东莞2016年地主盘点：本地房企不敌外来房企 碧桂园成大赢家

　　2016年初东莞城市控规对全市27个镇区缩减居住用地供应面积，在房价处于看涨的阶段，这一行为直接促成了开发商高价拿地、炒作房价的决心。在粥少僧多的市场环境下，各路房企在莞掀起抢地大战的热潮，12宗单价“地王”由此诞生，其中，碧桂园成为东莞最大“地主”。

　　地价上涨速度远高于房价增速

　　都说2016年的房价是脱缰野马，全市住宅成交均价为13687元/㎡，在此前，东莞房价一直未超过万元，如2015年是9783元/㎡，2014年是9174元/㎡，因此，2016年的住宅成交均价同比暴涨40%，是目前为止涨幅最高的一年，然而房价的增速远没有地价的上涨速度快。

　　据房掌柜了解，2015年之前，东莞商住地成交单价多在5000元/㎡徘徊，而平均楼面地价在2000元/㎡左右，地价涨速较平稳，直到2015年，多项利好政策带动了楼市的火热发展，商住地成交单价也顺势涨了3000元/㎡，平均楼面地价涨1000元/㎡。

　　据东莞中原统计数据显示，转入2016年后，东莞商住地平均成交单价首次破万，且接近20000元/㎡，同比2015年上升129.31%，同比2014年上升257.13%。平均楼面地价为9584元/㎡，同比2015年上升189.99%，同比2014年上升312.57%，地价出现快速暴涨。

　　东莞中原方面分析，2016年东莞商住地的火爆使其整体溢价率达394%，而过往全年的溢价率大多在50%之下，楼市疯狂的2007年溢价率也才94%，这反映出2016年东莞开发商拿地意愿十分迫切，部分企业更是志在必得。

　　外来房企东莞抢食

　　2016年东莞总计推出商住商服用地40宗，其中3宗由于手续等原因撤销出让，实质供应37宗，不到2015年78宗的一半。37宗用地里，商住地有25宗，比上年46宗减少21宗，但无一流拍，剩余12宗地块为商服用地，其中一宗位于松山湖的商服地块流拍。

　　在这些地块中，共有12宗地块成为了区域高价地王，黄江、万江、樟木头、莞城、茶山、石排共6个区域的地价超过“万元”。涨幅最高的是茶山，地价同比过去3年涨幅高达716%，其次是涨幅661%的黄江、649%的企石，其余区域的涨幅均在200%以上。

　　东莞的发展潜力深深地吸引着众多品牌房企抢食。据房掌柜了解，2016年的高价地块几乎由品牌房企拿下，其中碧桂园斩获3宗地王，是2016年最大赢家，北大资源、时代地产、恒大各拿下2宗，融创、阳光城及智宇实业各拿下1宗。

　　在这些拿地房企中，除了碧桂园、北大资源和恒大是深耕东莞多年的品牌房企、智宇实业是本土房企外，其余房企均是2016年首次进入东莞拿地，在拍地场上的无所畏惧、不惜成本都印证了这些外来房企急迫想攻占东莞市场的决心。

　　大房企之所以能在拍地市场上大展拳脚，倚仗的是其资金雄厚或融资能力。据了解，2016年商住地整体成交额高达187亿元，拿地金额超过10亿元的企业有7家，同比2015年增加了5家房企。

　　按照金额高低划分分别是北大资源、时代地产、碧桂园、融创、鲁能、恒大、阳光城，其中北大资源斥资37.5亿元获得黄江和樟木头两宗商住地，是2016年中最舍得烧钱买地的房企。

　　任何一家外来房企在土地上砸的钱都能顶得上两家本地房企拿地的总金额，强者恒强的行业现象在这些房企的参与下继续被强化。这也使得部分房企在土地市场方面雄心勃勃，而本地房企则“心有余而力不足”。

　　就拿地规模而言，融创、北大资源、恒大、鲁能、中惠熙元等房企可开发建筑面积仅在10万㎡左右，而碧桂园全年拿下东莞5宗商住地，建筑面积45.8万㎡，是众多房企中拿地规模最大的企业，随后是时代地产的41.6万㎡建筑面积，加上私下协议、收购了多宗地块/项目的万科，三者将是未来东莞住宅供应大户。

　　成色十足的“地王年”

　　最先刷新2016年土拍记录的是1月初智宇实业以4687元/㎡拍得的“麻涌地王”，紧跟着是融创2月份在清溪拍下一宗3万多㎡的商住地，楼面单价8134.67元/㎡，当时的溢价率高达322%，打响了融创首进东莞的第一战。

　　5月20日，位于南城莞太路与环城路交汇的一宗商业地一经推出就引起了4家房企34轮竞价，最终结果出人意料——阳光城首次亮相，楼面价7788.62元/㎡是同年2月份另一宗南城商服地楼面价的一倍。

　　5月26日，时代地产在横沥上演了疯狂抢地的一幕。值得注意的一点是，这块商住地曾经在2015年两次地价出让，起拍楼面价每平仅1000元，却因无人问津而被流拍。时隔一年后，这块地摇身一变成抢手货，拍出5690元/㎡的楼面地价，远远超出横沥原楼面单价纪录1945元/㎡。

　　当人们还惊讶于外来房企高调入莞的新闻时，碧桂园祭出一则重磅消息转移了注意力——7月初高价拿下莞城商住地，折合12661元/㎡的楼面价堪比当地房价，成为了当时东莞最高地价，也开启了东莞地价单价过万元的时代。

　　而眼看土地比房价贵，一直处于蛰伏状态的北大资源突然奋勇直追，连樟木头一宗不被看好的商住地都被拍出高价，且超越了之前碧桂园在莞城拿下的地块楼面价。这是北大资源在2016年重金拍得的第一块商住地，而在9月份夺下的黄江商住地成为了东莞土拍史上不可磨灭的一笔。

　　9月份号称是“东莞地王月”，一个月里诞生茶山、石排、黄江、万江等 “地王”，且大多数“地主”都是上半年刚拍下地的房企。除了时代地产的石排地块成交楼面单价尚未过万外，其余的地块均在12000元/㎡以上，其中黄江两宗商住地都被拍到每平2万以上。

　　正由于10月一纸调控出台，土地出让预告或被延迟或直接取消，导致2016年10月至12月仅有常平、企石、望牛墩、谢岗等4宗商住地出让(松山湖华为人才用地除外)。其中，谢岗地块因涉及行政诉讼被中止拍卖，其余地块在调控当下照常刷新当地最高价纪录。

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲曾对房掌柜透露，东莞现阶段的调控政策并不影响开发商对东莞发展潜力的看好，该拿地的还是会照常拿地，无论是地价，还是房价的未来走势仍是上扬的。

　　有地王被传退地 有地王被收购

　　土地成本高涨、调控下市场风向转向引起了人们对此前地王后续的诸多揣测，也引发了部分拿高价地房企的不安，这就出现了地产圈里曾一度流传的“北大资源黄江地王要弃标退地”的消息，不过，这被北大资源否认了。

　　有业内人士透露，在新政后政府召开的一次开发商会议上，确实有拿高价地的开发商曾对政府表达了相关诉求，希望政府提供一些利好措施给拿高价地企业。虽然这提议被驳回，但也反映出部分“地主”迫于资金压力正在寻求一个方式降低开发风险。

　　12月初，东莞果然迎来了第一个被收购的“地王”—— 金地斥资5.2亿收购阳光城万江地块50%股权。据了解，该地块恰好是苏南阳光城在9月份以15339元/㎡楼面价拍得的万江商住高价地，金地收购一半股权后将会操盘该地块项目的开发运作。

　　至于其他的高价地块则暂未有任何动静，后续是否会采取并购合作或转让未可知，无论如何，在这些房企不惜成本拿地下，东莞的土地市场迎来了火爆的一年，在土拍历史上画下了浓重的一笔。