瑞峰：东莞供应放量成交持续下跌 价格结构性反弹

一、导读

1、宏观环境：房地产融资链加速收紧  长安将成百万人口大镇

全国：继深圳和上海上交所10月底通过分类监管的方式收紧地产公司发债融资后，又一债市监管部门对房企发债融资祭出“紧箍”。11月11日，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目；不符合条件的企业不允许发行企业债券用于安置性住房建设。一旦银行和债市减少向房地产企业输血，高杠杆的房地产行业无疑将受到显著影响，多部门双管齐下，楼市调控效果可期。

房企融资监管不断趋严，与此同时，杭州楼市调控再度加码。11月10日起,杭州进一步实施住房限购和限贷措施,非本市户籍居民家庭由部分区域限购转为全面限购,本市居民限购两套房。首套房住房公积金首付款比例由不低于20%调整为不低于30%，二套房首付款比例从不低于50%调整为不低于60%。

从这两大举措来看，一端是房企融资，另一端是房贷，整个房地产融资链条收紧正进入加速通道，未来调控效果将进一步显现，市场成交或持续萎缩。

东莞：长安镇未来十五年城市发展规划出炉，未来长安镇将成百万人口大镇。11月8日，《长安镇（长安新区）总体规划（2016—2030年）》已获该镇人大会议审议通过。至2030年，长安将形成以“两轴两核、四带三片区”的主体框架空间结构，人口规模75万人，长安新区人口要达到约30万。届时，长安镇与虎门一起打造城市综合服务副中心，与松山湖（生态园）构建东莞中部创新走廊。另外，值得关注的是东莞28个镇全部入围全国千强镇。虎门、长安、厚街、塘厦、常平、寮步、凤岗、清溪、大朗、高埗、大岭山、黄江、横沥、石碣等14个镇晋级全国百强镇，虎门、长安更是位居全国十强镇。

2、新增供应：住宅供应体量加大   11月中下旬或迎来供应小高潮

上周全市住宅供应体量加大，合计住宅供应1705套，面积约17.74万㎡，环比上涨195%，共有12个项目在房管局进行备案，具体表现在：1、纯新项目入市量增加，三正公园里、中集智荟园及松湖豪庭皆为纯新项目入市。2、松湖片区是供应主力片区，为松山湖的3号别墅和中集智荟园、大朗的松湖豪庭、大岭山的光大山湖集中加推。3、别墅供应量有所回升，上周有4个项目新增别墅，为三正公园里、3号别墅、天骄御峰、丰泰星御墅所贡献。

而非住宅供应方面，合计供应244套，面积约为1.7万㎡，除常平镇绿地大都会推84套商务公寓外，其他项目皆推商铺。

从上周新拿预售证来看：翔龙天地广场、中惠领秀花园、晓月湖、海伦堡·松湖湾、恒大翡翠华庭、班芙春天及绿地大都会或将在近期入市，而海伦堡·松湖湾、恒大翡翠华庭为纯新项目。预计未来供应保持增加趋势，集中上市时间大概在11月中下旬。

3、成交量价：成交量连续6周下滑   镇区周成交全线跌破100套  

上周东莞全市住宅成交434套，面积约5.37万㎡，环比下降8%。东莞新政效应持续发酵，楼市进入低潮期，成交特征有：1、住宅成交连续6周下滑， 11月7号-13号住宅日成均交量皆仅为62套，与新政当周日均约为128套的量形成鲜明对比。2、33个镇区上周成交全线跌破100套，其中成交套数个位数有15个镇区，7个镇区零成交。3、别墅供应有所放量拉动成交上涨，表现在三正公园里等项目，而海逸豪庭持续签约，稳居别墅排行榜首。

4、成交价格：高价精装修项目签约占比高   成交价格呈结构性反弹

上周东莞楼市住宅均价17454元/㎡，环比上涨26%，主要表现有：1、成交价格呈结构性反弹，具体表现在万科金域缇香花园（21918元/㎡）、碧桂园Park Royal（23013元/㎡）、晓月湖花园（31960元/㎡）等项目精装入市，高价成交拉动房价上升。2、鼎峰尚境本周签约价仅为11005元/㎡，低于寮步市场价格（13370元/㎡），原因是过去成交产品补签所致。

5、楼盘活动：多项目举行暖场活动   翔龙天地进行新品开盘

上周开盘的项目仅有一个，为常平的翔龙天地，推475套45-140㎡一至三房，去化约5成，对外报价19000元/㎡（带装修），具体价格将在之后的网签中逐步显现。

在新盘宣传方面，大道松山湖营销中心开放，推73-105㎡房；紫云雅墅样板房开放，预计推售90套168—230㎡联排、双拼别墅。在暖场活动方面，恒大华府举办小鬼当家周末活动；恒大御景半岛举办周末潮童模特大赛，主推81-142㎡2-4室观海洋房；保利中惠悦城举办复古集市街，推商铺30-50㎡，2万抵6万；江海天悦举办业主答谢宴，推82-117㎡房。

从市场信息或监控项目预售证情况可知，后市开盘的项目或将有所增加，望牛墩恒大翡翠华庭、凤岗三正瑞士公馆将在本周末进行开盘。

6、土地市场：本周3宗地块待拍  道滘新兴发展区商服地块吸睛

上周仅有一宗地块出让，编号为2016WG036，用途为地下停车场，出让面积4542.61㎡。

本周将有三宗地块进入竞拍，其中两宗位于松山湖，为商住用地。值得一提的是另一宗为商业金融用地，位于道滘地块位于南丫村——新兴发展区域，新世纪君汇半岛、沿海愉景湾、新里城西城道、金地城南艺境及富盈WO城等众多项目聚集，但周边生活配套不足，从该地块的出让面以及容积率来看，可建成大型低层集中型商业中心，填补该地段生活配套需求的空白，预计发展前景可期

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：成交量连续6周下滑   镇区周成交全线跌破100套

1.2供需量价走势：高价精装修项目签约占比高   成交价格呈结构性反弹

1.3物业类型成交：别墅产品供应有所放量  成交环比上涨16%

1.4产品类型成交：刚需产品是成交主角  别墅占比24%紧追其后

1.5区域成交：鼎峰尚境助寮步夺冠  新盘金域缇香带动大岭山获得亚军

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：90-110㎡产品成交占39%

1.6.2别墅产品面积区间成交: 250㎡以下产品占78%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：22000-24000元/㎡占比24%

1.6.4别墅各单价区间成交：14000-18000元/㎡别墅占63%

1.7楼盘活动：多项目举行暖场活动   翔龙天地进行新品开盘

1.8新增供应：住宅供应体量加大   11月中下旬或迎来供应小高潮

1.9新开工：仅碧桂园森美花园上周开工  建筑面积约13170㎡

2、土地市场

2.1待拍土地：本周3宗地块待拍  道滘新兴发展区地块吸睛

2.2出让土地：南城地下停车场地块出让  

2.3土地成交：无

2.4土地预告：无

三、宏观经济政策环境

1.1经济环境

1.1.1财政部上交所政府债券发行系统启用 上海首家顺利发行300亿

财政部已正式批复同意启用财政部上交所政府债券发行系统，本次发行是地方财政部门首次通过该系统发行地方债。启用该系统发行地方债具有重要意义，一是有利于完善政府债券市场基础设施，拓宽地方债市场发行渠道，保障地方债发行工作健康可持续性开展；二是可以吸引更多的券商、基金等金融机构和企业、个人投资者参与地方债投资，促进地方债投资主体多元化；三是可以优化地方债市场结构，充分发挥上交所市场在地方债质押式回购等方面的优势，提高地方债二级市场流动性，推动地方债一级市场和二级市场协调发展。11月11日，上海市财政局通过财政部上交所政府债券发行系统顺利招标发行300亿元地方债。

1.1.2商务部正确定7个新设自贸试验区区域范围

商务部副部长王受文11日表示，商务部正在确定7个新设自贸试验区区域范围，并将专项制定每一个自贸试验区的整体方案,为进一步深化改革、扩大开放，在更广泛的领域里探索新途径、积累新经验。在上海、广东、天津、福建四个自贸试验区成功试点的基础之上，党中央、国务院决定进一步扩大试点范围，再新设7个自贸试验区。

7省市要选择出开放基础比较好、区域优势比较强、监管条件比较成熟，既能够扩大开放，又能够有效防范风险的区域。区域确定好后，将尽快报请批准。

1.1.3基数及季节性因素致CPI重返“2时代” “煤飞色舞”助PPI上行

中国国家统计局11月9日发布的数据显示，10月份全国居民消费价格总水平CPI同比上涨2.1%。在去年同期对比基数偏低的影响下，CPI同比涨幅时隔5个月重回“2时代”。受煤炭、金属、石油等相关的五大行业回暖带动，PPI(生产价格指数)连续第10个月同比上涨，10月份 PPI同比上涨1.2%。不过，多数机构表示这并不意味着明年PPI及CPI会维持快速增长的态势。伴随着煤价的持续上涨，国家已多管齐下控制煤价。11月9日，发改委再“放大招”，召集煤炭局、铁路总公司等部门开会，研究做好铁路新增运力等工作。

1.1.4美国大选特朗普竞选成功

美国总统大选尘埃落定, 特朗普获胜。特朗普当选后，以黄金和日元为代表的避险资产将会出现新的上涨空间。以特朗普葛底斯堡演说后的两周时间来看，黄金价格在这期间上涨了2.8%，日元兑美元汇率上涨了1.2%。特朗普的美国国内经济政策以减税为核心，对外经济政策则以贸易保护主义为核心。

在对待中国的态度上，特朗普是比希拉里更激进的。他主张第一，认定中国为汇率操纵国；第二，若是中国不配合美国，就对中国进口商品征收45%的高关税；第三，严厉打击侵犯知识产权的行为，鼓励创新。

1.2楼市环境

1.2.1  发改委给企业债再上紧箍咒 房地产融资链加速收紧

一端是房贷，另一端是房企融资，整个房地产融资链条收紧，正进入加速通道。

自三季度多家银行内部自查房地产相关融资，暂停给“地王项目”融资后，21世纪经济报道记者从接近监管人事处获悉，银监会出手，11月4日发文要求对16个房价上涨过热城市银行的房地产相关业务展开专项检查。

11月11日，国家发改委已下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。这是继交易所10月底通过分类监管的方式收紧地产公司发债融资后，又一债市监管部门对地产商发债融资祭出“紧箍”。

《意见要求》，出现以下四类 情况之一，将不允许发行企业债券用于安置性住房建设：一是高库存城市；二是高资产负债率（高于65%）或资产规模较小（小于60亿元）的企业；三是回迁安 置比例较少的项目，回迁安置房投资比例占项目总投资低于60%的项目；四为未缴纳土地出让金、未取得土地权证的项目。

大势清晰可见：一旦银行和债市减少向房地产企业输血，高杠杆的房地产行业无疑将受到显著影响。多部门多管齐下，楼市调控效果可期。

1.2.2杭州楼市调控再升级 非本市户籍全面限购

时隔一个多月，杭州楼市调控再度升级。11月10日起，杭州进一步实施住房限购和限贷措施，非本市户籍居民家庭全面限购，住房公积金贷款首付比例上调为不低于30%。对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放第3套及以上住房贷款。

政策同时明确，要加强对首付资金来源和收入证明真实性等的审核，并严格审查土地竞买资金来源。中国人民银行杭州中心支行、浙江银监局指导浙江省市场利率定价自律机制决议，进一步调整杭州部分区域差别化住房信贷政策，上调商业性住房贷款首付比例。

1.2.3  30%新增建设用地支持城镇化，确保1亿转移人口城市落户

2015~2020年，全国新增建设用地总规模约为3900万亩，这意味着将有将近1/3的新增建设用地，被用于确保1亿农业转移人口在城镇落户。国土资源部已经开始以此为重要标准，调整未来5年建设用地指标的安排与计划——未来五年，国土资源部将安排总计1200万亩新增建设用地指标，用于城镇吸纳农业人口转移落户，而按照原计划标准测算，这一指标只有720万亩。

1.2.4两部委：商品房销售须明码标价，并一次性公开全部销售房源

自国家发展改革委和住房城乡建设部发出通知后，11月8日发改委官网挂出公告，明确指出将于今年11月10日至12月10日在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价情况进行检查。其中，重点查处销售商品房不明码标价、未按规定实行“一套一标”、未一次性公开全部销售房源等违法违规行为。

1.2.5深圳叫停“众筹炒房”及“首付贷” 要求一个月内清理完成

深圳市互联网金融协会日前发出通知，要求注册在深圳的或者注册在外地但在深圳有相关业务的互联网金融企业，必须全面停止“首付贷”“众筹炒房”等各类违规房地产金融业务，已涉及相关违规业务的企业须在一个月之内完成清理整顿。

通知要求各互联网金融企业开展自查自纠，禁止新开展“首付贷”“众筹炒房”等违规房地产金融业务，并立即清理存量业务；禁止各企业通过更换名称、转为线下等方式重新开展各类违规房地产金融业务；禁止各企业以任何形式为各类违规房地产金融业务提供支持。

1.3产业动态

1.3.1绿地52亿收购协信地产40%股权 成并列第一大股东

11月10日，绿地控股对外宣布与重庆协信远创房地产开发有限公司的母公司汉威重庆房地产开发(香港)有限公司签署协议，绿地拟通过股权转让及增资的方式最终持有协信远创40%股权，交易价格初定为51.63亿元。股权转让、增资及重组完成后，绿地控股和汉威公司将并列为协信远创第一大股东。

1.3.2华夏幸福取得浙江湖州南浔产业新城PPP项目

11月10日晚间，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，取得浙江湖州市南浔区产业新城PPP项目。

华夏幸福于今年6月8日董事会议上，同意公司董事会授权总裁带领业务团队组成项目组，在遵循备忘录约定的原则和内容基础上，参与南浔区约定区域产业新城政府和社会资本合作项目采购程序，提交竞标文件。公司取得《成交通知书》，确认公司为湖州市南浔区产业新城PPP项目成交供应商，成交结果如下：

根据成交结果，华夏幸福对土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设费用的投资回报率15%;对当年产业发展服务费计费比例45%;规划设计、咨询等其他服务费等投资回报率10%。

1.3.3招商蛇口：邮轮版图孕育城市生长新力量

深圳“海上门户”、位于蛇口自贸区内的由招商蛇口建设和运营的太子湾邮轮母港，将在11月12日正式开港，第一艘以太子湾为出发港的邮轮“处女星号”将在13号首航。。可停泊最高达22万吨位的国际豪华邮轮，成为华南地区唯一集“海、陆、空、铁”于一体的现代化邮轮母港。

太子湾邮轮母港是招商局集团旗下招商蛇口首个全资拥有的邮轮母港项目，后方港区占地为69.764万平方米，总建筑面积达170万平方米。将以邮轮母港为核心，全力打造集邮轮运营、餐饮购物、免税贸易、旅游目的地开发，酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链。

招商蛇口是城市转型升级的开拓者和成功实践者，在深耕蛇口，布局全国以至全球的历程中，招商局集团以及招商蛇口总结出了“前港-中区-后城”的空间发展模式，实现用对待生命成长的方式升级城市，助力城市更新和产业升级。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1   10月份东莞CPI同比上涨2.6% 环比下降0.4%

11月11日，国家统计局东莞调查队发布了10月份居民消费价格总水平（CPI）数据。数据显示，10月份东莞CPI环比下降0.4%；同比上涨2.6%。同比涨幅中，食品烟酒类价格仍以猪肉为最，为6.3%。

在10月份东莞CPI中，食品烟酒类价格同比上涨4.7%。其中，猪肉价格上涨6.3%，低于9月份7.6%的涨幅；畜肉副产品价格上涨2.4%，鲜菜价格下降6.9%，薯类价格下降2.0%。非食品烟酒价格同比上涨1.6%。其中，医疗保健类价格上涨11.7%，涨幅最大。

10月份各类商品及服务价格环比表现以降为主，食品烟酒类价格下降0.9%。其中，猪肉价格下降2.4%。非食品烟酒价格同样保持下降，降幅为0.1%。从细分指数来看，除了交通和通信类价格上涨0.3%外，其他各类或是下降，或是与9月份持平。

2.1.2广东首套房贷利率或上调 某国行已从85折调至88折

已经持续了一段时间低折扣的房贷利率已经探底并将回升。广东某国有银行近期将下发首套房房贷利率指导，要求各家分支机构将首套房房贷利率从原来的8.5折上调至8.8折；并要求省内部分二三线城市根据风险需求，将房贷利率上提至基准。该银行此次调价并非采取“一刀切”方式，会根据客户的个人情况作相应调整。

在全国35个城市533家银行中，10月已有14家银行首套房贷利率折扣上升，占比2.63%，另本月有10家银行停贷。

2.1.3好消息！东莞提取公积金不用银行还款流水了

市住房公积金管理中心与中国银行东莞分行等多家银行建立个人住房商业性贷款(下称“商贷”)信息互通接口,在“商贷”信息互通银行办理了“商贷”(含公积金组合贷款“商贷”部分)的缴存职工,授权公积金中心成功获取贷款数据后,办理偿还“商贷”本息提取时,无需再提供借款合同及近期还款流水,且可办理逐月划扣还贷业务。

简单点说,以后这几家合作银行的借款客户再也不用拿银行流水了,来公积金中心拿身份证就能提取公积金还款,办理逐月划扣还贷业务后更是自动帮你把住房公积金账户里的钱划转到你的偿还房贷的账户里。

2.1.4　茶山将建十万平米莞香主题公园 部分工程已在筹建中

在寸土寸金的东莞，能拿出10万平方米土地建公园，这绝对是大手笔。茶山镇将打造一个10万平方米的莞香主题公园。公园内的莞香祖地牌坊及相关纪念馆目前正在筹划建设当中。

该主题公园将建于南社村金山路旁，涵盖“金钗脑”(地名)在内，占地约10万平方米，内部将建莞香祖地牌坊、莞香文化长廊、山庙和门坊、莞香纪念馆、莞香体验馆、休闲平台栈道、原始池塘等。

东莞不少镇都种有莞香，为什么莞香主题公园会选址在茶山呢?原来在史料记载中，“莞香祖地”就在茶山

2.2产业动态

2.2.1东莞最大互联网数据中心落户麻涌 将大幅提升互联网产业配套服务

11月10日上午，计划总投资6亿元的安华（东莞）数据中心项目在麻涌签约。这是目前我市规划建设最大的互联网数据中心。

安华（东莞）数据中心项目由中国电信集团公司和中国安华集团有限公司共同投资建设。该项目计划总投资6亿元，用地需求约53.5亩，规划建设5000个机架，配置450G带宽直连中国电信骨干网。

项目由中国安华负责机房和设备设施投资，依托中国电信的品牌效应、成熟稳定的客户群体和庞大的互联网市场，打造一个超5星标准的互联网数据中心（IDC）。

项目服务客户将包括国家政府机构、科研院所、跨国企事业机构、互联网服务提供商、互联网内供应商、电子商务服务供应商等，将为客户提供大规模、高质量、安全可靠的专业化服务器托管、空间租用、网络批发带宽以及动态服务器页面、电子商务等业务。

项目建成后，麻涌及周边的互联网及电商产业的配套服务水平将大幅提高。

2.2.2长安将成百万人口大镇 构建“两轴两核四带三片区”城市

长安镇未来十五年城市发展规划出炉，未来长安镇将成百万人口大镇。11月8日，笔者从长安镇规划所获悉，长安镇（长安新区）总体规划（2016—2030年）》已获该镇人大会议审议通过。至2030年，长安将形成以“两轴两核、四带三片区”的主体框架空间结构，人口规模75万人，长安新区人口要达到约30万。届时，长安镇与虎门一起打造城市综合服务副中心，与松山湖（生态园）构建东莞中部创新走廊。

交通规划方面，至2030年，长安以发展轨道交通和完善路网格局为重点，构建高效、稳定、低碳的综合交通运输体系，强化长安在珠江东岸黄金走廊交通功能，使其与虎门、厚街共同构建成东莞市西南组团重要交通枢纽。

2.2.3东莞28镇全部入围千强镇 虎门长安位居全国十强

中小城市经济发展委员会、中小城市发展战略研究院、中国中小城市科学发展指数研究课题组等单位通过《人民日报》和《2016中国中小城市发展报告·绿皮书》近日联合发布了第十二届中国中小城市科学发展指数研究成果暨“2016全国综合实力百强县市”“2016全国综合实力百强区”“2016全国综合实力千强镇”等榜单。

值得注意的是,东莞28个镇全部入围全国千强镇。其中,虎门、长安位居全国十强镇,14个镇晋级全国百强镇。

2.1.4　东莞非民用管道天然气价下调 工商业用户最高降0.15元

东莞市发改局公布，自本月15日起，非居民用户管道天然气价格将下调。其中，分销价格每立方米由原3.30元调整为3.20元，公用性质用气价格每立方米由原3.85元调整为3.75元，工商业用气价格最高限价每立方米由原4.75元调整为4.60元。

据此调整后，分销和公用性质用气价格每立方米下降0.10元，分别下降3.0%、2.6%；工商业用户最高气价每立方米下降0.15元，下降3.16%。

按此测算，东莞市工商业用户（不含电厂）每年约降低天然气成本5700万元。