合富2016楼市总结：莞深成交下滑 房价大幅上涨

莞深楼市成交双双下滑，房价大幅上涨

莞深房价差距连续五年保持增大，促进深圳客外溢东莞。2016年深圳一手住宅均价53460元/平方米，东莞为13759元/平方米，房价差3.9：1，连续五年保持增大。深圳高房价压力，迫使大量深圳客置业东莞，助推东莞房价。

东莞和深圳房价涨幅均创历史最高，分别为40%和60%.深圳成交量418万平方米，同比减少37%，东莞则小幅减少10%。

2016年东莞楼市成交情况

东莞成交量下滑一成，房价涨四成

成交量下滑一成，仍处历史高位。2016年东莞一手住宅成交面积约902万平方米，同比略减10%，仍处于历史高位；

供应偏紧，连续2年供不应求。2009年以来，东莞楼市总体供应偏紧，成交量受供应量影响较大。其中2015-2016年供不应求程度最严重，年度供应量保持在850万平方米左右，成交量保持900-1000万平方米；

2016年涨幅创历史最大。2015年之前，东莞房价上涨缓慢，基本在10%以内。2016年房价从2015年的9797元直上13761元，涨幅达40%，创历史最大。

2016年10月东莞首次“限购”，楼市转向：量价齐跌

“330”开启房价上涨轨道。2015年“330”政策，二套房需求闸门被放开，楼市成交量持续攀升，房价稳中有涨。2015年四季度量价齐升达到年度鼎峰。

2016年房价加速上涨。2016年延续2015年的成交形势，在宽松货币政策、深圳客、低库存等因素支撑下，东莞房价呈现加速上涨势头。在快速上涨的预期下，投资需求得到刺激，自住刚需担心房价上涨过快加快入市，不少恐慌性购房。在众多利好消息支撑下，深圳客加快入市东莞，助推东莞房价。

10月限购成为楼市拐点。2016年10月全国主要城市楼市政策大幅收紧，东莞亦首次启动“限购”，市场形势急转直下，呈现量价齐跌，成交量连续3个月处于低迷。

区域成交分化，供求失衡，成交量同比增减区域各占一半

供应影响成交：成交量同比增加和减少的区域数量各占一半，主要受供应影响。成交量同比增长的16个区域中，供应均同比增长。成交量同比减少的17个区域中，有13个区域供应量同比减少。说明市场整体处于供不应求态势，在热销态势下，成交量的增减取决于供应量的增减。

万科、碧桂园和光大稳坐东莞房企排行榜前三

东莞万科157亿元夺得东莞2016年房企销冠，碧桂园136亿元紧随，进一步缩小与万科的差距。东莞光大地产77亿元排行第三。鼎峰地产继2014年首次入围前十后，2016年第二次入围。

前十房企市场占有率较稳定，2016年市场份额44%，较2015年增加1个百分点。万科和碧桂园市场比重在上升，各上升1和2个百分点。两大房企全市比重由2015年的17%上升至2016年的20%。

市区楼市供不应求最严重，外围区域量价齐升

市区供不应求最严重。在五大片区中，市区供求比仅0.76.相对而言，临深片区供应充足，供求比最高，达1.12

外围区域量价齐升。临广和临惠片区受供应量增长影响，需求得到激活，量价齐升，其余区域成交萎缩。其中市区萎缩最严重，同比减少达56%。

临深和松湖北房价上涨最快。凭借地缘优势，临深和松湖北房价上少最快，涨幅均超过五成。其余片区房价涨幅在四成上下。

排行榜

土地市场

商住用地供不应求 地块高溢价成交 地价一涨再涨

供应创历史新低：受政策影响，商住用地供应收紧，2016年全市商住用地供应28宗，供应面积约113.60万平方米，供应面积比去年减少92.8万平方米，同比下降45%，创历史新低。

多宗地块高溢价成交，地价飞涨： 2016年楼市火热销售，开发商资金充足，且大批品牌房企扎堆入莞哄抢商住用地，商住用地供不应求，商住市场异常火热。2016年商住用地成交总金额高达187.42亿元，同比上涨33%；楼面地价约7679元/平方米，同比上涨111%，其中多宗地价突破万元，地价飞涨。

品牌外企看好后市 价格洼地区域受热捧

知名房企集中入莞，拿地热情高涨：在楼面地价前十排名中，竞得者均为品牌房企，北大资源、碧桂园、时代地产均以高溢价成交，其中北大资源以成交总价34.30亿元夺得黄江商住地，该地块刷新历史记录，成为东莞新双料地王。

商住用地供不应求，价格洼地区域受热捧：在楼面地价前十排名中，临深片区与临惠片区各占4宗，以往的价格洼地区域受热捧，石排、茶山、常平等优质地块成为众多房企抢夺的目标。

品牌外企入莞夺地 华为以22%市场占有率上位第一

品牌外企入莞夺地，本土房企难以抗衡： 随着东莞地铁、城轨的开通，莞深融城加快，品牌外集中入莞夺地。在开发商拿地前十排名中，品牌房企拿地总金额占全市90%，拿地面积占全市71%；本土中惠以成交面积4.5万平方米居第十，其他本土房企难以抗衡品牌外企，基本销声匿迹。

“黑马”华为荣居第一，碧桂园落后居第二：随着华为企业发展重心逐步向松山湖迁移，今年华为再次拍下松山湖25.48万平方米“限价”商住地，以市场占有率22%上位第一；碧桂园以成交面积22.65万平方米，市场占有率19%后居第二；时代地产首进东莞拍下17.75万平方米，以市场占有率15%排第三；昔日龙头万科未通过招拍挂拿地，而是通过整体收购的方式拿下东莞多个项目。

上涨空间被透支 土地市场需回归理性

地王一览表

新政前土地市场竞争趋于白热化，上涨空间一再被透支： 2016年新政前楼面地价不理智上涨，流拍地块与价格洼地均受热捧，地块高溢价成交，土地市场竞争趋于白热化，其中全市地王（2016WG024）地价突破两万，土地上涨空间一再被透支。

新政后“限价地” 入市，试图降温土地市场：新政后政府加大推地力度，松山湖多宗“限价地”入市试图缓解土地市场供不应求的局面，降温土地市场。

库存情况

商品住宅库存低位徘徊，去化仅仅需要4个月

商品住宅库存下行，低位徘徊：到2016年底，东莞市商品住宅库存量约332.9万平米，按照全年月均去化74.4万平米，去化时间仅仅只需要4个月；

低库存局面短时间内难以改善：2015年库存量急速下降，经过一年的时间调整，2016年库存量比去年同期再降52万，在今年住宅开工量创新低条件下，低库存局面预计将维持一段较长的时间；

洋房、别墅、商业公寓去化时间不足1年

产品差异化大：商品房主流产品——洋房、别墅、商业公寓、办公去化时间不足1年，公寓存量最低，去化时间最短；车库、商铺存量套数最多，单套面积较小，覆盖范围最广，去化时间最长；

潜在供应

商品住宅开工6年最低：2016年东莞市全年住宅开工722万平米，成6年最低水平；

商品住宅开工量大减的原因：2014-2015年商住地上市量不足是本年开工量不足的直接影响因素，由于商住土地开发逐渐趋向成熟，商住地逐年减少，开发商已逐渐从开发商住地过渡到开发非住宅用地（科研、工业），从而使得近年来非住宅开工量猛增；

2017年楼市展望

2017年东莞住宅供应量预测：供应充足
住宅供应量预计约850万平方米左右，总体与2016年基本持平

根据历史新开工上市率数据推算，按2017年住宅新开工量800万平方米假设，最终得出2017年东莞一手住宅新增供应量约为850万平方米左右，总体与2016年持平；

2015-2017年东莞一手住宅新增供应量较为平稳，每年保持约850万平方米；相对于2015-2016年的旺销形势，2017年新增供应量较紧，供不应求。由于2017年楼市需求减弱，相对于严调下的市场形势，850万平方米供应量基本充足。

2017年东莞住宅成交量预测：
住宅成交量预计约700-750万平方米，同比减少约15%-20%

2017年东莞房价趋势预测：房价涨幅明显收窄，预计涨15-20%

预测主要论据：

2017年上半年尤其一季度市场持币观望氛围较浓，成交量低迷，整体房价处于滞涨态势。开发商为业绩考虑将房价预期维持平稳，部分楼盘房价将小幅向下微调。2017年5月始，市场经历了约7个月调整后，观望氛围将明显减淡，楼市成交量将会出现明显回升，房价将稳中有升。

从2016年第四季度市场调整来看，东莞房价在1.55万元/平方米得到较强的支撑，预计2017年房价起步仍将保持在1.5万元/平方米以上，而2016年上半年东莞房价基数较低，每月均价普遍在1.1-1.3万元/平方米。因此2017年房价将可能出现阶段性的环比下行调整，但同比保持一定幅度的上涨是大概率事件，总体涨幅较2016年的40%有明显收窄，预计达15%-20%。

2017年东莞房价趋势预测：利好大于利空，房价得到较强支撑