瑞峰：新政后东莞住宅市场稳定 成交量环比下跌6成

一、导读

1、宏观环境：楼市调控与整治风双管齐下  东莞新建商品房需按时录入备案价

全国：自9月底以来，全国各地刮起一阵楼市“调控风”，国庆期间就有22个城市出台楼市新政，对过热的楼市起到震慑力；同时住建部严查房企不正当行为，对存在虚假宣传、不正当竞争、价格违法等行为均立案处理，涉嫌犯法依法追究刑责。随着这股调控与整治风，10月上旬全国多地楼市成交迅速转冷，如北京新房签约量环比下跌67%，天津新建商品住宅均价环比下降2.5%，深圳住宅成交均价环比下跌约24%等。

展望后市：未来随购房者逐渐趋于冷静，买卖进入博弈期，全国房地产市场或将迎来阶段回调，但大跌可能性不高，主要是因为：1、目前中国城镇化率不高，仍具发展空间，购房需求呈现的是有增无减的趋势；2、投资渠道单一，房产依然居民重要财产配置渠道，房产除了自身价值增长之外，还有额外的租金收益，依然是投资最好的品种；3、调控政策的重要目的是抑制房价过快上涨，挤出非理性的泡沫，打压投资投机的需求，让楼市回归理性，而并非彻底打压；4、今年房产市场过热和去年股市相比较虽然具有相似性，但房产自身性质不一样，具有保值增值的特点。

虽然楼市被“寒风笼罩”，但中国经济层面有迎来利好消息。据国家统计局公布数据显示，全国多个宏观数据向好：首先是9月PPI同比上涨0.1%，终结连续54个月以来的下降态势，主要是因为大型项目落地带动需求的增长，促使经济有了更为积极的好转；其次受食品和能源价格企稳的影响，CPI结束下行趋势，9月CPI环比上升0.1%是今年以来的次高点，表明消费企稳，并且反应出消费升级对于中国经济的带动作用已经开始显现；最后全年经济运行也较为乐观，政府年初设定的发展目标能够实现，预计三季度经济增长将略超市场预期，GDP的增长率有望和上半年持平，为6.7%，中国经济L型拐点悄然走近。

东莞：东莞于2016年10月6日出台限购限贷政策，关于【新建商品住房销售价格实行备案制度的通知】也随之出台，通知要求：“逾期未在系统录入备案价格的，商品房网上销售系统将自动锁定交易，其剩余商品住房将无法进行网上签约程序”，这对房企在定价策略提出更高的要求，定价需谨慎和理性。虽然楼市管理较为严厉，但东莞在实业方面迎来让人惊喜的消息——李克强总理考察东莞，并点赞步步高向OPPO“华丽转身”，为东莞制造业转型升级点赞。

2、新增供应：节后楼市供应回归常态  水乡片占比大  后续供应步伐或放缓

上周全市共有8个项目在房管局进行备案，合计住宅供应1447套，面积约16.75万㎡，集中在水乡、临深和东北片区，其中水乡片区份额占比大，洪梅纯新项目保源达天御湾推出136套90-106㎡的刚需产品，补充区域楼市空白；高埗新世纪颐龙湾和中堂富盈公馆批量推出洋房新品；而清溪华桂园也在节前批量推出417套面积约66-156㎡的洋房。

节后楼市供应市场迅速回归常态，一方面是因为上周在房管局网站进行备案的项目多是在新政前取得预售许可证，重启房价备案制度并未影响其在房管局的备案；另一方面新政对东莞楼市带来一定的影响，市场转冷，买卖双方皆进入观望期，预计随着这一波正在走流程和流程已经走完的项目备案后，后市房企推货步奏将有所放慢。

从上周新拿预售证来看：合信高价地广场、龙城雅郡、海德竹轩、塑金国际或将在近期上市。

3、成交量价：住宅成交速冻   非住宅市场签约热闹

上周东莞全市住宅成交894套，面积约10.94万㎡，环比下降60%，住宅市场成交大幅下跌原因，主要有以下3点：

1、市场转冷，人气下滑，新政首周多项目零成交。“三限”新政出台，东莞楼市迅速转冷，各楼盘销售现场大不如前，来访客户仅有几批或几十批，成交量也是寥寥几套，大部分项目更是出现零成交，项目从现客转向主动拓客。

2、政策全面收紧，全方位影响买家卖家心理。本次宏观环境形势比2014年的恶劣，2014年市场全国性政策+广深两地限购+肃贪，其中广深两地限购对东莞市场反而是机遇；而本次东莞自身出台严厉政策，是政策＋金融+严查前端，限购限贷限价，前端查各种规范，后端查开发商资金来源，执行层面非常严厉，成交量严重被“腰斩”。

3、门槛提高，部分深圳客和本地改善型客户被拦截。新政出台后，置业门槛的提高，部分深圳客和本地改善型客户被拦截，东莞楼市受到影响开始凸显，尤其以深圳客为主的区域将遭遇深圳客一波“逃逸”，无论是投资或自住的深圳客户皆对政策比较敏感，如近期临深片区某项目开盘，深圳客户占比5成左右，与以往占比8、9成的比例对比有明显的下滑，深圳投资客退潮现象初显。

相对于住宅冷淡，非住宅热闹签约是一亮点。本周非住宅成交全线飘红，成交量7.71万㎡，环比上涨200%，同比上涨126%，个盘影响作用突出，主要是民盈山国贸中心写字楼（168套）和汇星商业中心商务公寓（167套）的集中签约所拉动的，这两大项目自身条件都非常优越，处于镇中心区，投资潜力巨大，且是新政之前已推出市场，畅销属于意料之中。根据历年数据显示，政策出台使住宅市场受挫后，非住宅市场如车库、商务公寓等成交会上升，这现象或跟开发商多种渠道回笼资金有关，此次非住宅不受东莞最新政策影响，房企能否延续新政后转向非住宅市场的态势？值得期待！

4、成交价格：住宅整体价格环比下滑15%   买卖双方进入博弈期

上周东莞楼市住宅均价15641元/㎡，住宅整体价格环比下滑15%，对于本周住宅市场整体价格环比下滑的原因：

1.与国庆期间对比：国庆期间成交占市场主导的一线镇区进入集中网签的高峰后，本周各区域签约较为均衡、排名靠前的镇街网签套数不相上下，区域分化不明显。与之前签约主力主要集中在临深、松湖、滨海片区不一样、结构性拉动的影响明显；

2.从数据来看，本周网签前15名的区域，二三线城镇比例增加，均价在9000-12000元/㎡区间、拉低整体成交均价；

3.真实市场状态：据了解目前东莞开发商暂未大面积产生恐慌降价行为，虽多个项目反馈国庆后一周基本无成交或成交量整体下滑明显，但目前开发商降价意愿不强烈，买卖双方进入博弈期。

总结：本周成交价格环比下滑实际上是网签产品结构性变化影响。新政后真实的市场表现至少还需要一个月左右的时间周期。

后市预判：政策后市场反应至少需1-2个月时间方可显现，鉴于1、前三季度热销使得大部分开发商已完成年度销售目标，资金回笼较快，业绩及资金压力较小；2、东莞整体库存较少， 开发商去货压力较小，除部分尾盘或出货压力较大的开发商或会小幅调价，整体开发商降价走量的意愿较低；3、据数据监控明年随大批新盘集中推货上市，市场竞争压力加大，如政策环境无改善或将进入深度调整期。