中原：11月东莞住宅楼市成交惨淡 预计年末收官有望翘尾

10月，买卖双方持续僵持观望，大部分开发商保持静观其变，经过一个月时间消化后，部分开发商开始加快入市节奏，楼市供应量有所增大。但由于客户观望情绪严重，许多项目开盘大都以惨淡收局，11月东莞住宅楼市成交环比继续大跌，创除春节外年内最低位，跌幅达34.02%。受深圳客大幅退潮影响，高价区域成交降幅均比较大，临深成交放缓最严重，而价格洼地成交逆势为主，项目刚需去化情况相对较为理想。

年底，作为传统的置业高峰期，将是开发商出货的好时机。据监测发现，不少品牌房企纷纷推货冲刺年末业绩，楼市再现一波推货小高潮，同时年末部分开发商为回笼资金或以价换量，预计市场价格松动迹象增多，住宅楼市成交有望翘尾收官。

月度关键词：供应增大、观望情绪重、成交惨淡

（一）新增供应状况

2016年11月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

品牌房企加大推货力度，11月住宅供应放量激增。

经过10月长达一个月时间的调整后，大部分项目保持进行原有的推货计划，11月楼市供应量明显增大，尤其品牌房企推货力度较大，为市场供应主力军。一方面，品牌房企每年均有业绩考核任务，年底冲刺力度加大；另一方面，基于2017年楼市形势不乐观预判，部分品牌房企紧抓年底置业高峰期为2017年的业绩提前跑量，减轻明年资金回笼压力。据东莞中原研究部监测数据显示，11月分别有万科珠江东岸、星城翠珑湾、绿地大都会、虎门碧桂园、碧桂园十里江湾、南部湾万科城、中信红树山、恒大翡翠豪庭、光大山湖城等32个项目集中供应83.73万㎡（合计8593套），按面积环比上升42.44%，同比去年同期下降19.23%，按套数环比上升69.05%，同比下降11.15%。

松山湖片区厚积勃发，品牌房企集聚推动水乡成热点供应区域。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月松山湖片区和水乡片区成为楼市供应主力区，分别供应住宅24.96万㎡、18.01万㎡。在去年供应集中爆发后，今年以来松山湖片区供应一直后劲不足，年末松山湖片区供应厚积勃发创年内新高，分别包括有星城翠珑湾、中集智荟园、万科金域缇香、松湖豪庭等10个项目集中放量。其次，水乡片区供应量与10月相当，主要是一线品牌房企万科、碧桂园和恒大齐发推货冲刺，促使水乡片区再度成为热点供应区域。

大户型及别墅难卖，开发商加大刚需产品供应。

从住宅物业类型来看，11月供应出现激增的主要是洋房产品，洋房共供应6857套，环比大幅增长47.72%。因多家银行对144平以上的住宅产品的首付提高至6成，大户型以及别墅产品走货艰难，开发商资金回笼更加依赖刚需产品。因此许多开发商在推货策略方面也作了相应调整，主要加大120㎡以下的刚需产品供应量，本月70-120㎡的产品供应比重大增至85%，并创年内新高。另外，11月公寓推售量也有所增大，环比增长642.31%，其中星城翠珑湾、塑金国际、中集智荟园、无双的公寓供应套数均超过180套以上。

（二）新开工状况

许多房企业绩丰收并不急于新开工补货，住宅开工量跌至低谷。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月住宅开工量跌至低谷，创年内第二低位，主要由于今年诸多房企业绩丰收，大部分房企已完成业绩任务并不急于新开工“补货”，加上新政下楼市降温，短期开发商们更多是观望，年底动工开发土地的热情不高。本月仅有碧桂园城央壹品、骏颐花园、莲湖山庄和碧桂园森美花园共开工18.09万㎡，环比大降65.48%。由于碧桂园延续高周转模式，追求快速开发快速回笼资金，加上今年业绩冲刺压力大，从而继续加快土地报建，好为年底推货冲刺作准备。

（三）市场成交状况

2016年11月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

政策影响持续发酵，市场成交尤为惨淡。

11月政策影响持续发酵，市场信心较低，观望气氛仍浓，来访量持续低位徘徊。据东莞中原研究部监测数据显示，东莞住宅楼市成交已连续两个月断崖式下跌，11月东莞住宅成交45.87万㎡（合计4386套），创除春节外年内新低，无论按面积还是套数环比降幅均超过30%。从成交项目看，近八成项目成交量不足20套，成交量不足10套的就有六成项目，反映市场成交尤为惨淡。

深圳客大幅退潮，临深区域降温最猛。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月各镇区住宅成交中，75%的镇区环比大幅降温，其中临深区域降幅最猛，如松山湖、塘厦、清溪、凤岗的降幅均超过70%，究其原因：一、临深区域成交客户中，深圳客比例较高，而此次新政调控对深圳客的打击较大，临深市场反应自然更为明显。二、受新政影响，投资客大幅退潮，临深住宅单价高、总价高，刚需自住客购买力有限。三、大部分开发商僵持观望，房价高企南难下，由于客户看跌心理严重，入市意愿低。除了临深片区外，其它对接深圳客的区域如石龙、沙田、洪梅、大朗、道滘、樟木头的成交量降幅也在40%以上。

首付比例显著提高导致大户型及别墅出货艰难，成交量加速探底。

10月新政的影响是多方面的，其一是东莞限购已导致部分深圳客失去购房资格，其二是全国各地密集出台收紧政策迅速降低市场预期，客户看跌情绪较高，其三是多家银行对大户型首付比例普遍上调至6成，购房门槛大幅提高击退大量投资客。受首付比例显著提高的影响非常大，大户型及别墅产品出货十分艰难。据东莞中原研究部监测数据显示，11月别墅产品以及144㎡以上的洋房成交量双双加速探底，逐渐接近2015年春节期间的低位水平。

首付是影响客户出手的关键因素，高总价洋房成交跌得最惨。

从产品面积段看，大户型及别墅产品因首付比例大幅上调至6成而成交量剧跌。从总价段来看，11月总价在250万以上的洋房成交环比跌幅均超过56%，其中200-250万总价的洋房成交跌幅也很大，高达42.74%，而100-150万低总价的成交降幅相对要小很多，为15.78%，共同反映出首付是影响客户出手的关键因素。新政出台后，投资客已大量退潮，市场成交主要靠刚需客支撑，而面对东莞目前的房价水平，本地刚需客购买力不足，部分深圳刚需客购买力也遇到瓶颈。加上受新政影响，客户心理价格明显下降，对开发商促销优惠等要求增多。因此，高总价产品成交跌得最惨。

（四）价格分析

价格洼地成交占主力，全市住宅均价迅速回调。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月东莞住宅成交均价为15711元/㎡，环比10月下降4.04%，主要由于临深高价区域成交大幅减弱，价格洼地如麻涌、常平、望牛墩成交突出拉动全市整体房价回调。从整体上看，11月大部分项目房价依然保持高位企稳，但市场已有个别项目现价格松动迹象，主要通过增加产品附加值赢得客户，如送车位、装修资金、首付等。低首付策略也开始重出江湖，某区域某楼盘低首付促销效果显著，一周去化一百多套。

高单价洋房成交放缓严重，反映客户价格抗性较大。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月东莞洋房成交3357套，占全市住宅成交总量的比重为77%。其中高单价洋房成交降幅最大，单价超过2万的洋房产品成交量环比下降47.11%，1.5-2万单价的洋房成交环比下降43.62%，高单价洋房成交放缓严重，反映现阶段客户价格抗性较大。而1.1-1.3万单价区间的洋房成交量环比增长明显，也反映出市场刚性需求仍在，只要价格低符合客户心理预期，他们还是会买单。

（五）东莞房企及住宅销售情况

万科业绩以14.54亿元重夺霸主地位，绿地集团首次进入前三。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月开发商商品房业绩金额排行中，万科以14.54亿元重夺霸主地位，远超过排名第二的碧桂园，主要由万科珠江东岸、万科金域缇香和南部湾万科城三大红盘集中签约创收较多。碧桂园主要依靠碧桂园十里江湾和新盘碧桂园帕克诺雅成交收获8.93亿元。绿地大都会出类拔萃，单盘创收6.14亿元令绿地集团首次排入前三。

万科霸主地位无人动摇，与碧桂园差距明显拉大。

据东莞中原研究研究部监测数据显示，前10月万科商品房销售业绩比碧桂园多30.55亿元，前11月万科地产商品房销售业绩突破150亿元，其霸主地位无人动摇，比碧桂园多36.17亿元，两者差距明显拉大。今年以来碧桂园旗下许多项目工程及营销进度较慢，未能在新政前入市，直至年末碧桂园许多新盘才陆续开盘，且大部分项目为区域内价格标杆项目，受新政影响严重，基本所有项目去化状况比较差。而万科旗下项目大部分在新政前入市且跑货较快，可谓财源滚滚，万科先跑为赢，已明显远超碧桂园，2016年万科成销售业绩冠军已几成定局。

刚需当道，品牌房企跑赢大市。

据东莞中原研究研究部监测数据显示，11月住宅签约成交套数排行前十名中，均主打刚需产品，但受深圳客退潮影响，深圳客的主角角色有所弱化，主打本地客的项目成当下热销盘。但值得一提的是，排名前三的万科珠江东岸、绿地大都会和碧桂园十里江湾之所以热销，其中非常重要的原因是三者在新政前已开盘认购，并未受新政影响。综观全市，11月成交突出的项目基本全为品牌房企项目，反映淡市下品牌优势凸显，展现强劲竞争力，客户购房回归价值。

（六）库存供应状况

成交量连续两个月断崖式下跌，住宅库存加速回升。

截止2016年11月30日，东莞住宅库存量为385.63万㎡，环比上升12.84%，同比下降15.62%。新政出台降低市场预期，深圳客看跌楼市以及购买资格受限，东莞楼市成交连续两个月断崖式下跌，市场速冻造成库存加速回升。按过去一年的消化速度计算，11月底住宅消化周期为4.4个月，环比上月拉长了近一个月。从物业类型看，11月洋房、别墅、公寓库存量分别为249.98万㎡、86.78万㎡、48.87万㎡，消化周期分别为3.6个月、7.3个月、7.0个月。三大住宅类型消化周期均有所拉长，其中洋房拉长大大近一个月时间。随着库存回升，住宅供求矛盾开始逐渐缓解。

（七）后市展望

● 经济：国内需求回暖、投资规模扩大，年底经济有望企稳回升。

12月1日，国家统计局公布了11月份中国制造业采购经理指数（PMI）为51.7%，比上月上升0.5个百分点，延续上行走势，创逾两年以来新高。同日公布的中国非制造业商务活动指数（PMI）为54.7%，比上月上升0.7个百分点，连续三个月上升，为2017年7月份以来的高点，继续保持平稳较快增长。2016年1-10月份，全国固定资产投资(不含农户)484429亿元，同比名义增长8.3%，投资规模继续扩大。

近几个月经济数据显示我国经济已经企稳回暖，反映今年6月份、7月份的政策督导的作用明显，同时制造业利润持续修复推动投资意愿提高，国内需求回暖有利推动年底制造业生产活动，PMI指数将持续回升。

● 政策：调控政策力度紧缩，短期市场调整仍将继续。

在10月北京、天津、苏州、成都、合肥、珠海、东莞等20多个城市密集出台收紧政策后，11月广州、深圳、东莞相继收紧住房公积金贷款政策，11月28日上海、天津再下“狠手”加码调控，上海提高贷款购房门槛，首套房首付最低35％，二套（包括无房但有贷款记录者）普通住房首付款比例最低50％，非普通住房首付比例则与北京（楼盘）一样调高至最低70％。天津发布房贷新规提高各类人群的购房首付门槛，例如对非当地户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40％；户籍居民购房，则最低首付比例为30％。

全国楼市调控政策力度持续紧缩，反映中央抑制房价上涨的坚决态度。在11月，出现石家庄、东莞等多地政府加大对房地产市场巡查力度，强化整治监管，规范市场行为，巡查工作将持续到年底。政策紧缩将进一步降低市场预期，市场观望情绪仍浓，预计短期市场调整仍将继续。

● 资金：美联储加息促进美元升值，国内资金流动性或收紧。

12月2日，美国劳工部公布了11月就业形势报告。其中11月新增非农就业17.8万，略高于市场预期的17.5万，前值由16.1万下修至14.2万；10月失业率4.6%，为2007年8月以来新低；10月私营部门平均时薪环比和同比分别回升-0.1%和2.5%，低于市场预期和前值。美国11月非农就业表现基本符合市场预期，失业率创新低，12月美联储加息几成定局。

美联储加息必将会导致国内热钱回流美国，为应对资金大规模抽离，我国或会采取加息等政策收紧银根。目前我国经济企稳回升也给加息以支撑。我国一旦追随加息，会造成市场借贷成本升高，资金流动性收紧对房地产行业造成利空。

● 股市：股市大盘呈现逐步向好趋势，或分流楼市资金。

今年春节后，股市触底反弹经历轮番上涨，经济数据指标向好，也为股市带来持续向上的行情，预计股市大盘整体震荡向好趋势不变。房地产严控深化，楼市下行压力加剧，而股市中长线向好，将吸引大量逐利资金重回股市。

● 深圳市场：买卖双方僵持观望，楼市成交依然低迷。

据深圳中原研究中心监测统计显示，12月深圳楼市推货项目并不多，且刚需洋房新品供应有限，另有4个项目推公寓产品，这说明深圳开发商大部分都在观望，年底深圳楼市新增供应量少对客户吸引力不大，买卖双方僵持观望，预计市场成交依然低迷。 

东莞市场：

● 供应：房企们集中推货冲刺业绩，年底楼市现一波供应小高潮。

据东莞中原研究部监测数据显示，年底东莞将有一波供应小高潮，12月预计将有30个项目开盘或加推。年底推货的以品牌开发商和本土开发商为主，其中碧桂园有松湖碧桂园二期、沙田碧桂园和碧桂园城央壹品在12月17日三盘齐开，推货量非常庞大，其业绩冲刺力度之大可见一斑。货量充足的项目如华讯大宅、春晖国际城也抓住年底置业高峰期推新，还有首次开发但在新政前还没入市的项目如满都·中央时代、安华香蜜松湖、光明国际、冠龙华府、大道松山湖、超卓松湖时代等也在年底积极冲刺出货，谋求回笼部分资金。从推货量来看，有不少项目推售量较小，其意图主要为试探市场，摸清客户以及市场情况，为制定明年营销策略总纲提供更精准的参考。

● 产品：开发商押宝刚需产品，市场供应以114㎡以下的洋房为主。

为了减少受政策的影响程度，开发商开始押宝刚需产品，12月预计推货的项目中，刚需供应比重呈现大幅度增长，市场新品供应以114㎡以下的洋房为主。加上年底许多企业发年奖金，客户储蓄增多，尤其刚需客入市意愿会比较强。再者，大户型受限贷政策影响大，比较难出货，而市场上当属刚需产品还能卖得动。因此，年底开发商为回笼资金，通通押宝刚需产品。

● 对开发商建议：应为明年的业绩提前作准备，年底是出货好时机。

美联储即将加息，人民币贬值压力加剧，中国银根将面临收紧，市场资金流动性紧缩。明年楼市将面临资金流动性收紧、市场需求步入调整、股市分流投资客、市场竞争激烈等困局，楼市形势较为严峻，尤其年后客户或将进入新一轮观望，开发商们应为明年的业绩提前作准备，而年底正是出货好时机。究其原因：一是，新政经过2个月的消化期，对楼市的冲击逐渐减弱。二是，广州、佛山频频拍出地王，土地市场的回暖缓和了客户及开发商对楼市的悲观预期。三是，年底往往是资金回笼的时候，再加上企业员工的年终奖预期，容易刺激市场需求，是出货的利好时机。四是，多数房企开发地产项目时会使用开发贷，项目的开发及售卖周期与贷款利息息息相关，周期拉得越长，项目所承受的成本越高。因此只要市场行情合适，就要快速推货。五是，这是一个摸清市场的好机会，房企此时出货可以试探新政后市场，摸清客户情况，为来年制定营销策略总纲提供参考，避免在脱离市场的情况下制定明年的计划和目标。

● 量价：价格松动迹象将增多，年末收官有望翘尾。

楼市已连续两个月大跌，但年底部分品牌房企仍有业绩冲刺压力，更有一些今年在新政前未能入市的房企的资金回笼压力会比较大，预计年底市场价格松动迹象将增多。年底，作为传统的置业高峰期，加上许多品牌房企纷纷推货冲刺，楼市供应量剧增，客户尤其刚需客入市意愿会明显增强，同时深圳楼市年底推货量少会导致部分深圳客增加关注东莞市场，预计年末东莞住宅楼市成交有望翘尾收官。