中原：鸡年开局迎鸡肋行情 热点地块受到多家房企争夺

2016年繁华的楼市已成为历史印记，新年伊始，2017年已在悄然拉开帷幕。新房市场在政策调控与打压下，回归平静与理性。2017年房地产面临的宏观环境将与2016年有明显的不同。春节假期尚未结束，央行上调SLF利率，这属于变相加息，2017年资金面会比2016年有所收紧，开发商融资成本提升，房贷利率也或会上涨。

1月东莞楼市冷清开局，鸡年开局迎鸡肋行情。1月正值春节淡季，新莞人返乡过新年，整个新房市场的交投氛围趋冷。土地市场方面，新年首月，土地供应延续年底的一定热度，成交量跌价涨。1月全市东莞仅有1宗商住地挂牌出让，地块位于东莞当前最热门的临深片区的凤岗，附近楼盘大运城邦有9成是来自深圳客购买，直接对接深圳客的区域。地块吸引了中海、龙光、碧桂园、保利、招商、万科、平安不动产等房地产大鳄参与竞拍，可见热点区域的热点地块受到品牌房企的抢夺，一方面可以看出品牌房企布局的战略趋同，都倾向于热点核心区域拿地，另一方面临深片区由于直接对接深圳客，品牌房企长远看好临深板块。东莞未来多条轨道对接深圳以及莞深融城的步伐加快，可以预见未来临深板块的地块将受到市场多方的厮杀抢夺，土地拍卖的过渡竞争，将会使得开发商布局临深板块的成本居高。

一、1月土地市场供应保持一定热度，成交量跌价涨。

新年开局，土地市场拍卖再迎来新地王，开发商拿地热情高涨。从供应来看，本月东莞土地市场供应6宗，占地面积合计44.01万㎡，环比增加72.3%，同比减少38.38%，其中1宗商住地，3宗是工业用地，2宗其它类用地。成交方面，1月东莞土地成交5宗，占地面积合计47.13万㎡，环比减少17.78%，同比增加28.46%，建筑面积合计95.92万㎡，环比减少22.54%，同比增加30.33%，其中商住地成交1宗，占地面积合计7.31万㎡，环比减少44.63%，同比减少62.7%。1月土地成交金额31.87亿元，环比上月减少0.6%，同比增加298.86%。

二、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、新年开局，土地供应量有所增长。

据东莞中原研究部监测数据显示，本月东莞土地市场供应6宗，占地面积合计44.01万㎡，环比增加72.3%，同比减少38.38%，其中1宗商住用地，占地面积合计7.31万㎡，3宗工业用地，占地面积12.66万㎡，2宗其它用地，占地规模合计24.04万㎡。

从供应绝对值来看，新年开局，东莞土地供应整体量比上月明显增长，但逊色于去年同期。制造业作为东莞发展的根基，工业用地和其它类用地供应占比超8成。

2、新年首月商住地仅1宗地块挂牌入市，供应不济。

根据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞全市商住地仅有凤岗官井头村一宗商住地挂牌出让，每月供应一宗地块的现状延续，缺地的矛盾难以改善。东莞新一轮的城市更新升级，政府致力推进三旧改造，招拍挂的形式供应地块缺口将会持续加大。本月供应的地块是位于热门区域的凤岗镇，地块交易总价至292284万元之后停止竞地价，改为竞投配建的商品房面积，配建的商品房无偿移交给凤岗人民政府。2017年出让的首宗地块是位于凤岗的限价地，该地块起拍楼面地价就高达15000元/㎡，反映出热门板块的地块受到市场资金追随，政府随市定价。

（二）、土地成交

1、热门区域地块价值高，土地出让收益丰硕。

据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞土地成交金额31.87亿元，环比上月小幅下降0.6%，同比增加298.86%。其中商住地成交金额29.23亿元，环比增加8.65%，同比增加317.77%，商住地贡献了整体金额的92%。本月土地出让金额主要靠凤岗地块贡献，凤岗是东莞当前最热门的区域，靠近深圳的地缘优势，使得凤岗区域的项目成为深圳客的主战场。热门地块价值高，政府随市定价，地块又受到市场多方的争夺，地块以33%溢价成交，土地收益丰硕。