预见2017：东莞房价将先抑后扬 限购政策或持续到2018

　　时光飞逝，转眼间2016年已接近尾声。2016年的东莞楼市过得并不平静，无论是商品房的供应量，还是成交量、房价水平、土地市场都达到了一个新的高度，其火爆程度直接引来全国的关注，以致于触发楼市调控的底线。

　　东莞房地产市场急剧下转，2017年是否会迎来新的拐点？房价是否会理性回调？在最严调控的大背景下，这一切紧紧揪着开发商和购房者的心。

　　供应井喷放量 松湖片区可售货量最多

　　2016年前三季度形势大好，基本上有货供应的项目都能提前完成年度业绩，以致于房企资金回笼快速，有钱买地，带来土地市场的火热。

　　东莞中原市场研究部认为，品牌时代、高地价成本、紧凑户型设计等因素将支撑东莞房价居高不下，而品牌开发商高周转的开发模式，促使今年布局的品牌开发商在2017年逐渐入市，明年楼市供应将出现井喷放量。

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲表示，截至目前，根据新开工未售数据进行预估，2017年东莞整体货量新增840万㎡，相比今年增加40万㎡，预计整一年可售货量高达1200万㎡，与今年基本持平。从区域来看，住宅供应量大的区域主要集中在滨海、临深及松湖片区，其中松湖片区供应将最多，约有200万㎡可售货量，同比2016年增加了61%。

　　临深片区新增住宅供应约160万㎡，可能是明年第二大供应片区，不过这个供应量同比今年下滑了约13%。同样供应量下滑的还有水乡片区，预估水乡片区新增供应有90万㎡，其余片区多数货量会增加。

　　整体可售货量供应依然庞大，在调控背景之下，东莞开发商将面临更加剧烈的竞争，预计明年在无重大调控政策加码的前提下，成交量会小幅回调，全年住宅成交量可能在700万㎡左右，同比2016年下滑约20-30%。

　　“2017年的楼市成交量会较过去两年有明显缩减，但品牌房企会保持推售力度，所以市场竞争会很激烈。”东莞中原市场研究部总监车德锐认为明年房企分化会更加严峻。

　　这使得原本就弱势的中小房企生存更为艰难。每次调控都是个“洗牌”过程，之前激进拿地的部分中小房企寻求合作以分摊风险，加快了品牌房企时代的到来。

　　2017年楼市将先冷后热 房价先抑后扬

　　经过2016年的限购限贷，第四季度的楼市成交明显下滑，业内对2017年的市场走势仍在观望之中，不过从今年的土地成交情况来看，高企的地价将为明年房价提供支撑。

　　在调控之前，东莞几乎每块地推出都会刷新当地的最高地价，甚至有人嘲讽“楼面价不过万都不好意思说拍了地”。据东莞中原数据显示，今年东莞65%的地块溢价150%以上成交，其中，黄江、石排、茶山、横沥溢价率400%以上。如果算上以后的开发建设成本，折算下来这些地块上的项目房价最低也是20000元/㎡起步。

　　东莞中原分析，今年高价盘频出，拉高住宅均价至13800元/㎡，同比2015年的9783元/㎡上涨了41%，根据目前的市场走势及地价估算，2017年东莞房价还会保持一定的涨幅，全市住宅均价预计在14699元/㎡左右。

　　“明年的房价会先调整，然后逐步趋向稳定。”车德锐坦言，基于整体购房需求仍然旺盛，按照市场自身的发展规律，2017年楼市将会先冷后热，“价格逐步回归理性后市场稳定、成交有所回升。”