瑞峰：热门区域重夺主战场 价格高企而量处低位

统计显示，从整体来看，房地产销售保持较快增长，去库存效果继续显现。今年前7个月，全国房地产开发投资规模为55361亿元，同比增长5.3%，增速比前6个月回落0.8个百分点，比上年同期加快1.0个百分点。

因为房地产是地域性很强的、很特殊的一个产业，全国各个地方的差异比较大。但高增长和普增普涨的阶段已经结束，房地产现在进入了分化、调整、优化的阶段。它仍然是支撑国民经济发展很重要的一个行业，今后调整一定要适应房地产本身的运行规律，要注重因城施策、因地制宜。

1.1.2 7月人民币新增信贷超预期萎缩 企业投资意愿下降

央行最新公布的数据显示，7月人民币贷款新增4636亿元，不仅同比少增1.01万亿元，而且环比6月1.38万亿元的增量也大幅下降。对此，业内人士分析称，在企业投资意愿下降、信贷需求减弱以及季节性因素等共同作用下，7月新增贷款呈现超预期萎缩。

7月信贷收缩符合季节性节奏。季节性因素是从往年银行放贷节奏来看，三季度新增人民币贷款总量通常只有一二季度平均信贷总量的三分之二左右，而且季初当月的信贷量偏低。7月的信贷节奏类似二季度4月的状态，是三季度的一个低点。但下半年总体的信贷投放应少于上半年。不过，即使考虑季节性因素，新增信贷低于市场预期，一方面是为三季度宏观审核评估预留空间，另一方面是信贷需求的结构性下滑。

从贷款结构看，新增贷款4638亿元中的4575亿元都是新增住户部门贷款，与之相对的是非金融企业及机关团体贷款减少26亿元。住房按揭贷款成为7月新增人民币贷款的唯一主力。

值得注意的是，M1和M2之间的增速差值也继续扩大，显示在经济下行压力较大的背景下，企业持币观望的情绪仍较为浓厚。

1.1.3 温州东莞苏州人口流入迅速下降 这些城市势头仍很猛

过对24个重点城市(部分重点城市因数据未公布没有纳入统计)2015年全国1%人口抽样调查数据，对比2010年第六次全国人口普查以及2000年第五次全国人口普查的相关数据研究发现，近五年(2010~2015)，绝大多数重点城市的人口流入势头明显放缓，重点城市之间的分化也十分明显。

此外，近五年时间里，原本人口增速靠前的苏州、佛山、东莞等地均已位列末尾，郑州、武汉、长沙、重庆等中西部城市跃居前列。

这些重点城市都对周围有较大辐射力，一直是我国城镇化的主要力量，如今的人口流入速度都在放缓。这主要与人口出生的变化有关。在严格的计划生育政策之下，上个世纪90年代以后出生的人口大幅下降，所以近年来劳动适龄人口也明显少了。

对于不少沿海城市来说，2008年之后，由于出口受阻，加上土地等各种成本的提高，不少产业向中西部转移，中西部地区的经济增速多年领先东部沿海地区，不少农民工也选择就近就业，到东部沿海城市的外来人口增速也出现了下降。

尽管重点城市的人口流入速度在减缓，但就具体城市来看，仍有部分城市如天津、重庆等近五年的人口流入不仅没有减缓，甚至比前十年还快。

1.2楼市环境

1.2.1  房地产多项典型指标全回落 重点城市调控收紧

近日，国家统计局发布7月房地产开发投资和销售情况显示，7月份，房地产开发景气指数再度下滑至94.01，比6月份回落0.39点。造成景气指数下滑的主要原因，是当月房地产多项指标有所回落或涨幅放缓。

2016年1月至7月，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1月至6月回落0.8个百分点。其中，住宅投资增速大幅回落1.1个百分点。

从销售来看，1月至7月，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1月至6月回落1.5个百分点，其中住宅销售面积回落1.9个百分点；商品房销售额57569亿元，增长39.8%，增速回落2.3个百分点，其中住宅销售额增速回落3.2个百分点。

对于数据下滑的原因，一方面是市场已经出现了惯性趋势性的回落。另一方面，则是“高价地”频出阻挡了投资热情，地价高涨，甚至高于房价，致使一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高，影响了新开发节奏。

对于未来，预计近两个月销售出现高位见顶信号，一般来说，销售-投资传导需要3至6个月的时间，将对未来开发投资产生一定负面影响，而下半年去库存仍是行业首要任务。因此，接下来房地产开发投资的增速仍会进一步放缓，预计全年增速维持在“0”左右。