中原：东莞住宅供应再创新高 成交量跌价飞成定局

数据统计时间范围：

1、统计时间：2016年1月1日-12月31日。

2、统计区域范围：东莞全市。

3、物业统计范围：包含住宅、商业、办公、车位。

4、统计口径：数据为网签合同备案数据，来源于东莞市房产管理局公众信息网，成交套数为各项目合拼前的套数。

Ø 以下数据经过处理，将备案时为非住宅产品而实际以住宅销售的项目纳入住宅统计。

一、2016年东莞商品房住宅新增供应情况

1、16年东莞住宅新增供应再创历史新高。

Ø 据东莞中原研究部数据监测显示，2016年，东莞住宅新增供应量达916万平，同比去年微涨2%，再次刷新历年东莞住宅供应记录。

Ø 其中洋房、别墅及公寓供应量分别为731万平、114万平和71万平，除了洋房同比有所下滑外，其余同比均有所上涨。其中今年公寓同比去年涨幅最大，高达19%，且供应量创下历年第一记录，表明开发商对公寓市场看好，公寓产品在市场上走俏。

Ø 临深片区供应量重夺冠军，供应近210万平，松山湖及滨海片区次之。主要由于深圳客始终为东莞楼市主力，开发商长期看好泛临深片区（临深、松湖及滨海片区）市场，推货热情保持高位。水乡片区、东北片区及大石龙片区供应量紧随其后。值得注意的是，由于中心城区项目越来越少，可开发的地块日益稀少，今年中心城区供应量为全市七大片区中属于垫底，仅61万平。

 2、年内供应呈“W”型走势，单月五次创同期新高纪录。

今年东莞住宅供应量再创新高。全年供应走势呈“W”型，1-5月整体供应保持上涨，6-8月持续下滑，9月供应量达全年最高峰，为135万平，亦创下历年单月供应最高纪录，随后10月东莞新政出台，10月供应量创历年单月新低，11月和12月供应量有所恢复至80万平左右。另外，今年单月有五次创同期新高（3月、4月5月、7月及9月），全年东莞整体住宅供应高位运行。

二、2016年东莞楼市成交情况

3、住宅面积金额前跌后升，市场仍呈供不应求态势。

Ø 16年东莞住宅成交仍保持高位，但成交量同比去年有所回落。据东莞中原研究部数据监测显示，今年东莞住宅成交面积为964万平，同比下滑7%，成交金额再次突破一千亿元，高达1320亿元，同比大涨30%。另外，今年住宅供应量为916万平，住宅供需比约为0.95，为08年以来第四次住宅供应量低于成交量，显示东莞整体住宅市场仍呈供不应求态势。

Ø 历年东莞住宅成交：

 4、别墅公寓成交再次打破历史新高记录。

尽管今年住宅成交维持高位运行，但是住宅各物业成交分化依旧明显。据东莞中原研究部数据监测显示，今年东莞洋房成交面积达750万平，同比15年876万平下滑近14%；别墅成交面积达132万平，成交面积再度突破百万平关口，公寓成交面积同样高达82万平，再次打破08年以来创下的成交高位。

 5、住宅单月成交呈“过山车”式下滑，仅3度单月成交突破百万平。

住宅单月成交呈“过山车”下滑，年末成交以不足50万平落幕。根据东莞中原研究部数据监测，前4个月成交（2月除外）成交维持高位，5-8月市场成交下滑不少，直至9月地王潮出现，带动成交再次突破至百万平，但10月新政速冻市场，成交低迷，11月和12月成交均低于50万平。

3度单月成交突破百万平。另外，从单月来看，全年仅1月、3月和9月三个月成交量打破百万平关口，尤其是1月份市场延续15年火热行情，成交高涨147万平，同比高涨133%，创历史单月成交新高。

 6、刚需品成交占比继续占主导，投资需求释放明显。

据东莞中原研究部数据监测显示，今年东莞住宅成交结构中，90-110㎡刚需产品成交占比仍占主导，成交占比达33%，对比15年有所回落；另外，60-90㎡刚需产品前两年成交占比持续维持在30%以下，而今年再度下滑至22%，而110-145㎡产品成交占比微涨，达19%。主要由于二胎政策全面放开及实施，家庭结构的改变提振改善户型的产品的成交，加之目前历史低位的利率水平，同样带动改善需求的释放。其中最值得注意的是，60㎡以下投资产品成交占比明显提高，较去年的8%上涨至今年的15%，为08年以来成交占比最高的一年。一方面由于今年东莞房价增速明显加快，吸引不少投资客入市，不少小户型住宅投资产品总价适宜，一度成为市场追捧；另一方面，今年开发商对小户型产品进行多元化、精致化设计及包装，不少loft式、智能家具式、精致式等公寓应运而生，引起不少投资客购买欲望。

 7、滨海片区“黑马”强势崛起，水乡片区成交首破百万平关口。

Ø 滨海片区“黑马”强势崛起，首夺市场主导地位。年初由于多重利好政策的叠加，深圳客持续外溢下，东莞楼市进入量价飞涨期，尤其是松山湖及临深片区成交突出，房价更是遥遥领先其余片区，另外后期库存连连告急，导致大部分深圳客开始转移“视线”。此时，作为相对“价格洼地”和地理位置毗邻深圳的滨海片区逐渐成为深圳客重点关注对象。根据东莞中原研究部数据监测，今年滨海片区住宅成交188万平，占比全市19%，首次夺得市场主导地位，同时也创下滨海片区历年成交最高纪录，其中南部湾万科城、万科云城及虎门碧桂园等项目热销不断。

Ø 松山湖及临深片区成交位列二三，水乡片区因交通规划利好，成交首破百万平。根据东莞中原研究部数据监测，松山湖片区和临深片区成交分别为176万平和155万平，成交客户依旧以深圳客为主，但是随着该片区房价不断上涨，库存量紧张，一定程度打击部分深圳客入市信心，接着10月新政的出台，更是严重挫伤深圳客购房欲望，该片区成交陷入低迷局面。另外，由于交通规划利好，水乡片区迎来春天，今年住宅成交更是首次突破百万平，高达151万平，同比涨幅高达116%，同时也创下该片区历史成交记录。其中成交突出的项目有万科珠江东岸、碧桂园十里江湾和富盈公馆等。

Ø 2016年东莞各区域住宅成交情况

 8、价格：住宅均价打破天际，高达13687元/㎡。

Ø 今年在临深片区、松山湖片区房价领涨及滨海等片区项目价格追涨下，今年上半年东莞楼价快速上行，尽管在楼市调控在即及调控出台这几个月，房价有所放缓，但依旧处于历史高位。据东莞中原研究部数据监测显示，今年东莞住宅成交均价打破天际，高达13687元/㎡，同比大涨40%，其中普通住宅均价为12725元/㎡，亦同比上涨40%。

9、今年东莞洋房成交均价垂直上涨，年内实现“6级”跳。

从洋房成交均价月度走势来看，明显看出今年东莞洋房呈垂直式上涨态势，由年初的万元关口再到10月的16182元/㎡，完美实现洋房均价的“6级”跳。究其原因如下：1、年初降准、契税及营业税优惠等利好政策频出，再次引爆市场，深圳客加大外溢范围，支撑房价的持续上涨；2、2月融创高价拿下清溪地王，掀起外来开发商拿地热潮，深圳客恐慌式、追涨式入市，再次拉升房价的上升；3、3.25深圳新政的出台，再次扩容深圳客外溢东莞的队伍，提振房价的走高；4、9月东莞地王潮席卷而来，地价与房价的相互作用下，新一轮的房价上涨再现。直到10月东莞新政出台，市场速冻，客户观望情绪浓厚，整体市场成交低迷，导致整体洋房均价明显回落至1.4-1.5万元/㎡左右。

10、全城洋房均价全面上涨，大岭山年内领涨。

今年东莞洋房成交价格大幅飞涨，从东莞拥有在售项目镇区洋房价格变动来看，据东莞中原研究部数据监测显示，经历了一年，全市33个镇街洋房均价均同比去年12月有所上升，全市共4个镇街同比大涨超100%，其中大岭山领涨全市，涨幅高达141%；中堂、茶山等20个镇街同比涨幅在50-100%，其余6个镇街洋房均价上浮30-50%，余下的3个镇街涨幅在5-30%之间。值得注意的是，部分年前属于“价格洼地”的镇街经历一年后，洋房价格迎来“补涨”期，其中涨幅明显的包括：、大岭山141%、望牛墩108%、常平106%、中堂98%、茶山95%、东坑85%等等。

附：2016年全市各镇街洋房均价及同比涨幅变化：

 11. 库存：年内住宅存量消化周期显“V”型。

东莞住宅存量及消化周期呈现出“V”型走势。根据东莞中原研究部数据监测，在今年年初的378万平高位，在市场成交持续旺盛下，库存连续4个月下滑，在4月底更是下探近300万平历史新低后触底反弹，但是消化周期连续8个月徘徊在3-4个月。伴随着10月东莞严厉新政出台，市场供需俱淡，库存量及消化周期回升迅速。直到12月底，全市住宅存量达438万平，按照过去12个月消化速度，目前东莞住宅存量消化周期为5.5个月，存量及消化周期均创近一年新高。

三、2016年东莞楼市销售排行情况

1. 2016年东莞开发商(商品房) 网签金额排行榜（前10）

2. 2016年东莞楼盘（住宅）网签金额排行榜

3. 2016年东莞楼盘（住宅）网签面积排行榜

4. 2016年东莞楼盘（住宅）网签套数排行榜

5. 2016年东莞楼盘（别墅）网签金额排行榜

6. 2016年东莞楼盘（公寓）网签套数排行榜