瑞峰姚丽军：轨道交通利好的同时蕴含系统风险

瑞峰置业副总经理姚丽军

就轨道交通这个话题，我想从另外一个角度解读一下，我想从两个方面讲，一个就是对我们现在的城市格局到底会有什么样的影响，我想表达一下我的观点。

第一个观点，整个东莞现有的消费力跟现有的交通体系，以及现有的城市结构，是跟其他城市都不一样的。东莞是一个32个镇区各自有自己中心的一个城市，是相对比较分散的，无论在消费力还是在各种发展的中心来讲，都是非常分散的城市。所以我们可以看到，今天我在跟发展商聊天的时候还说到，当地的消费情况怎么样，一个很明显的情况，在东莞，要做大型百货的生存空间都比较小。不像深圳、广州这样的大城市，即使是一些二线城市，做大型百货也比东莞更能实施，为什么在东莞做不了，还是跟这个城市的结构有关系。

它的人口结构上，高端消费力比较强，低端消费力比较大，中间层比较小，我觉得不全是，最重要的还是城市结构的分散、空间的分散。在空间的分散上，还有公共交通体系的不完善。我相信各位在这一点，尤其在镇区，如果有项目，或者大家经常来往的话，镇区如果不是自己开车，你会特别深切地感受到，几年之前，我们没有车的时候，去走夜路，坐镇区间公共交通的时候，你会时时提防你的包被抢，时时提防着会不会有骗子在你周边干什么。即使到09年了，这种现状还没有根本性的改变。

在城际轻轨的发展上，对于我们市民也好，对于我们个人也好，给我们看到了非常好的希望和前景。在公共交通体系方面不能快速改善的情况下，我们现在至少看到了希望。在这个希望的前提下，会产生消费力集中的问题，可能对东莞的商贸格局会有比较大的影响，这个我很认同，可能镇区的消费力会向城区集中。当这个产生的时候，城区百货的生存空间就会非常大。百货业的发达会带来整个公司化的繁荣，这是其中的一种发展现象。

第二个，居住的特点，我觉得反而会出现更多空间上的发展，就是商贸可能会往城镇中心区以及几个中心镇集中。其实东莞很多居住条件非常优越的地方，我打个小广告，我们正在代理的上合区，就在江中心的一个岛，周围环境都非常好，资源非常好，但是它的出行条件相对来说就限制了很多普通消费人群去渗入，刚好它也是有城际轻轨在周边经过。类似这种项目在东莞非常多。东莞，我们说了，也有一个现象，一直说价格起不来，09年应该相当于金融危机给中国的地产打了一剂强心针，但是不是每个东莞楼盘都能享受得到，城区还好一点，镇区的楼盘还是非常辛苦，没有感受到这一波回暖给我们带来的实质性利好。这个原因就跟刚才讲到的有关系，跟消费力的辐射是有关的。

在城际轻轨发展纵深深入之后，对居住必然会产生很大的影响，类似镇区周边环境非常好的地方，目前楼价也就三四千的楼盘，这个价格洼地相对广州均价在1万到2万左右，在城际轻轨的拉动之下，一定会有它的消费力来转移的，这就是我对城市格局影响的两个看法。

第二方面，我也想表达一个，其实大家都看到了轻轨轨道交通带来的利好，我同时也认为，东莞的轻轨还是蕴含了很多的系统风险，这个可能是从宏观层面来看，金融危机促进了东莞轻轨的上马。其实不光是东莞，很多城市轻轨的上马都是因为这次金融危机才能上马。包括我02年在杭州做的时候，杭州当年就已经把自己的地铁计划上报国务院，但是连报了几次都被砍下来了。