中原：东莞住宅成交量价齐跌

一、楼市观察

一周商品房成交回顾：

受政策调控影响，成交量价齐跌

受东莞最严楼市调控政策影响，本周东莞住宅成交量价齐跌。据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1438套，环比大幅下跌43.70%，同比15年大幅下跌44.99%，成交价格14957元 /㎡，环比大幅下跌17.23%。“限价+限购+限贷”组拳出击，许多客户会失去购房资格，投资投机需求打击比较大，或因购房门槛提高和限贷，许多刚需及改善自住客因首付提高被迫放缓入市步伐，豪宅产品购买需求大幅萎缩，整体市场需求呈现大幅下滑趋势。市场预期正在转变，客户观望情绪逐步加浓。

深圳客逐渐退走，临深区域或率先领降

从成交区域看，成交量排名前三的分别为石龙、常平、寮步，二三线镇区成交占比逐渐增加，区域间的成交量差距在缩减。考虑到二三线镇区均价仅为10000-15000元/㎡，相对泛临深片区较低，它们成交占比的增加将在一定程度上拉低东莞的成交均价。另外，临深、松湖、滨海片区跌幅均超过50%，深圳客回归理性、观望情绪浓厚，对泛临深片区的成交量有严重的影响。随着深圳客的退潮，本地客比例将会上升，但本地客的价格承受能力不足，临深片区房价下行压力较大，加上深圳房价下调压力的夹逼，预计临深率先理性回归，逐步带动他镇房价回调。

开发商推货热情不高，短期住宅供应或萎缩

据东莞中原研究部监测数据显示，本周有南峰华桂园、富盈公馆等7个项目新增住宅1447套，环比9月末大幅下降（由于国庆放假而没有新增数据的一周忽略不计）。

实际认购市场方面，据东莞中原研究部不完全统计，本周仅龙城雅郡开盘，万科棠樾加推。新政出台不久，开发商们也对新政后东莞市场的走势持观望态度，推货热情并不高，主要以消化政策再重新调整推货节奏和策略为主。

另外，新政下新房预售证办理可能严格，房价备案制度费时费力会影响开发商营销节点，将对项目的推货节奏产生影响，预计短期楼市供应将会萎缩。

楼市速冻，人气惨淡

随着东莞最严新政出台，楼市观望情绪蔓延，人气惨淡，据东莞中原CCES系统显示，本周楼盘来访量连续两周环比大幅下跌，回落至14年第三季度的水平（除春节），东莞楼市降温明显。一方面，之前在莞大肆购房的深圳客大潮回归理性，观望情绪重，加上深圳部分项目理性定价，莞深房价差距收窄，促使部分深圳客回流深圳本地市场。另一方面，目前还处政策消化期，买卖双方博弈使市场观望情绪不断加重。