中原地产发布：2016年东莞土地市场研究报告

【3】、商住地成交区域与地价分析

u 大石龙、东北成交量上涨，各大片区地价上涨幅度均超200%以上。

据东莞中原研究部监测数据显示，剔除松山湖的人才项目特殊地块，2016年东莞5大片区有商住地成交记录，大石龙和东北成交占地规模同比去年大幅上扬，大石龙是成交热点片区，全年成交8宗地块，占地规模40.86万㎡。受到地铁2号线的开通，大石龙片区迎来发展机遇，推地热情要高于其它片区，也吸引了鲁能、时代、碧桂园等开发商的布局。地铁和品牌开发商的进驻，未来大石龙片区房地产将迎来高速发展周期。临深、水乡、城区三大片区的商住地成交量高位回落。

从片区价格来看，各大片区成交的商住地楼面地价均出现巨幅上涨，上涨幅度均超过200%以上。其中，临深片区楼面地价高达19054元/㎡，接近2万元的地价，同比去年上涨更是达到501%，由此可以反映受到深圳客的辐射，临深片区的土地成为开发商抢夺最强烈的片区。东北片区的楼面地价也达到6872元/㎡，同比去年上涨483%，成为东莞地价涨幅仅次于临深的区域。地价过“万元”的片区还有中心城区的14246元/㎡。

u 大石龙成交异军突起，东莞房地产发展由核心区域向过去非热点片区转移。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞5大片区有商住地的成交记录，其中大石龙片区的成交规模占全市的40%，比去年的15%增加25个百分点。大石龙片区成交异军突起，一方面是由于地铁开通，政府趁机推地，消化地铁的利好，另一方面是过去大石龙片区的房地产发展并不起眼，借助市场热点和地铁沿线的土地升值，品牌房企的介入，大石龙将成为市场下一个开发热点的片区。松湖片区成为继大石龙之后的第二大成交活跃区域，主要是松山湖推出的人才项目配套用地，全被华为斩获。除大石龙片区成交比例大幅走高，城区保持持平，水乡小幅走低，滨海片区更是“挂零”成交，临深片区成交比例缩减7个百分点。

由于核心区域的高地价，使得房企向非热点片区拿地偏移，其中大石龙、水乡、东北将成为未来房地产的发展热点，一方面这些区域的地价要低于核心区域，另一方面，这些片区的房地产开发仍然处于发展高速周期。由此可以预判东莞未来的房地产区域发展格局，区域之间的不平衡逐渐寻找一个平衡点，区域之间的相互渗透也将加剧，回归价值。

u 东莞商住地楼面地价高达9584元/㎡，拿地成本与日俱增。

根据东莞研究部监测数据显示，2016年东莞商住地楼面地价达到9584元/㎡（剔除松山湖地块），同比去年上升190%，地价出现快速暴涨。今年商品房均价为13735元/㎡，同比上涨38%。地价上涨的速度远远高于房价增速，且地价占房价的比例高达70%。由此可见，地价的快速上扬，开发商拿地成本与日俱增，对资金要求更高，投资开发风险也更大，未来的利润空间也将持续被挤压。

从东莞地价与房价的走势来看，今年房地产市场的异常火爆，地价和房价都今非昔比，价格高涨已脱离健康市场的运行轨迹，出现非理性上涨。全年东莞土地拍卖氛围十分热烈，多家房企参与争夺，掀起一轮又一轮的抢地大战。全年诞生12宗单价地王，吸引融创、时代地产、阳光城等外来大鳄进驻。2016年东莞商住地楼面地价快速暴涨，房企拿地成本高涨，主要有几点原因：

其一，土地供应紧缺，粥少僧多导致土地拍卖过渡竞争，热点地块更加抢手。政府在土地出让方面的管控愈发严格，大块土地更多的被拆散推出，单一地块门槛较低促使土拍竞争日趋激烈。

其二，流动性宽裕的大环境下，房企多渠道融资，加杠杆购地，不少开发商“有钱缺地”。今年在东莞拿地的外来企业占比超9成，这些拿地企业的特点就是融资有道，资金实力雄厚，融资方式多样。

其三，外来房企布局热点城市的决心，尤其对优质土地资源的争夺更加剧烈。高溢价拍出的高地价，推动房价上涨。拍地王，也成为开发商追高地价促进新房市场成交的手段。

其四，火热的新房市场又为土地市场煽风点火，增强开发商的市场预期，进一步推高了地价走高。

其五，市场供求风险降至低位，东莞库存的供不应求，加强了开发商未来的市场预期。房企出于销售业绩增长的需求，急需增加土地储备，购地的欲望使得房企不惜重金拿下高价地。

u 6个区域地价超过“万元”，茶山地价涨幅最大。