名将地产张敏华：目前东莞楼价不会有很大提升

名将地产工作室张敏华

东莞轨道交通引发了这种房产格局和生活方式变革，它在哪些地方体现呢？轻轨交通这个东西，我觉得是城市化进程最大的体现指标。城市跟城市之间有交通的沟通，轻轨在珠三角一体化之后，轻轨肯定是会起到拉伸的作用，与广深的交流，信息化就更充分了，就更能体现到广州、深圳的城市文化。

轨道交通在整个社会来说，具有很大的意义，会更多使用轨道交通工具。我们在便利的时候也会用到轨道交通。人文，在东莞有一个很好的比喻，“海纳百川，厚德务实”，从做企业的人文来说，我们真的需要深圳、广州等大型开发商学习一下，因为这种人文，东莞应该需要提升。提升之后，他会有更大的发展。东莞毕竟是一个城市经济很雄厚的城市，它会有更大的转变。

像我原来在丰华地产，跟老板沟通的一些观念里面，从外面的开发商进来之后，大概是四五年，一些以前不能接受的观念或者不能接受的一些执行的东西，他都会改变他们工作的观念。这个城市轨道，在整个城市里，可能会成为人文沟通的桥梁。从人文这个角度，在轻轨里面可能会有一个比较好的体现。

第二个，城市的定位是整个大珠三角的定位，从我自己的角度看，珠三角是广州和深圳，毕竟是两头发展，到了一定程度之后，中间也会有连接，这个连接除了公路交通、水路交通，我估计以后发展到一定层面就到轻轨。轻轨对现在房地产的带动是从哪各方面呢？我们看到的R2线汇集点，第一个我觉得是商用物业可能会在以后有一个转变，这个商用物业在东莞，一直竞争很大或者是商业做得不好，都会有这种现象。

轻轨从建设到完工、使用之后，商用物业经过上盖的轻轨物业，以后对东莞会有一个拉动。现在跟市委市政府也在谈一个问题，高层的领导都过来东莞这边考察，它会把整个东莞轻轨上盖物业和其他物业，以后大家都有兴趣投资和开发。东莞的商业格局在未来几年会有一个大的改变，可能会从中档的发展到高档的商业格局，包括一些业态的改变、消费行为的改变，都会有一个很好的支持。

在物业方面，现在我们看到东莞酒店物业和公寓物业都挺多的，如果轻轨在未来时间之内建成使用之后，产权式酒店或者产权式公寓这种物业，在以后都会有一个很好的提升。体现在哪几方面？第一个是租金的问题。东莞住宅租赁的租金在东莞还有很大空间。我们去东城、南城或者莞城，都是在一两千，好的去到三四千，比如世纪城这种物业。租金提高，它的房产价值肯定会提高。产权式物业会令整个城市的物业价值拉高，轻轨建成之后，东莞处于广深中间的位置，跟惠州离得也很近，以后东莞会成为中心枢纽，整个轻轨带给我们的是一个城市文化的改变和整个城市的提升，这对东莞是十分利好的，而且也是响应了整个珠三角整体大规划的展望。

整个轻轨给我们带来了很大的便利，整个区域文化交流和信息得到了很充分的沟通，并且也将整个城市的中下层层面人士，比如在工厂没有自己交通工具的员工，或者是社会人士，他也可以去亲身体验周边城市的文化，包括一些消费场所，他们可能都会去很频密地享受整个珠三角一体化带来的便利。

城轨交通在东莞，可能第一条线在两到三年时间内会建成，我们作为一个地产商也好，作为一个代理商也好，从一个没有轻轨的城市变成一个有轻轨的城市，从我们销售产品的角度来说，在现有阶段，我们在市区的楼价，我自己感觉，不会有很大提升。为什么这么说呢？因为整个轻轨拉动的人口数量是有限的，因为毕竟东莞是一个二线城市。现在我估计，轻轨建成，或者整个轻轨投入使用之后，在轻轨附近的物业和上盖物业，可能会去到15000左右，现在我们房产的价值还是有一定的空间。所以从投资者的角度来说，现在买房子也是比较合适的。如果有需要的话，现在买房子还是有很大价值的。