中原：2016年第3季度东莞土地市场研究报告

2016年前三季度，宏观经济依然面临着经济下行压力增大、外围需求疲弱、实业投资萎靡不振的宏观环境。在人民币贬值、实业投资利润下滑的环境下，居民资产急需寻求保值、增值的出口，当前股市投资低迷，市场资金集中流入楼市。超过七成的新增贷款为住房部门，反映房产成为全社会资产保值增值的金融工具。

在新房市场的持续高热、国企央企重组的浪潮下，东莞土地市场上演了一场“房企为地疯狂”的土地盛宴。三季度东莞土地市场量价上涨，土地成交金额更是创历年来的季度新高记录，主要是商住地贡献了95%。其中，三季度有5宗商住地总价在10亿元以上，黄江、茶山、石排、万江均诞生单价高价地。9月逢拍地必出高价地，地价出现了非理性上涨。三季度东莞商住地价格为15548元/㎡，环比上升184.42%，同比上升481.42%。三季度东莞商品房价格为14381元/㎡，地价已超越楼价，正是陷入“面粉贵过面包”的怪象。

开发商不惜成本地高价拿高价地，一方面是供给侧改革下，企业为防止并购、重组，通过拿高价地来增加自身筹码。另一方面，拿高价地扩大资产价值，获得更低成本的融资。此外，通过高价地刺激房价上涨，拉动成交量也是开发商拿高价地的原因之一。由此可见，未来的售价不能简单地通过目前的地价来测算，地价的附加资产价值才是开发商高价拿地的主因。

东莞中原研究部通过盘点东莞过往高价地的情况发现，过往东莞高价地的下场并不好过，高价地转让、开发周期长、投资回报低等成为不少高价地的结局。昔日高价地风光不再，眼下诞生的多宗高价地在未来结局如何仍然是未知数。但高价地由于地价过高，而未来市场一旦形势不好，高价地项目的售价将陷入尴尬。东莞过往一些高价地存在一些现象，迟迟未开发，被套牢多年。高价地不好拿，解套也不容易。

今年第三季度商住地房企拿地格局中，拿地的全是外来开发商，本土企业集体“失声”。本土企业逐渐失去了昔日的光芒，可以预见未来东莞的房地产将成为品牌开发商主导的市场。

一、 三季度土地市场量价齐涨，地市“饥饿式上涨”。

三季度关键数据一览：

三季度总体叙述：

今年三季度东莞土地市场成为全国焦点，连续拍出多宗高价高价地，土地市场呈现“饥饿式”的上涨。数据上来看，供应方面，东莞土地市场供应18宗地块，占地面积合计72.74万㎡，环比增加18.29%，同比减少73.91%。其中，商住地供应9宗，占地面积合计35.14万㎡，环比增加402.58%，同比减少55.13%。本季度推地量要比上季度增多，但是同比去年出现了大幅下滑，供应紧缺加剧了土地资源稀缺的矛盾。成交方面，土地成交22宗，占地面积87.57万㎡，环比增加36.57%，同比减少72.25%。其中，商住地成交9宗，占地面积33.88万㎡，环比增加507.32%，同比减少31.14%。三季度土地市场成交量出现升温，但成交规模明显逊色去年同期。本季度商住地成交规模达到120.6亿元，成交金额表现抢眼，更多是高价高价地成交所致。

价格方面，今年第三季度商住地成交楼面地价15548元/㎡，环比上升184.42%，同比上升481.42%；商住地成交单价35594元/㎡，环比上升117.03%，同比上升460.49%。本季度地价“跳级”上涨，一举突破1.5万元的楼面地价，而三季度东莞商品房的均价是14831元/㎡，这是明显的“面粉贵过面包”的典型现象。

二、 宏观环境

1、 政策环境：楼市调控政策重启，多地增加土地供应力度。

2016年全国房价上涨，已成为社会焦点、全民话题。本轮房价上涨的背后是投资者加快入场，房产成为社会资产保值增值的金融工具。房价上涨过快，已经脱离了健康运行的轨迹，多地关于调控重启的预期愈演愈烈。国庆期间全国有20多个城市出台了楼市调控政策，既包括北京、深圳、合肥这类热点一、二线城市，也有珠海、中山等三、四线城市。

此轮调控主要分为三大类：

其一，限购。目前全国大概有20个城市实施限购，主要是分区域、分户籍、份面积段划分。部分城市是区域范围限购，如合肥、佛山、福州等城市在主城区限购，多数城市是本市户籍限购2套，非本市户籍限购1套，整体限购政策较为温和。

其二，限贷，认房又认贷。多数城市首套房首付比例升至30%，二套房首付比例升至40%-50%，并且暂停发放第三套及以上住房贷款。

其三，增加土地供应力度。当下热点城市地价、房价上涨的很重要因素就是土地供应不足。在这粥多僧少的环境下，高价地频繁诞生，并且地价“一浪比一浪高”，关键在于土地资源的紧缺。此番调控，多滴城市积极推进土地供给侧改革，加大土地供应力度，平衡商品房的供求关系。如深圳通过加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标，尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务，解决近期和中长期市场供求矛盾。又如合肥进一步加大居住用地供应力度，今年内市区再供应5000亩居住用地，力争全年供应超过10000亩。深圳、无锡、厦门、合肥等多地城市将供地指标量化，可以预见在未来土地供应量将大幅增加。北京、上海等城市增加中小套型的比例，实施90/70政策。

过去一年东莞的房价直线上涨，也成为市场瞩目的焦点。9月东莞高价地频繁涌现，地价一而再三地触及天花板。在全国调控压力下，东莞也出台了限购政策，重点在打击投资者。土地市场方面，适度调整东莞房地产用地供应结构，适当增加商品住房用地的供应规模。适当增加中小套型住房供应数量，支持刚性购房需求。优化土地供应模式，挂牌公开出让的商住用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或竞装配式建筑比例。

2、全国市场：

1、土地市场尽显量跌价升格局，热点城市高价地热潮持续蔓延。

根据数据监控显示，2016年前3季度经营性土地供应面积为31265万平方米，同比下降37%。相较去年同期，各能级城市土地供应面积均有不同程度的缩减，三四线城市同比骤降63%，说明三四线城市已深刻认识到去库存的症结所在，并在土地供应端着力，大幅调降供地指标。一线城市受制于城市规模逼近市场上限，土地供应量持续走低将是大势所趋。前3季度土地楼板价升至4916元/平方米，同比大涨85%。值得关注的是，三季度三、四线城市地价环比大涨89%，涨幅显著高于一二线城市，主要原因在于无锡、佛山、东莞等多个三四线城市土地市场转暖，高价地数量明显增多，丝毫不逊于热点一、二线城市。前3季度土地溢价率为57%，同比增加41个百分点。分城市能级来看，二线城市土地溢价率最高达61%。热点城市渐次扩容，新增武汉、郑州、无锡等多市，3季度武汉密集成交11宗单价、总价高价地，全市单价高价地纪录频遭刷新。

2、高价地数量持续增多，前三季度诞生246宗“高价地”。

三季度是一个高价地季度，根据不完全监测数据显示，全国共计成交246宗单价、总价高价地，预计今年高价地数量将刷新历史新高。自3月份以来，土地市场明显回暖，高价地数量直线提升，9月更是密集成交51宗单价、总价高价地，再创年内新高。8月上海、深圳相继诞生新的全国单价、总价高价地，这在历史上尚属首次。9月佛山、东莞等多地城市也拍出多宗高价地，高价地数量持续增多，反映土地市场交投处于高热状态，开发商不惜成本地拿地。

三、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、三季度供应量有所升温，但供地不足导致市场陷入“地荒”局面。

“去库存”基调下政府惜售土地资源，三季度供应量成色不足。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年第3季度东莞土地供应18宗，占地面积合计35.14万㎡，环比增加402.58%，同比减少55.13%。其中，商住地供应9宗，面积合计35.14万㎡，环比增加402.58%，同比减少55.13%。商业用地供应2宗，占地面积合计4.52万㎡，环比增加43.45%，同比增加10.39%。工业用地7宗，面积合计33.08万㎡，环比减少18.56%，同比减少77.57%。从各类型的地块的面积占比来看，商住地占比48.3%，商业用地占比6.22%，工业用地占比45.48%。商住用地供应接近半边天，工业用地供应放缓。

从去年三季度以来东莞土地供应量逐季度递减，今年三季度供应量微小升温，供应量有所增加。本季度土地整体供应量比二季度出现大幅增长，政府推地节奏开始加快，但同比去年，供应量依然处于相对低位水平，一方面在去库存的基调下，政府惜售土地资源，推地意愿较为平缓。另一方面，今年东莞房地产市场交投火热，房地产创造的税收收入也随之增加，财政收入增加，对卖地增加收入的依赖有所减弱。由于新房市场的异常火热、市场供不应求、开发商资金链宽裕，对土地需求十分旺盛，政府推地上跟不上需求，商住地供地不足，导致市场陷入“地荒”局面。

2、抢收金九，多宗商住地集中入市。

9月拉开推地旺季，商住地供应放量显著。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年三季度商住地供应9宗，占地面积合计35.14万㎡，环比增加402.58%，同比减少55.13%，建筑面积合计75.76万㎡，环比增加254.05%，同比减少60.4%。从月份供应走势来看，7月、8月、9月分别供应占地面积3.62万㎡、2.95万㎡、28.56万㎡，供应量集中在9月份。

今年三季度商住地的供应量比二季度出现明显起色，一方面是进入下半年，政府逐渐铺开全年的推地计划，完成全年的推地目标。另一方面，金九银十的旺季到来，9月地市拉开推地旺季。此外，东莞楼市供不应求的局面，土地市场甚至陷入了“地荒”格局，开发商急需拿地补充货量，土地供应量的增加为后续商品房开发补充货量。从2014年9月楼市出现了复苏回暖，2015年以来楼市进入高涨周期，这一轮高涨楼市持续了2年时间。旺盛的市场需求消化了大量的库存量，开发商的资金链十分充裕，正是推地的契机。

3、地块供应的热点区域扩容，大石龙片区风起云涌。

从供应区域来看，2016年第三季度商住地供应既有城区地块也有镇区地块，占地面积领先的分别是石排、黄江、茶山，占地面积分别是：11.51万㎡、9.35万㎡、7.2万㎡。建筑面积前三位的分别是：黄江23.11万㎡、茶山22.44万㎡、石排18.21万㎡。中心城区的万江和临深片区的黄江、樟木头一直是市场开发的热点，大石龙片区有石排和茶山供应地块，土地市场的供应热点区域扩容。借助市场的火热以及地铁的开通，大石龙片区的楼市风起云涌，政府也顺势加大大石龙片区的土地供应。

2016年第3季度东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、三季度土地成交金额创历史新高记录，土地收益“五谷登丰”。

根据东莞中原研究部监测数据显示，今年三季度东莞土地成交金额为126.9亿元，环比上季度增加556.86%，同比增加174.31%。其中，商住地成交金额120.6亿元，环比增加1218.08%，同比增加285.94%，商住地成交金额贡献总金额的95.04%。今年前三季度土地成交金额174.38亿元，其中商住地金额144.16亿元，商住地成交金额已经超2015年全年，反映今年土地市场收益颇丰。

三季度东莞土地成交金额创下历年的季度新高记录，主要是商住地贡献了95%。三季度商住地成交金额突出，得益于高价高价地推动。三季度有5宗商住地总价在10亿元以上，黄江、茶山、石排、万江均诞生单价高价地。土地市场交投火热，高溢价、高价地成交突出，卖地收入也是水涨船高。

2、三季度东莞土地市场竞拍火热，房企上演“我为地疯狂”的土地盛宴。

“地荒”局面引发高价地持续发酵，土地拍卖氛围十分热烈。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年第三季度东莞土地市场成交22宗，占地面积合计87.57万㎡，环比上季度增加36.57%，同比减少72.25%，成交建筑面积合计179.56万㎡，环比增加10.14%，同比减少71.86%。整体土地市场成交比上季度明显升温，但同比去年大幅回落。分类型来看，商住地成交9宗，占地面积合计33.88万㎡，环比增加507.32%，同比减少31.14%；商业用地成交3宗，占地面积合计5.33万㎡，环比增加533.13%，同比增加288.84%；工业用地成交9宗，占地面积合计45.55万㎡，环比减少5.64%，同比减少76.13%，工业用地占整体成交量的52.02%。

三季度工业用地成交量占半边天，但表现抢眼的仍然是商住地，商住地成交金额贡献了整体的95%。三季度东莞土地竞拍十分火热，拍卖氛围异常热烈，表现为多家房企参与竞拍、高溢价成交、高价地齐发。三季度东莞土地市场上演房企“我为地疯狂”的土地盛宴，主要有几点原因：

其一，投资方向的转变，标杆房企回归一二线城市拿地。2010年新国十条调控后，不少开发商转战三四线城市，库存压力大，导致业绩低和利润低。今年来房企纷纷回归一二线城市拿地，东莞作为二线半城市，有着800多万人口，又承接着广深需求，有着庞大的购房需求支撑，房企看好东莞楼市发展预期。

其二，商住地市场粥多僧少，“地荒”局面引发高价地持续发酵。目前东莞楼市处于供不应求的格局，部分企业甚至是开发殆尽，而外来企业又虎视眈眈进入东莞，市场但凡有地供应，必引起多家抢地。

其三，土地供给侧改革下，防止并购增加自身筹码。在央企重组浪潮中，部分企业为可能重组而不惜成本拿地，增加资产，增加自身发展筹码。

其四，低利率是长远趋势，开发商低融资成本增加了扩张的需求。货币政策宽松下，未来低利率是长远趋势，开发商低融资成本增加了扩张的需求。

其五，新房市场销售火热，开发商陷入“钱多地少”的僵局，对土地的需求十分迫切。

3、9月逢拍地必出高价地，成为名副其实的“高价地月”。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第3季度商住地成交9宗，占地面积合计33.88万㎡，环比增加507.32%，同比减少31.14%，建筑面积合计77.57万㎡，环比增加363.43%，同比减少33.62%。从月度走势来看，7月成交1宗，占地面积合计1.41万㎡，建筑面积4.66万㎡；8月成交1宗，占地面积0.96万㎡，建筑面积合计2.39万㎡；9月成交7宗，占地面积31.51万㎡，建筑面积合计70.51万㎡。

三季度东莞商住地成交集中在9月份，成交占地面积占了整个季度的93%，楼面地价更是达到15816元/㎡。9月商住市场显得“金九十色”，逢拍必出高价地，成了名副其实的“高价地月”。9月高价地热潮持续上演，一方面是局部热点镇区土地市场处于“一地难求”的格局，黄江、万江的地块受到市场追捧。另一方面，大石龙片区成为后开发的热点，借助地铁开通，土地价值大大提升。再就是，传统淡季的7月和8月市场销售出现转淡，开发商急需通过高价地热来突围销售量，通过拉高地价来刺激新房市场的成交。

4、房企拿地饥不择食，三类镇区地块也拍出“天价高价地”。

据东莞中原研究部监测数据显示，从本季度各镇区的成交情况来看，石排、黄江、茶山各成交2宗，万江、莞城、樟木头各成交1宗。本季度的成交片区分布在大石龙、临深和中心城区。大石龙片区的石排和茶山经济增长一直处于东莞32个镇街的靠后位置，放眼东莞全市，大石龙片区的发展并不起眼。但本季度石排、茶山连续拍出“天价高价地”，如时代地产拿下茶山的一宗地块，折合楼面地价12517元/㎡、碧桂园拿下石排的一宗地块，折合楼面地价高达14217元/㎡，房企拿地显得饥不择食。开发商盲目拿地，不惜成本地拿高价地，大大增强片区楼价的上涨预期。

5、房企高价拿高价地另有原因，增加自身筹码和获得低成本融资或为主因。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度商住地房企拿地格局中，拿地的全是外来开发商，本土企业集体“失声”。三季度外来企业拿地表现强势，本土企业却集体杳无踪影，关键在于外来企业更多是以全国性的标杆企业为主，资金实力雄厚。本土企业逐渐失去了昔日的光芒，可以预见未来东莞的土地市场将成为品牌开发商主导的市场。本季度，北大资源、融创、阳光城、时代地产、碧桂园均斩获高价地，这些开发商高价拿地的背后原因有几点：其一，供给侧改革下，企业为防止并购、重组，通过拿高价地来增加自身筹码。其二，拿高价地扩大资产价值，获得更低成本的融资。由此可见，未来的售价不能简单地通过目前的地价来测算，地价的附加资产价值才是开发商高价拿地的主因。

6、多宗高价地齐发推动地价直线上涨，预计未来楼价将会继续打破天花板。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年第三季度东莞商住地楼面地价为15548元/㎡，环比上升184.42%，同比上升481.42%。三季度东莞商品房价格为14381元/㎡，地价已超越楼价，正是陷入“面粉贵过面包”的怪象。本季度东莞地价如同做直升飞机地飞涨，主要是多宗高价地诞生拉动，如碧桂园斩获的石排高价地，折合楼面地价14217元/㎡，时代地产斩获的茶山高价地，折合楼面地价12517元/㎡，北大资源斩获的黄江高价地，折合楼面地价25264元/㎡，阳光城斩获的万江高价地，折合楼面地价15339元/㎡。东莞地价的直线飙升，反映当下企业拿地成本大大上涨，受到地价成本的影响，未来楼价将会继续打破天花板。

7、土地市场异常热闹，高溢价成交成为新常态。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度东莞商住地溢价率为519.62%，是历年来溢价率最高的记录。本季度成交的9宗商住地全是高溢价成交，溢价率均在300%以上。其中，北大资源和融创分别斩获的黄江地块更是分别以662%、689%的溢价率成交。土地市场异常热闹，开发商钱多地少，积极参与竞拍，高溢价已经成为楼市高涨期的新常态。

8、东莞过往多宗高价地“被套牢”，高价地不好拿，解套不容易。

根据东莞中原研究部对2007年以来东莞楼盘出现的“高价地”进行梳理。从过往的一些高价地来看，拿高价地的企业以外来品牌开发商为主，如万科、金地、万达等开发商偏好“高价地”，这些品牌开发商开发经验丰富，企业运营成熟，拿高价地打造标杆、高端的品质奠定品牌影响力。但同时部分高价地由于地价偏高，占整体成本价高，存在经营不善的现象，如转让、周期开发延迟、销售利润低等。

过往东莞高价地的下场并不好过，高价地转让、开发周期长、投资回报低等成为不少高价地的结局。昔日高价地风光不再，眼下诞生的多宗高价地在未来结局如何仍然是未知数。但高价地由于地价过高，而未来市场一旦形势不好，高价地项目的售价将陷入尴尬。东莞过往一些高价地存在一些现象，迟迟未开发，被套牢多年。高价地不好拿，解套也不容易。

2016年第3季度东莞土地商住、商业地块成交一览：

四、后市展望

① 、本轮调控中央强化增加土地供应，四季度地荒局面有望缓解。

过去一年在中央“去库存”的基调下，政策面处于宽松期。受到政策宽松、货币宽松以及资产配置荒的影响，楼市交投十分火热。高涨期的表现特点就是高价地潮蔓延、房价上涨、大量投资客进场。房价上涨过快再次引起政策调控，国庆期间陆续有21座城市发布限购令，其中多个城市提及增加土地供应，平衡楼市的供求关系。本轮房价的上涨背后有一个重要因素，就是供不应求的市场格局，给予了开发商涨价的底气。东莞的库存一直处于低位运行，供求矛盾更为突出，后市国土部门将相应地增加土地供应，且在供地目标的压力之下，四季度的土地供应有望放量，大大缓解当前的地荒局面。

② 、宏观大环境不变，调控对土地投资影响有限，难阻四季度地市降温。

楼市在金九成色十足后，银十受到政策打压，成交遇冷。根据以往调控的几轮经验，政策调控抑制短期成交，挤压投资者暂时出场。但回归土地市场，调控对土地投资影响，主要几方面的支撑，首先宏观大环境不变，包括经济压力下行、实业投资利润降低、低利率的低成本融资、人民币贬值居民资产寻求保值出口等。宏观大环境不变，开发商对土地投资的热情不改。其次，央企重组的浪潮下，部分企业依然借助机会扩大资产，通过拿地增加自身筹码的需求依然存在。再是，在此轮高涨的楼市中，开发商收成可谓硕果累累，资金链十分宽裕，购地需求迫切。最后，东莞新房市场供不应求的局面不变，再加上未来依然承接广深客，长远看好东莞土地市场。综合上述，可以预见在土地供应放量、开发商资金宽裕的环境下，四季土地交投有望延续高热。

③ 、新一轮调控降温开发商的投资预期，地价有望理性回归。

高涨期下的楼市特征还表现出“众人抢房”、“房价一天一个价”，开发商也激进地进入土地市场，在土地竞拍中，大幅加价，部分地块更是“一亿一亿”地加价，如编号为2016WG026的黄江宝山社区地块，参与竞拍的175号更是连续加价4亿元。开发商为地疯狂的行为，一方面是开发商“钱多地少”，任性加价，另一方面开发商更多是想通过高价地来刺激新房市场的成交，推动房价持续打破天花板。

新一轮调控来袭，直接体现在新房市场的转淡。根据东莞中原研究部对新政过后的楼盘监控显示，多个楼盘在新政后来访量和认筹量大大下降，甚至部分项目是“0认筹量”。新房市场的降温，甚至未来进入“寒冬”，降温开发商的投资预期，在土地参与竞拍中，回归理性拿地，地价也有望理性回归。

④ 、外来房企主宰东莞地市，本土开发商显得“无力前行”。

三季度东莞土地成交中，拿地的全是外来房企，本地企业集体“失声”。东莞房企行列中，今年再添加融创、阳光城、时代地产等新兵，反映越来越多的外来企业进驻东莞，看好东莞未来的楼市预期。三季度所诞生的高价地，碧桂园、北大资源、时代地产、阳光城均有斩获，这些外来大鳄资金实力雄厚，能对抗高价拿地的投资风险，这令到本土企业望尘莫及。外来房企主宰东莞土地市场，未来东莞楼市也将成为外来企业主宰的市场，本土开发商显得“无力前行”。

⑤ 、调控加码风头火势，10月商住地市场“挂零”出让。

根据中原监测数据显示，未来阶段性东莞土地市场将有7宗土地挂牌入市，占地面积合计45.46万㎡，建筑面积合计96.17万㎡。其中商住地出让2宗，占地面积合计9.83万㎡，建筑面积合计26.37万㎡，商业用地1宗，占地面积3.16万㎡，建筑面积合计4.74万㎡，工业用地3宗，占地面积23.02万㎡，建筑面积41.43万㎡，其它用地1宗，占地面积9.45万㎡，建筑面积23.63万㎡。房价上涨过快，新一轮调控来袭。东莞9月份诞生了多宗高价地，成为全国瞩目的城市。调控加码正是风头火势，政府防止高价地再次诞生，收紧商住地的供应，10月东莞商住地“挂零”出让。