中原地产发布：2016年东莞土地市场研究报告

一、2016年东莞土地楼市观察

2016年，是中央推进供给侧改革的一年，是十三五规划的开局之年。2016年中国经济依然处于探底回升，未来中国经济将呈现L型走势。国内经济的内忧外患，举步维艰，房地产作为拉动经济的作用更加凸显。宏观经济的持续低迷、股市投资分化、银行长远低利率以及人民币的贬值，使得信贷资金“脱实向虚”，资产配置荒越演越烈。

全国房地产在去库存的基调下，楼市成交高热不退。在货币宽松和行业政策宽松的共同推动下，全国房地产2014年9月-2016年9月从回暖到复苏到高涨，这轮行情足足维持了2年。2016年，是中国房地产高热狂欢的一年。地王、日光盘、房价暴涨成为全年的关键词。一二线热点城市房价和地价双双出现大幅暴涨。本轮地价和房价高涨的背后根本原因在于货币宽松、资产配置荒、楼市加杠杆。

回归土地市场，2016年成为名副其实的地王年。2016年东莞土地市场量跌价涨，全年诞生12宗单价地王，土地拍卖氛围异常火热。

供应，在中央去库存的总原则、政府控地的背景下，商住地供应量为2007年10年以来的新低水平，供地不足是全年的主旋律。4月份东莞控规新调整，涉及300多个地块，27个镇（园区），居住类地减少400多公顷。本次控规调整范围广，大幅减少商住用地，增加工业用地。工业用地依然是东莞土地市场供应的一支独大，制造业是东莞发展的根基。

成交金额，2016年东莞土地成交金额达到225亿元，是历史上首次突破200亿元大关。今年前三季度土地成交金额为174亿元，贡献了东莞市预算内一般财政收入的43%，由此可见，土地成交金额的创收，对东莞土地财政收入的贡献大。今年东莞商住地成交金额为187亿元，其中政府出让的起拍金额为51亿元，136亿元是溢出成交的金额，溢出成交是收入的主来源。

成交规模，2016年房地产行业先扬后抑，前三季度的市场可以用繁荣与火热来形容，四季度受到政策打击，市场短期降温。2016年新房市场成交火热蔓延至土地市场，土地拍卖竞争异常激烈。从成交规模来看， 2016年全年东莞商住地成交25宗地块，比上年46宗减少21宗。占地面积合计102万㎡，与扫黄的2014年的101万㎡基本持平，同比2015年减少37.88%。2016年东莞土地成交规模逆市下滑，主要受到供应不足制约。

区域，大石龙和东北成交占地规模同比去年大幅上扬，大石龙是成交热点片区，全年成交8宗地块，占地规模40.86万㎡。受到地铁2号线的开通，大石龙片区迎来发展机遇，推地热情要高于其它片区，也吸引了鲁能、时代、碧桂园等开发商的布局，成为东莞房地产开发的后起之秀，热点轮番启动。

价格，2016年东莞商住地楼面地价达到9584元/㎡（剔除松山湖地块），同比去年上升190%，地价出现快速暴涨。今年商品房均价为13735元/㎡，同比上涨38%。地价上涨的速度远远高于房价增速，且地价占房价的比例高达70%。由此可见，地价的快速上扬，开发商拿地成本与日俱增，对资金要求更高，投资开发风险也更大，未来的利润空间也将持续被挤压。

溢价率，2016年东莞商住地整体溢价率为394%，创下历史新高的水平。过往东莞全年的溢价率大多在50%之下，楼市疯狂的2007年溢价率也就94%，今年的溢价率竟然达到394%，可以反映土地竞拍异常激烈，开发商拿地意愿十分迫切，部分企业更是在所不惜，志在必得。

企业，2016年东莞商住地成交中，外来企业的拿地比例超9成。外来企业中以品牌房企为主导，碧桂园、恒大、阳光城、融创、鲁能、北大资源等企业均现身拿地，本土企业仅有中惠地产和智宇实业。外来开发商大举在东莞拿地，已兵临城下地侵占东莞土地市场，本土企业显得黯然失色，竞争力和影响力都逐渐减弱。房企在东莞拿地的难度加大，需要更强的资金实力。

后市展望，2017年货币政策收紧和房地产降杠杆，房企的融资难度和融资成本都要比2016年更大，房企资金面将明显收紧，土地拍卖热度降温。在加强购房信贷资金监管的同时，土地竞买资金来源监管将会更加严苛。资金驱动性的土地市场高热局面有望逐渐趋于理性，地王数量也将明显缩减，地价高位回落。