中原地产发布：2016年东莞土地市场研究报告

     (二)、东莞土地成交

    【1】、土地成交金额分析

 u 2016年前三季度东莞土地收益贡献一般财政收入的43%，反映土地收益创收显著。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年前三季度东莞土地出让金额为174亿元，占东莞前三季度预算内一般财政收入的409亿元的43%，比2015年提高8个百分点，比2014年提高22个百分点。由此可以看出，今年东莞土地收入对政府的财政收入贡献大。从历年走势来看，从2007年以来，土地对财政收入的比例开始走低，主要是政府对卖地增加收入的依赖度逐渐减弱，更加惜售土地资源。

u 2016年东莞土地出让金额首次突破200亿元以上，创历史新高的记录。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年全年东莞土地成交金额225.26亿元，同比去年同期180亿元增加44.9亿元，同比去年大幅增加24.89%，同比2014年增加133.45%。其中，商住地成交金额187.43亿元，同比2015年增加32.88%，同比2014年增加259.75%，对整体成交贡献度83%。

尽管今年的土地成交规模创下近9年来的新低记录，但土地成交金额却创历年历史高位，反映土地成交创收显著，溢价贡献大。今年东莞土地成交金额达到225亿元，为历史上首次突破200亿元以上，其中商住地的贡献度达到83%，也为近9年以来的贡献度最高。

u 溢出部分成交金额占整体的73%，溢出金额是收入主来源。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地成交金额为187亿元，其中政府出让的起拍金额为51亿元，136亿元是溢出成交的金额。由于今年东莞商住地溢价成交突出，并且高溢价的现象更为明显，溢出成交金额占比达到总金额的73%，为10年来的新高水平。溢价成交的金额贡献超过7成，土地收益丰硕。

【2】、土地成交规模分析

u 控地背景下，今年土地成交规模显著下行。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年全年东莞土地成交90宗地块，比上年153宗减少63宗，由此可见，今年东莞成交地块宗数不足去年的6成。今年东莞土地成交占地面积为430万㎡，同比15年减少44.61%，同比14年减少0.62%，建筑面积合计927万㎡，同比15年减少41.89%，同比14年增加12.5%。

2016年，是房地产行业高歌猛进的一年，房价与地价屡屡创新高。新房市场成交规模持续上行，成交维持高热状态，但土地成交规模逆市下滑。尽管土地市场从成交量上的表现不抢眼，但从拍卖的热度、参与企业、溢价率以及拍出的价格来看，可以说2016年的土地市场是疯狂的一年。

2016年东莞土地成交规模的显著下滑，主要有几点原因：

其一，从政府的财政收入来看，今年前三季度东莞税收收入总额为1212.14亿元，增长19.2%；而去年同期税收收入总额为1016.88亿元，增长10.8%。由此可见，今年房地产等行业的繁荣，贡献了东莞财政的较多收入。财政收入的增加，减少了政府卖地增加收入的依赖。

其二，在去库存的总原则下，政府开始控制土地供应量，土地供应大幅缩减制约成交的放量。其三，东莞受到控规调整的影响，商住地缩减，工业用地增加，但控规调整影响地块的入市步伐。制造业始终是东莞发展的根基，工业用地在未来会有放量成交，以支持重大项目的落实发展。

u 2016年商住地成交宗数为10年来新低，供地不足是主因。