中原地产发布：2016年东莞土地市场研究报告

根据东莞中原研究部监控数据显示，东莞商住地13个区域有成交记录，其中，黄江、万江、樟木头、莞城、茶山、石排共6个区域的地价超过“万元”。黄江以23267元/㎡的地价成为2016年东莞商住地的单价区域地王。从涨幅来看，茶山房价增长达到716%，涨幅最大。其次为黄江，涨幅661%，再是企石649%。除了石碣出现回落，其余区域的涨幅均在200%以上，东莞各大区域的地价目前都水涨船高，土地成本的高涨，挤压行业利润的同时对开发商的资金要求更高，将会加剧行业的竞争与洗牌，未来更多向资金实力雄厚的大型品牌开发商靠拢。

u 房企在东莞拿地的难度加大，需要更强的资金实力。

根据东莞中原研究部监控数据显示，东莞商住地13个区域有成交记录，其中，黄江、万江、樟木头、茶山、石排和常平共6个区域的地价是比房价贵，处于“面粉贵过面包的区域”，这些区域地价会比房价贵，背后有几点原因：其一，热点开发区域，对接深圳客的热门地块备受市场疯抢，主要是深圳房价的高位以及东莞房价的价格洼地，临深片区成为东莞目前地价和房价最高的区域，拿地难度、对资金实力的要求都要比其它片区更胜一筹。其二，大石龙片区的土地价值受到市场资金的追捧，诞生多宗“面包贵过面粉”的区域单价地王，主要是随着地铁开通，开发商对大石龙的预期高，看好未来片区房地产将迎来新一轮的快速发展。此外，开发商盲目追加价格拿高价地，未来的售价已不能简单地用当前的地价推断，开发商更多地通过高地价增加自身资产规模，获得低廉的融资，或收购、并购中小型企业。

莞城、石排的地价占房价的比例也在90%以上，地价高位。清溪、望牛墩、横沥等镇区的地市较为高热，麻涌地价占房价33%，处于一个比较合理的土地成本线，石碣的地价最低，是地价洼地的区域。

u 2016年东莞诞生12宗单价地王，碧桂园成“地王收割机”。

2016年，东莞土地市场高潮迭起，房企上演“我为地疯狂”的地王盛宴。2016年东莞商住地市场诞生12宗区域单价地王，其中碧桂园斩获3宗地王，成为“地王收割机”，北大资源、时代地产、恒大地产各拿下2宗，融创、阳光城及智宇实业各拿下1宗。地王主要分布在临深、大石龙和水乡片区。

2016年，东莞商住地市场受到众人瞩目，全年诞生12宗区域单价地王，地价单价在8000-25000元/㎡不等。房企为地狂的背后原因有几点：

其一，资本市场融资环境的宽松，使得房企资金十分充裕，抢地“志在必得”。2015年全国货币供应量的增速为13%，2015年宽裕的流动性为开发商提供资金基础。货币持续发行，利率低位，房企获得廉价的融资成本。

其二，资产荒配置下的房价出现暴涨，提振开发商拿地的信心和热情。实体经济回报率低迷，股市行情赚钱效应弱，大宗商品价格投资也低迷，资金无法寻求“出口”，从而集中流入楼市，导致了本轮房价上涨的根本驱动力。

其三，房企加杠杆投资购地。房企通过金融机构场外配资等加杠杆的方式拿地，“不顾成本”地疯狂抢地，上演一幕幕抢地大战。

其四，外来品牌对热点城市的前景预期看好，不惜成本地进入东莞拿地，布局东莞市场。

其五，品牌房企销售高增长，亟需购置土地补仓。

其六，品牌大型企业出于全国化布局的战略需要。

其七，国企重组浪潮下，国企、央企为防止被并购而为之，通过购买高价地扩大资产规模。

【4】、拿地企业分析

u 东莞房地产行业洗牌势在必行，本土中小型企业或将“被出局”。

从开发商拿地背景的成交来看，2016年东莞外来企业商住地成交17宗（不包括松山湖地块），本土企业成交3宗。外来企业拿地的占地面积合计71万㎡，同比15年下降45.88%；本土企业拿地占地面积为5.55万㎡，同比15年下降87.56%，是东莞本土企业2000年以来拿地规模最小的一年，创下历史的新低记录。

尽管外来企业的拿地比去年也出现回落，但本土企业的下滑幅度远远高于外来企业。在供地有限、地价暴涨的环境下，本土企业拿地缩减首当其冲，关键是本土企业的资金无法与外来大型企业抗衡。对于东莞目前的高地价，本土企业是望洋兴叹。今年东莞外来企业吸引了融创、时代、阳光城等全国大型企业的进驻，东莞地价出现了翻几倍的上涨，也加速了东莞房地产行业随之进入品牌时代。大型品牌房企的资金实力、开发经验以及应对市场风险都要比本土企业更具有优势，行业洗牌势在必行，“大鱼吃小鱼”的现象会更为活跃。而东莞本土企业，尤其是本土的中小型企业由于融资渠道受阻，资金实力弱以及土地储备不足，更加拿不起东莞当前的土地价格，将成为企业发展生存的瓶颈，或将面临着“被出局”的下场。