中原车德锐：东莞楼市即将步入复苏期 价格趋稳

轻轨对于房地产的影响是更直接的，刚才张总提到一点我是很认同的，它带来人流的集聚，特别是一些站点附近，比如今天参与论坛的中天力通城市风景项目也是一样道理，它身在站点周边，未来会带来很大的人流集聚，人流集聚现象越来越明显的时候，带来的是一个商业机会。开发商、商业经营公司、投资者、个体户、商户，这种资源会进一步向附近集聚。随着人流不断集聚，我们认为第三产业发展会很迅速。

今年我们回顾一些经济数据，我们发现上半年虎门和东城GDP增长是两位数的，很难得，上半年的时候，东莞才是0.6%左右，在金融危机冲击下，东城和虎门能达到GDP百分之十几的数据，当中说明，就是由于他们的第三产业，特别是商贸的发展所起到的抗金融危机的作用。这个给到很多提示，未来商贸东莞可能会成为保经济稳定增长的主要动力。轻轨恰恰在这个时候开工建设，如果能加快进度，对未来商贸东莞会有很大的提升。第三产业的发展也会增加就业的机会，会有很多人流集聚到站点周边，会带动很多方面的兴旺发达。比如商贸带动物流，带动购物，带动娱乐，带动交通，带动饮食等等，这个就是第三产业或者商贸兴起的一个方面。

人流集聚了之后，自然而然的就会起到租赁需求旺盛的现象，我们可以借鉴虎门现在的情况，虎门房地产市场发展，这么多年来，由于外来做批发的人、客流多，每一次交易会都有上百万人次，它带来了很旺盛的租赁需求。租赁需求对于我们房地产的提示作用就是租赁需求旺盛了，一定会带动二手投资，带动一手的投资，会推动房地产进一步兴旺。

我们也这样认为，做房地产的都知道，三要素，有没有人去，这个人有没有购买力，有没有这个购房需求，其实是这三要素。轻轨的开通带来站点或者向周边辐射，会带来人流，也带来很多购买力，也带来了很多租赁需求、投资需求，房价这个东西，我们现在看回来，我们很想比较一下09年，看看东莞房产水平怎么样。

我第一传递这种声音，针对一线城市房价进行打压，对东莞的房价影响是有限的。因为一线城市的房价是超出了07年的高位，跨过了1万的高位。我们跟珠海、南海、顺德这些地方比，他们都在8000、1万以上，东莞的数据表明，住宅均价，最新的价格才是6000多，如果不含别墅，才5000多，大家也是有目共睹的。现在主城区里面5000多的项目、普通住宅还是有很多。所以说，东莞的房价为什么会有这么低的情况，主要是经济的冲击，带来人口的外流，企业的亏损或者关闭。这个我们认为是短期的，未来来讲，我是长线看好东莞城市的发展。

未来美国的消费提高了，我们出口也好做一些。当经济复苏的时候，明年东莞的房地产更多是由于经济复苏给到市场信心，我判断东莞的房价是趋稳态势。东莞为什么房价一直起不来，我们探讨轻轨的时候，还是要把它放在购买力的基础上，未来莞、深、惠一体化过程中，到底东莞能不能吸引周边消费力到东莞消费、投资，一个是东莞的环境非常舒适、漂亮，产生了很多别墅物业。深圳那边土地资源稀缺，会有很多开发商、投资客向东莞靠拢，轻轨已经打造出来，势必会带来深圳、惠州的客流、人流到东莞这边做投资。

我们可以看到07年东莞房价保障背后，由于深圳的投资客过来投资，只是由于目前不看好东莞经济的发展，过了这一波之后，还是会有新一轮外来投资热潮会进入东莞，从而推高东莞目前偏低房价的现状。房价还跟投资需求有关，东莞2009年的的确确投资需求的比例很小，未来轻轨开通之后，会有很多的资金看好周边轻轨沿线和站点物业。

今天我们探讨的第三个话题，最早开通的莞惠线，它所引发的就是西平片区，明年我认为西平片区是大热点，由于站点移了80米，对石竹新花园等项目都有利好的支撑，明年南城这两个板块会成为一个热点。还有一个热点就是东城那边，因为二号线有“东宝路－东城路”的试验线，也会带动周边物业的升值。