，意味着接下来投资的热潮，土地成交量会升温，开工量会大幅增加，整个房地产处于一个复苏的阶段。所以我个人认为，2010年之后，东莞房地产真正步入一个复苏期。这个复苏期，不要期望成交量会很大，因为它的价格是趋于稳定的，不会像过去的三年过程当中，2007到2009年的起起落落，2010年是市场趋稳的态势。投资者不急于出手，市场供应量大，会影响整体成交量，明年也不会有明显的回落。价格我们认为是趋向稳定的态势。

轻轨对于房地产的影响是更直接的，刚才张总提到一点我是很认同的，它带来人流的集聚，特别是一些站点附近，比如今天参与论坛的中天力通城市风景项目也是一样道理，它身在站点周边，未来会带来很大的人流集聚，人流集聚现象越来越明显的时候，带来的是一个商业机会。开发商、商业经营公司、投资者、个体户、商户，这种资源会进一步向附近集聚。随着人流不断集聚，我们认为第三产业发展会很迅速。

今年我们回顾一些经济数据，我们发现上半年虎门和东城GDP增长是两位数的，很难得，上半年的时候，东莞才是0.6%左右，在金融危机冲击下，东城和虎门能达到GDP百分之十几的数据，当中说明，就是由于他们的第三产业，特别是商贸的发展所起到的抗金融危机的作用。这个给到很多提示，未来商贸东莞可能会成为保经济稳定增长的主要动力。轻轨恰恰在这个时候开工建设，如果能加快进度，对未来商贸东莞会有很大的提升。第三产业的发展也会增加就业的机会，会有很多人流集聚到站点周边，会带动很多方面的兴旺发达。比如商贸带动物流，带动购物，带动娱乐，带动交通，带动饮食等等，这个就是第三产业或者商贸兴起的一个方面。

人流集聚了之后，自然而然的就会起到租赁需求旺盛的现象，我们可以借鉴虎门现在的情况，虎门房地产市场发展，这么多年来，由于外来做批发的人、客流多，每一次交易会都有上百万人次，它带来了很旺盛的租赁需求。租赁需求对于我们房地产的提示作用就是租赁需求旺盛了，一定会带动二手投资，带动一手的投资，会推动房地产进一步兴旺。

我们也这样认为，做房地产的都知道，三要素，有没有人去，这个人有没有购买力，有没有这个购房需求，其实是这三要素。轻轨的开通带来站点或者向周边辐射，会带来人流，也带来很多购买力，也带来了很多租赁需求、投资需求，房价这个东西，我们现在看回来，我们很想比较一下09年，看看东莞房产水平怎么样。

我第一传递这种声音，针对一线城市房价进行打压，对东莞的房价影响是有限的。因为一线城市的房价是超出了07年的高位，跨过了1万的高位。我们跟珠海、南海、顺德这些地方比，他们都在8000、1万以上，东莞的数据表明，住宅均价，最新的价格才是6000多，如果不含别墅，才5000多，大家也是有目共睹的。现在主城区里面5000多的项目、普通住宅还是有很多。所以说，东莞的房价为什么会有这么低的情况，主要是经济的冲击，带来人口的外流，企业的亏损或者关闭。这个我们认为是短期的，未来来讲，我是长线看好东莞城市的发展。

未来美国的消费提高了，我们出口也好做一些。当经济复苏的时候，明年东莞的房地产更多是由于经济复苏给到市场信心，我判断东莞的房价是趋稳态势。东莞为什么房价一直起不来，我们探讨轻轨的时候，还是要把它放在购买力的基础上，未来莞、深、惠一体化过程中，到底东莞能不能吸引周边消费力到东莞消费、投资，一个是东莞的环境非常舒适、漂亮，产生了很多别墅物业。深圳那边土地资源稀缺，会有很多开发商、投资客向东莞靠拢，轻轨已经打造出来，势必会带来深圳、惠州的客流、人流到东莞这边做投资。

我们可以看到07年东莞房价保障背后，由于深圳的投资客过来投资，只是由于目前不看好东莞经济的发展，过了这一波之后，还是会有新一轮外来投资热潮会进入东莞，从而推高东莞目前偏低房价的现状。房价还跟投资需求有关，东莞2009年的的确确投资需求的比例很小，未来轻轨开通之后，会有很多的资金看好周边轻轨沿线和站点物业。

今天我们探讨的第三个话题，最早开通的莞惠线，它所引发的就是西平片区，明年我认为西平片区是大热点，由于站点移了80米，对石竹新花园等项目都有利好的支撑，明年南城这两个板块会成为一个热点。还有一个热点就是东城那边，因为二号线有“东宝路－东城路”的试验线，也会带动周边物业的升值。