瑞峰：水乡片区持续发力 成交量连续3周回暖

一、导读

1、宏观环境：风险较高的城市房价下降概率高   东莞与广深两地交通融合加深

全国：12月1日，国家统计发布数据显示，11月份PMI为51.7%，比上月上升0.5个百分点，延续上行走势，升至两年来的高点，经济增长趋稳的信号比较明确，四季度经济向好发展态势更为明显。

而11月30日，中国社科院发布《中国住房发展报告》提出本轮楼市运行形势集中体现为是市场回暖过程中的局部过热，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险，整体风险最为突出的十个城市依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州，这些城市发生房价增速放缓甚至是房价下跌的情形概率极高。对于明年楼市的预测，市场将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落；全国楼市销售或将有较大幅度下降；全国房价整体涨幅收窄，尤其一二线先前涨幅过快的城市回落更大，三四线城市则出现分化。

东莞：东莞与深圳、广州两地交通的对接进一步加深，从最新政府规划可知，凤岗、中堂、望牛墩皆有利好消息传出，表现在：1、凤岗规划预留三条轨道交通对接深圳，包括深圳轨道交通十号线、轨道预留通道四、深惠城际轨道交通线；2、中堂规划新增新派快速连接线、进园大道北段、增莞大道3条对外联系通道，新增中洪支线、三保路等区域性交通干道，并提出主要交通节点进行立交规划的要求；3、望牛墩提出以轨道交通为重点加强广州和东莞城区交通衔接。

2、新增供应：住宅新增量低位运行  预计中下旬或迎供应小高峰

上周东莞供应量大幅下滑，在低位上运行，共有10个项目新品加推，合计住宅供应1129套，面积约11.65万㎡，环比下滑46%。住宅供应主要集中在虎门碧桂园，批量加推94-266㎡洋房442套，面积为55784㎡，占比约为48%。从产品类型来看，莞城区新盘無双推出270套住宅公寓，是目前市场上较为稀缺具有70年产权的公寓产品；别墅以300-400㎡中大型户型为主，分别为大岭山镇莲湖山庄推13套313-537㎡独栋别墅和清溪镇金色半山推20套343-392㎡双拼、联排别墅。

非住宅供应方面，供应量有小幅回升，合计供应182套，面积约为2.8万㎡，环比上涨147%，其中高埗镇新世纪颐龙湾三期13号办公楼以整栋形式进行出售，合计面积为11674㎡。

从上周新拿预售证来看：晓月湖、汇景豪园、绿地大都会、金色半山、中信红树山或将在近期有新品入市，预计12月中下旬会迎来新一波的供应小高峰。

3、成交情况：成交量连续3周回暖  水乡片区依然为主力

上周东莞全市住宅成交1537套，面积约15.84万㎡，环比上涨17%，东莞成交量连续3周回暖，主要原因有：1、得益前3周供应的持续放量，刺激市场成交步入上升通道；2、水乡片区是主要支撑力量，片区签约占全市比例42%，助推量涨；3、新品集中网签，个盘效应明显，麻涌万科·珠江东岸、望牛墩恒大翡翠华庭、常平绿地大都会成交出色，成交套数皆在150套以上，3 个盘签约量合计达到43%，拉动整体成交持续回升。

4、成交价格：住宅均价14712元/㎡   环比与上周持平

上周东莞楼市住宅均价14712元/㎡，与上周持平，主要表现有：1、水乡片区结构性拉低作用持续；2、松山湖均价腰斩一半，主要受中集智荟园人才公寓规模签约的影响，其均价仅为7996元/㎡，直接拉低区域价格；3、开发商为跑量，尽快回笼资金，采用低于市场预期价格入市的项目有所增加，个别项目开盘价低于认筹期价格，则获得较好去货率。

非住宅方面，均价18336元/㎡，环比上涨42%，主要是东城民盈山国贸中心（21371元/㎡）写字楼产品所贡献。

5、楼盘活动： 房企推货节奏加快  “全新互联网+房屋直销平台”首战大捷

进入年终冲刺的关键时刻，房企推货节奏持续加快，上周开盘和加推项目共有5个。其中桥头满都·中央时代纯新开盘，推192套86-114㎡2-3房，均价约9500元/㎡，去货8成。在市场仍然冷淡的背景下，开盘取得83%的高去化率，畅销的原因是：一项目凭借中心区的地段、较为便利的交通、户型设计及智能化概念的植入等优势获得客户的认可度；二在营销手法上更值得一提的是采用优房超“互联网+房屋直销”的平台，利用其“一城三地”及线上线下的优势，为项目前期的宣传及蓄客造势及助力，是其取得畅销的重要利器 。

加推方面，横沥御河湾推124套93-98㎡洋房，均价8250元/㎡，去化约9成；寮步保利中惠悦城加推36套商铺，均价19563元/㎡，去化约8成；凤岗龙城雅郡推110套75-90㎡2-3房，精装均价2.5万/㎡，去化约3成；塘厦春晖国际城推20套7栋95-116㎡洋房，去化约3.5成。总体来看，临深片区去货率依然较低，主要受深圳客持续退潮的影响，片区成交难以有明显的回升。

新盘认筹方面，仅有一个项目举办活动，为石龙冠龙华府开放样板房并启动认筹，推88-135㎡洋房，认筹优惠3万抵98折。预计将在12月中下旬进行开盘。

6、土地市场：常平商住地本周竞拍 起始楼面价3060元/㎡

本周有2宗商住商服用地进入竞拍，其中1宗位于常平镇上坑村，出让面积约3.10万㎡，起始楼面地价为3060元/㎡，为常平区域史上起始价最高的地块，也是常平2015年至今首次出让的商住用地。从地理位置来看，地块位于环城路和东征路交汇处，1公里范围内有常平火车站、常平公园等城市配套设施，与相距2.3公里的东田翠湖湾二期（均价12000元/㎡）同处常平高新科技物流板块，拥有较好的交通资源，但周边配套有待完善。另一宗为东坑商服用地，为批发零售用地，出让面积为0.83万㎡。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：成交量连续3周回暖  水乡片区依然为主力

1.2供需量价走势：住宅均价14712元/㎡   环比与上周持平

1.3物业类型成交：

住宅公寓环比上涨34%    别墅产品小幅下滑

1.4产品类型成交：70-130㎡户型是成交主角  占比81%

1.5区域成交：万科·珠江东岸持续签约  助推麻涌414套蝉联冠军  

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：70-110㎡产品成交集中

1.6.2别墅产品面积区间成交: 150-250㎡以下产品占35%

1.6.3普通住宅各单价区间成交：11000-13000元/㎡占比37%

1.6.4别墅各单价区间成交：14000-16000元/㎡别墅占18%

1.7楼盘活动：房企推货节奏加快  “全新互联网+房屋直销平台”首战大捷

1.8新增供应：住宅新增量低位运行  预计中下旬或迎供应小高峰

1.9新开工：无

2、土地市场

2.1待拍土地：常平商住地本周竞拍   起始楼面价3060元/㎡

2.2出让土地：无

2.3土地成交：无

2.4土地预告：无

三、宏观经济政策环境

1.1经济环境

1.1. 11月份中国制造业PMI升至两年来高点

国家统计局、中国物流与采购联合会１日联合发布数据，11月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.7%，比上月上升0.5个百分点，延续上行走势，升至两年来的高点。主要呈现出四方面特点:一是生产和市场需求进一步回升，企业采购意愿增强；二是消费品制造业扩张继续加快；三是高技术制造业和装备制造业保持平稳较快增长；四是进出口有所改善；作为宏观经济重要先行指标，PMI数据的回升显示当前经济缓中趋稳的基础进一步夯实，释放四季度经济稳中向好的重要信号。

1.1.2首批养老金最高1200亿投股市 各地申报态度偏谨慎

12月1日，一位知情人士透露，目前，第一批已有约4个省份有养老金投资运营意向，第一批大约有4000亿元可以交给全国社会保障基金理事会进行投资运营。按照此前国务院印发的《基本养老保险基金投资管理办法》“投资股票、股票基金、混合基金、股票型养老金产品的比例，合计不得高于养老基金资产净值的30%”的要求，第一批养老金最高将有约1200亿元能够投资A股市场。目前有四家银行入选基本养老保险基金托管机构：工商银行、中国银行、交通银行和招商银行。

1.1.3每人在同一银行将只能开立一个Ⅰ类账户

央行规定:自12月1日起,个人在银行开立账户,每人在同一家银行,只能开立一个Ⅰ类户,如果已经有Ⅰ类户的,再开户时只能是Ⅱ、Ⅲ类账户。Ⅰ类账户是全功能账户,常见的借记卡就属于Ⅰ类账户;Ⅱ、Ⅲ类账户则是虚拟的电子账户。既然一个人在一个银行只能有一张借记卡,那央行也顺势取消了同行异地存取款、转账的手续费,且规定在年底之前,所有银行必须执行到位。

1.2楼市环境

1.2.1中国住房发展报告:明年楼市总体将平稳回落

11月30日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“《中国住房发展报告（2016-2017）——楼市调控：踏平坎坷成大道》发布暨研讨会”在京举行。《报告》指出，与先前的楼市上涨特征显著不同，本轮楼市运行形势集中体现为是市场回暖过程中的局部过热。报告通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。整体风险最为突出的十个城市依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州。报告预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。

1.2.2北京楼市信贷悄然收紧 招行农行开始认房又认贷

从农业银行相关人士处了解，目前该行的住宅贷款开始执行“认房又认贷”政策。这也意味着，只要借款人利用贷款购买过一套或者以上的住房，再次申请贷款买房时，将被认定是第二套及以上住房。而除农业银行外，招商银行在北京区域也开始执行上述信贷政策。

1.2.3上海房贷新政：首套房首付不低于35%

11月28日上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局便联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，要求自11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%;在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

1.2.4湖南银监局发布监管八条 严防假按揭零首付

近日,湖南银监局发布《中国银监会湖南监管局办公室关于认真落实长沙市政府房地产市场调控措施的通知》(以下简称《通知》),要求各家银行严格执行购房首付比例、第二套普通住房首付比例及贷款利率政策的规定,严禁变相放宽贷款条件；加强开发商土地竞买 保证金来源的审查,控制银行理财资金流向房地产领域；严防“假按揭”和“零首付”等违规行为。

1.2.5 天津调整差别化住房信贷政策 首套房首付比例升至30%

中国人民银行天津分行官方网站在11月28日当天，挂出了由该行与同天津银监局联合发布的《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》，对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。

1.2.6吉林个人出租住房可减免增值税、减半个人所得税

吉林省日前出台系列措施促进住房租赁市场发展，加大政策支持力度，培育市场供应主体，拓展租赁住房供给渠道。其中，对个体工商户及其他个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。

1.3产业动态

1.3.1七部门：加强国际合作 提高我国产业全球价值链地位

12月1日从商务部获悉，为贯彻落实十八届五中全会提出的“提高我国产业在全球价值链中的地位”要求，近日，商务部、国家发改委、科技部、工信部、人民银行、海关总署、统计局等七部门，联合下发了《关于加强国际合作提高我国产业全球价值链地位的指导意见》。《指导意见》从明确发展方向、加强国际合作与交流、提高资源配置能力等方面提出了加强国际合作、提高我国产业全球价值链地位的相关指导意见。

1.3.2财政部：上海等15个服贸区先进企业减15%所得税率

12月2日从财政部网站获悉，财政部近日印发《关于在服务贸易创新发展试点地区推广技术先进型服务企业所得税优惠政策的通知》。其中指出，自2016年1月1日起至2017年12月31日，在天津、上海等15个服务贸易创新发展试点地区实行企业所得税优惠政策，符合条件的技术先进型服务企业减按15%的税率征收企业所得税。

《通知》还列出了技术先进型服务业务领域范围(服务贸易类)，包括信息系统集成服务、文化产品数字制作及相关服务、中医药医疗保健及相关服务等8种服务类别。

1.3.3京东与江苏战略合作互联网+ 未来5年投建多个项目

11月30日，京东集团与江苏省人民政府签署“互联网+”战略合作协议，双方将在互联网与现代物流、“三农”、商贸流通、制造业、数据服务、创业创新、医药、金融等领域加强合作，促进江苏经济转型升级。据报道，未来5年，京东集团将在江苏省投资建设多个合作项目，积极带动关联产业发展。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1 外资持续涌入 东莞进出口总额破万亿大关

东莞5年来进出口额年均增6.5%，全球每六部智能手机便有一部是在东莞生产，而外资也持续涌入东莞。尤其在2015年，外贸进出口突破1万亿元，增长4.2%；增速连续两年在全国外贸总额前五名城市中排名第一，在全国外贸持续低迷的形势下交出了一份亮丽的成绩单。今年上半年，东莞进出口4648亿人民币，同比下降0.8%，出口形势趋紧。但从有关指标来看，东莞转型升级成效进一步凸显，企业创新发展态势良好。2016年前三季度，东莞智能手机产业增长仍然迅猛。全市手机出货量2.07亿台，增长65%，实现主营业务收入2389.6亿元，增长80.6%。

2.1.2 东莞新增可用财力安排到四大重点领域

11月28日市十五届人大常委会第四十次会议召开。记者从会上了解到,我市调整2016年财政预算,新增可用财力安排到四大重点领域,调整后有望促改革红利进一步释放。在收入方面，主要是将一般公共预算收入增长预期从9%调整为可比口径增长8%；支出方面，通过压缩一般性支出，盘活节余资金，将新增可用财力安排到轨道交通、高速公路、教育和住房公共服务等急需资金等重点领域；债务管理方面，通过争取将省增加下达的377.6亿元政府债券转贷资金分配到市本级、镇街和园区，大部分用于置换政府存量债务，大大减轻了还本付息压力，降低了运行风险。

2.1.3东莞将开展建筑施工安全大检查工作

国务院于11月27日下午召开全国安全生产电视电话会议。市委副书记、市长梁维东在东莞分会场表示，东莞要立刻开展建筑施工安全大检查工作，列入今年安全大检查的重中之重，重点整治各类高速施工平台、起动机械等，对检查中发现的重大隐患和严重非法违法行为，要坚决责令停工停产整改。对拒不整改或整改不到位的，要依法严厉处罚，严肃追究相关人员责任。

2.1.4凤岗规划3条轨道交通对接深圳 中堂增3条对外通道

东莞市城乡规划局官网陆续发布了凤岗、中堂、望牛墩等镇的总体规划修改（2016—2020年）批前公示，凤岗镇在未来5年内将致力于交通无缝对接深圳，规划预留三条轨道交通，包括深圳轨道交通十号线、轨道预留通道四、深惠城际轨道交通线；中堂规划新增新派快速连接线、进园大道北段、增莞大道3条对外联系通道，新增中洪支线、三保路等区域性交通干道，并提出主要交通节点进行立交规划的要求；望牛墩提出以轨道交通为重点加强广州和东莞城区交通衔接。

2.2产业动态

2.2.1 东莞将积极建设更具影响力智造强市

2016广东国际机器人及智能装备博览会于12月2日在东莞现代国际展览中心闭幕。为期4天的展会云集美国哈斯、德国罗德斯、奥地利威猛巴顿菲尔以及日本发那科等国际自动化及智能装备行业龙头企业参展, 将举办9项主题活动和5项展示活动,以及16场专业技术研讨会和新产品发布会,为机器人及智能装备行业的技术交流、科研成果转化对接,提供了良好平台。参展企业达1364家,吸引逾11万买家、专业观众入场。东莞力争到2020年,全市机器人及智能装备产业产值超过1000亿元,先进制造业、高技术制造业增加值占规模以上工业增加值比重分别达到52%和38%以上。

2.2.2 今年拟认定国家高新技术企业公示 莞企数量占全省17.6%

11月30日，科技部火炬中心公布了2016年广东省第一批、第二批拟认定的国家高新技术企业名单。在两批公示企业中，761家莞企榜上有名，数量占全省17 .6%。按照目前的政策计算，如果一家企业今年入库、今年出库，从省、市财政起码可以获得90万元的奖补。这次东莞将获认定的国家高新技术企业，既有得利钟表、铭丰包装等制造型企业，也有光能新能源、全天自动化能源科技等新兴产业，还有盟大集团、盛世商朝等“互联网+”企业。

2.2.3 道滘新能源汽车充电站运营 向新能源小镇迈出新一步

11月26日位于道滘镇华科城的首家新能源充电站正式揭牌运营，除提供新能源车充电外，这里还是升级版的民生服务空间和年轻人集聚的文化空间、消费空间。东莞市道源商聚科服务有限公司的新能源充电站正式揭牌，是该镇落实国家、省、市培养发展新能源产业和开展示范推广的有力举措，是该镇继万宝至分布式光伏发电项目后的又一新能源产业的应用示范项目，标志着向“新能源小镇”迈出新的一步。

2.2.4南城打造创客教育实验室 将继续做好校园科技周品牌

11月26日南城“校园科技周”暨2016年南城青少年科技创新大赛开幕。今年南城率先在全市各镇街推动创客教育试点工作，打造创客教育实验室，并将继续做强做好校园科技周品牌，对建设创客教育实验室共投入资助53万元。