谢逸枫：四大因素将会决定2017年房价还会不断上涨

    这轮房价上涨的真相是2013年-2014年土地供应下降、个贷超放、低利率、财税优惠大刺激，这就是老谢一直强调的经济、政策、供需、资金四大短期指标。为什么2015年-2016年这轮房价集中于热点城市与部分二三线城市，并且70大中城市、全国房价再次创新高?原因在于库存去化周期短、供小于需、贷款吸收大、人口吸引强、经济稳定、资源集中、土地供应负增长、地价上涨过快。因此，2017年房价因新住宅供应增加与库存高及政策、利率的收紧、调整，还是要继续往上涨，只是上涨的幅度没有2016年的大。

　　2017年房价还会上涨，将继续保持小幅度上涨趋势。全国房价、70城房价、热点城市房价因新增住宅供应增加、三四线城市库存高、热点城市政策收紧、利率调整，房价缺乏暴涨的基础条件，房价涨幅回落与高位盘整是主旋律。因为决定2017年房价还会上涨的因素，依然是经济、政策、供需、资金，其中政策与资金最直接。一方面是热点城市调控收紧，供应大幅增加的可能性不大。另一方面是房贷收紧，个贷的增量会下降，总体依然还很大。

    其一是房地产是经济的支柱产业，对经济拉动贡献大。去年经济增速6.7%，支撑经济的背后力量主要是投资与消费，其中房地产、政府基建、制造业、住房消费，四大中国经济的驱动器、火车头、引擎器。统计局局长宁吉喆2017年1月20日在京表示，2016年中国房地产业增加值占GDP的比重为6.5%。如果加上建筑业比例还要高一些，建筑业是统计在二产里。建筑业以及房地产中的实体经济部分，还是我们国家的重要支柱产业，是满足群众住房需求的主要载体，我们能够处理好部分房地产指标分化的现象，确保房地产能够满足人民的需要，同时它也有它的经济功能。

　　房地产投资下降拖累经济增长，这就是房地产投资下降必导致经济下行。2015年前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道。2015年前三季度房地产直接投资对GDP增长的贡献降低了0.21个百分点，由于房地产投资与水泥、建材等上游行业关联性较强，房地产投资的下降对国民经济的综合负面影响会更明显。

　　房地产投资上涨别升经济增长，房地产对经济增长发挥了一定的支撑作用。2016年三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。可能旨在估算地产服务业增长在实际GDP增速中的占比。说到3季度地产业对GDP的“拉动”，“8%左右”应该是指下游的地产服务业，而非投资增速中地产的贡献。2016年三季地产服务业对名义GDP增速的贡献率约为12.3%、对实际GDP增速的贡献率约为3.8%。地产服务业对名义GDP增速的贡献率明显更高，不仅是由于地产服务业名义增长更快，也是因为它在名义GDP中的份额明显高于在实际GDP中的份额。2015年地产服务业在名义GDP中的占比为6.0%，估算其在实际GDP中的占比要低得多，仅为3%左右。

　　房地产对经济增长的贡献度被低估,关于房地产对经济增长贡献度，包括直接拉动和关联影响，有不少估计。较早的如统计局(2005)研究结果显示，房地产投资每增长10个百分点，综合贡献推动GDP增长1个百分点。2000-2012年，我国房地产投资年均增长24.5%，以此计算，房地产市场发展年均对我国经济增长贡献为2.45个百分点。另一个常用的指标是房地产投资占GDP比重，该指标通常在10%-14%。2012年以前我国该指标都在正常范围，仅2013年超过14%，达到15.1%。问题在于，当前我国房地产市场统计并未涵盖全部相关投资。

　　按照房地产市场统计，1995-2011年房屋竣工面积为73.9亿平米，其中住宅57.9亿平米。然而，按照城镇居民调查，同期人均居住面积增加16.4平米，即使不考虑拆旧建新，同期至少要新增住宅建筑面积111.8亿平米，超过房地产统计近一倍。产生上述差距的主要原因是，当前房地产市场统计仅涵盖有资质房地产企业进行的投资，对单位自建、部分保障房和建筑公司建房则不以考虑。如果综合考虑(包括其他形式新增建房、农村住房建设)，我国自2007年房地产投资占GDP比重开始超过14%，2012年则高达20%以上;2000年以来房地产对经济增长年均贡献3.8个百分点。

　　其二是热点城市政策收紧，非热点城市去库存政策继续放松。2014年第一季度开始到2016年3月25日前，在经济下行压力和库存水平高企的背景下，房地产政策相对宽松，降准、降息、降税、降首付频繁上演。在降库存系列政策的刺激下，部分热点城市出现楼市过热现象。从2016年3月25日开始到2017年1月份，房地产政策逐步收紧，限购、限贷、限地，热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。

　　其中房贷政策与利率调整影响最大，特别是个贷的收紧。北京、上海、深圳等一线城市和南京、合肥等二线城市近期都曾表态，要控制房价过快上涨，维护楼市健康稳定。比如，北京市副市长陈刚表示，2017年北京市楼市调控目标是保持平稳健康发展，房价环比不增长;深圳市则坚持综合运用金融、土地、投资等手段，有效降低高房价对实体经济的“挤压”影响;南京市市长缪瑞林也表示，通过落实稳控房价措施，扩大供地规模，加强市场监管，稳定市场预期，保持房地产市场平稳健康发展。

　　2017年伊始，1月新增信贷规模有望再创历史新高，监管部门2月5日开始对部分银行的放贷热情“降降温”。其中，总部在上海的某银行近日接到央行“窗口指导”，要求2月份开始全口径大力度压降新增贷款规模，同时，现在包括对公和个人贷款在内的所有贷款项目都需要提前一个月报备，目前该行只有消费贷可以按时放款，其他都会延期1个月以上。

　　不过，预计2017年1月的新增人民币贷款规模有望再创新高，2016年1月人民币贷款增加2.51万亿元。传统上，在早投放就能早收益的推动下，1月都是银行信贷投放的高峰。在个人按揭贷款的推动下，2016年1月人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元，创下有统计数据以来的单月最高信贷投放纪录。面对这一数据，央行当时表示，一般不会对1月的数字作过分的反应，主要是因为传统新年的因素。央行倾向于节后稳定一段后再适度引导。央行会高度重视总需求的调控和杠杆率的变化。