天为：东莞土地供应高位回落 地价进入快增区间

2016年东莞土地市场研究分析报告

2016年，可谓东莞房地产史上最具“拐点”的一年，全市全年土地供应量从高位回落，楼面地价伴随房价进入新的快增区间，未来土地市场的发展或将逐渐趋稳，进入新的供应常态。

2016年，东莞土地供应量、成交量大幅萎缩，土地成交楼面价再创一个历史新高。相对于2015年土地市场，2016年土地交易氛围更火、更热，且地王频出。

2016年，是东莞新房市场大为调整的一年，也是土地市场大为调整的一年，包括政府推地的心态、地价、开发商拿地战略等方面均出现大调整。

一、2016年土地市场量跌价升 交易火热

（一）、东莞土地供需与成交概况

1、2016年土地供应量萎缩 创5年来新低

2016年，东莞全市商住商服用地供应总计40宗，环比2015年下降48.72%；土地总供应面积135.19万㎡，环比2015年下降44.66%，为近五年（2012-2016年）来历史新低。

天为地产分析原因有以下几点：一，从宏观环境来看，今年经济形势仍不乐观，政策影响走势。1月，财政部发布合理确定土地储备总体规模的要求，自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款；二、2月，广东省出台供给侧结构性改革总体方案，其中去库存举措调整了政府土地供应计划；三、10月7日起，东莞市行政区域内实行限购限贷政策，加慢了政府推地节奏和减少土地放量；四、土地作为东莞的稀缺资源，政府越发注重未来的城市规划与土地优化利用，对土地的出售越来越慎重。

2、2016年土地成交量骤降 楼面价暴涨

2016年，东莞全市商住商服用地总成交面积合计119.40万㎡，环比2015年下降35.06%；成交总金额为204.8亿元，环比2015年上涨40.95%；平均楼面地价7302.19元/㎡，环比上涨40.22%。

今年，在土地供应量急剧下跌的情况下，东莞出现成交金额迅猛上涨的情况。天为地产分析认为，一是、东莞土地资源供应面临比较紧张的现状；二是、政府去库存举措效果比较明显，行业预期发生转变，上半年开发商投资预期乐观，加剧开发商高价拿地的欲望；三是、土地成交单价处于高位运行，今年出让地块绝大多数都是以高溢价率成交为主，多家资金实力雄厚的房企进驻东莞抢占市场，导致竞争激烈推高土地成交金额；四是、市场多优质商住地块，对土地出让金额贡献较大。

从东莞近五年（2012-2016年）土地供应和成交数据来看，2016年供应地块含金量较高。2016年全年商住商服用地供应量虽大幅度萎缩，但地块成交率高达88%，土地供应质量和效率明显得到了进一步提升。