国务院支持发展住房租赁市场 业内：租金回报低东莞房企难入场

落实营改增关于住房租赁的有关政策，对于个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

另外，《意见》还提到将“完善供地方式”，提出鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

东莞观点：

租金回报低东莞房企难入场

东莞房地产协会秘书长陈骏良：

尽管政策中有提到鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，但在陈俊良看来，应该不会吸引很多的东莞房地产企业进入市场，主要是因为发展租赁业务一般都使用科研、工厂等非房地产开发用地，如果是使用真正有产权的房地产开发用地去做租赁，就东莞目前的租赁市场来看，不仅市场回报周期长，开发成本高，租金回报也非常低。

至于“允许商业用房改为租赁住房”这一点，陈骏良则表示，政策没那么容易实质实施和落地，都是一个大政策，整个操作不是那么容易，设计到规划等各方面因素。

合富辉煌东莞公司发展研究部总监李兴旺：

此政策更多的是针对一些产业园、科研等非住宅类的产品，而不是主流的商品房，应该不会吸引到真正的开发商企业进入租赁市场，除非是强制性的。开发商企业从自身角度出发，肯定不会愿意去租赁市场，这意味着开发商要持有物业，不是说所有开发商拥有这种实力。

《意见》提出允许商业用房改为租赁住房，李兴旺分析认为，这对东莞乃至全国的商业去库存都将起到较大促进作用。不过，另一方面，土地用途调整为居住用地，用水、用电、用气价格按照居民标准执行，又将一定程度上影响东莞公寓市场的销售。

网友leaf：

东莞的房子那么好卖，开发商不会放着现钱不要改受租金，住房改成租房的话，开发商的资金回笼容易出现问题，这样一来，开发商、银行等多方面会很被动吧？我觉得这个政策不太适用于东莞咯~不过万科之前的青年公寓好像也在实行这样的租赁制度，不知道现在运营的怎么样了？

他山之石：

北京市房地产协会秘书长陈志：

目前我国住房租赁业发展并不完善，租赁在房地产市场中占比非常小，这是因为在过去一段时间对房地产发展的思路更多倾向于增量，所带来的弊端，就是有些城市在没有做好整体规划、供需判断的情况下急于增量，出现房产供大于求的过剩局面。

现在房地产已过度强调金融属性，要打破这种冲动，就要通过租赁市场的完善和服务推进。因此，必须意识到城镇化进程中，鼓励享受均等社会公共服务是必须要做的事情，并不意味着在人们进城后都在城里自己买一套房，也可以通过租赁方式解决。

接下来在新政实施过程中，可能面临的最大难点，应该是对应人群是否有租赁能力，特别是中低收入阶层是否有能力支付。在税收安排与优惠方面，是否能让利益回到鼓励推出自有住房的人群当中来，以及具体保障的法律和监管如何落地。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进：

鼓励个人出租自住房，实际上是鼓励住房投资行为，这对于后续房地产市场的投资行为有积极引导作用。同时，允许商业用房改变为租赁用房，这是目前去库存导向下的一个重要创新，对于盘活存量资产等有积极意义。

培育住房租赁市场，打通购租并举市场，是我国住房体制改革的重要组成部分。此次国务院住房租赁政策，顺应住房市场改革的需求，为后续租赁市场的健康发展提供了原则性的指导。后续包括各大部委、地方政府、企业、消费者和投资者等将基于此类政策精神而积极落实，进而会有更多细化的政策和相应策略出现。