中原地产发布：2016年东莞土地市场研究报告

2016 年前 10 月，中原监测 40 个城市，土地成交面积跌至 2009 年以来历史同期谷底，而土地出让金接近去年全年水平，创历史同期新高。

前 10 月，40 个城市成交土地面积约为 16529 公顷，同比下降约 12%，其中含住用地和商服用地同比分别微降 2%和 3%；土地出让金收入约为 13426 亿元，约占去年全年水平的 98%，同比上升约 40%，其中含住用地同比大幅上升约 52%，商服用地微升约 9%。

分城市来看，一线城市土地出让金同比下降约 15%，二线和三四线城市同比分别上升 78%和22%。一线城市虽市场热度不减，但受供应量收缩和供地结构调整影响，土地出让收入走低；二线城市新房市场销售的火热及一线城市宅地市场竞争的激烈，促进了开发商对于二线城市土地市场的关注，大幅推高二线城市土地出让收入。三四线城市受市场热度整体上升带动，地价上涨，出让金收入有所上升，达到近 5 年历史同期平均水平。

n 新房市场的火热带动一二线城市土地市场升温，地价不断创新高。

今年前 10 月，40 个城市含住用地成交土地面积约 6341 公顷，其中一线城市受控制供应影响成交面积腰斩，成交土地面积同比大幅下降约 55%；三四线城市去库存压力未减，市场行情仍较为平淡，成交土地面积同比下降约 9%。二线城市一枝独秀，同比上升约 14%。

然而，含住用地地价全线上涨，其中一线城市及二线城市平均地价涨幅较大，今年前 10 月平均地价较去年分别上涨 65%和 75%，三四线城市地价上涨约 37%。综合来看，二线城市宅地成交量价齐升，市场最为火爆。

10 月，受多地控制地价相关政策出台，多地终止或暂缓土地出让影响，市场成交热度受抑，各项指标均高位跳水，其中 10 月土地出让金创 2009 年以来历史同期新低，也为今年以来月度最低位。

n 一线及二线的热点城市严重“缺地”。

通过对中原监测 40 个城市 2009-2015 年各年度一般预算缺口率的分析，我们发现：整体来看，三四线城市较为“缺钱”，对土地市场的依赖度最高，一线城市对土地市场的依赖度相对较小；就各个城市而言，多数城市一般预算缺口率逐年下降，土地依赖度有所下降，仅广州、福州、大连和石家庄一般预算缺口率持续上升， 土地市场对这些城市财政的重要性有逐年增强的趋势，未来增加土地供应意愿较强。

具体来看，苏州、杭州和无锡一般预算收入大于一般预算支出，不存在“缺钱”的问题； 泸州、襄阳、重庆、长春、唐山、南宁、石家庄、洛阳和海口一般预算缺口率长期维持高位， 城市严重“缺钱”，政府潜在供地意愿极高；常州、南京、厦门、武汉、东莞和中山等城市一般预算缺口率相对较低，供地压力相对小。

四、土地政策：控制地价政策层出不穷。

10月份以来，受到新一轮限购潮的打压，新房市场短期迅速降温，成交量急速下滑。预售证监管加严、房企推案热情减退、投资性需求退出等因素影响，不少热点城市交易量出现显著回落，但房价依旧处于高位，部分城市更是出现了地王“井喷”的局面。土地市场表现分化，热点城市的依然拍出新地王。

但从地方调控的角度来看，由于目前的价格调控、尤其是地价的调控仍不及预期，为了防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手，各地进一步加强加严监管土拍资金来源，类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策。控制地价政策层出不穷，东莞也出台了相关政策，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或竞装配式建筑比例。市国土部门及时向社会公布土地供应计划，充分发挥土地调节房地产市场的作用，稳定土地市场预期。

    五、东莞土地市场

    (一)、土地供应

    Ø “去库存”的基调下政府控制土地供应量，供地规模大幅缩减。