中原地产发布：2016年东莞土地市场研究报告

据东莞中原研究部监测数据显示，今年全年东莞土地市场有91宗，占地面积合计441.91万㎡，同比15年减少47.7%，同比14年减少5.45%，供应量为近9年以来的最低。

今年东莞整体土地供应占地规模仅442万㎡，建筑规模973万㎡，供应规模显著缩减。今年东莞土地的整体供应量下滑，主要有几点原因：

其一，土地资源的稀缺性，政府惜售心态很强。由于土地资源的稀缺性，政府对土地的惜售心态很强。加快推进“三旧”改造，坚持“严控总量、用好增量、盘活存量、提高质量”的指导思想，通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，促进节约土地、减量用地、提升用地强度、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率。

其二，政府财政收入宽裕，对卖地增加土地收入的依赖减弱。今年前11个月东莞市一般公共预算收入增长10.7%，而支出增长为16.7%，而去年前11个月一般公共预算财政收入增长为10.7%，支出增长为26.8%。由此可以反映，东莞今年财政支出增幅回落，财政收入要比去年同期宽裕。

其三，控规调整，部分地块的入市步伐被延迟。4月初东莞控规调整，涉及300多个地块，27个镇（园区），居住类地减少400多公顷，工业用地增加700多公顷等。

其四，在中央去库存的基调下，地方设置土地供应目标更为灵活。今年房地产在中央去库存的基调下，地方政府土地供应上也会控制供应量。

Ø 智能制造的战略下，工业供应的主导地位不改。

据东莞中原研究部监测数据显示，分类型来看，商住地成交24宗，占地面积合计96.61万㎡，同比去年减少56.37%，占比21.86%；商业用地供应8宗，占地面积合计14.55万㎡，同比去年增加17.7%，占比3.29%；工业用地供应46宗，占地面积合计275.92万㎡，同比去年减少38.14%，占比62.44%；其它用地供应13宗，占地面积合计54.84万㎡，同比去年减少66.78%，占比12.41%。商住地供应比例比去年小幅缩减，商业用地供应量增加，工业用地占比超6成，依然占主导地位。

东莞提出到2025年，将东莞建成全球有影响力的以新一代信息技术产业和智能制造装备产业为特色的先进制造业基地。智能制造的战略下，大幅增加工业用地的供应力度，制造业是东莞发展的根基。

Ø 招拍挂的商住地供应跌至近10年来低点，三旧改造成拿地主流方式。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年全年东莞商住地供应24宗，占地面积合计96.61万㎡，同比2015年减少56.37%，同比2014年减少26.35%，供应量为近10年的低位水平。

2016年前三季度的房地产，可用繁荣、火热来形容。四季度受到政策打压，市场迅速调整。2016年全国商品房销售面积、金额双创历史新高，但投资增速依然低位徘徊，可以反映出库存高位是不争的事实。

2016年房地产行业在去库存的总原则下，土地供应持续缩减。今年东莞商住地的供应量跌至近10年的低位，与新房成交形成明显的反差。尽管东莞全年住宅销售库存都处于供求失衡的局面，但土地供应量并没有跟上来，主要有几点原因：一来，政府控制招拍挂的地块供应，加快三旧改造，助力城市升级。招拍挂的地块供应量少，三旧改造将成为房企拿地的主要方式。其二，土地供应“粥少僧多”，更容易实现高溢价成交。其三，政府在土地出让方面的管控愈发严格，大块土地被拆散多块小宗地块推出，单一地块门槛较低促使土拍竞争日趋激烈，从而实现更高的土地收益。

Ø 供地不足市场陷入“地荒”局面，12月商住地供应冷清收官。

2016年，政府推地节奏呈“先紧后松”，但整体供应偏紧，深度放缓的节奏。分月来看，借助年底翘望热度，1月政府抓住市场契机把曾流拍的地块推出市场。2月受到春节淡季影响，供地热度短暂降温。在“有供有限”的去库存基调下，3月商住地“挂零”供应。供应收紧趋势延续，4月东莞商住地市场供应量再度“归零”。5月仅1宗商住地供应，市场“缺地”矛盾持续加剧。政府推地速度继续放缓，6-8月商住地供应每月1宗，市场继续上演“地荒”局面。 9月迎来全年的推地高峰，6宗商住地集中入市。10月为防止地王热潮的延续，供应再度断档。11月松山湖多宗人才项目的配套用地入市，冲刺完成全年的供地计划目标。12月东莞仅有1宗商住地入市，全年商住地供应以冷清收官。