谢逸枫：四大因素将会决定2017年房价还会不断上涨

　　来中国热点城市房地产市场持续收紧将是大概率事件，经梳理发现，目前，北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海、天津等城市房贷政策相继收紧，北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折，其中，杭州部分银行首套房利率已提升至95折，重庆首套房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率。未来随着随着调控力度的加大，楼市的监管将会更加严格，预计今年热点楼市或出现持续降温和房价上涨幅度回落。

　　其三是局部城市供不应求，大部分城市供过于求。20个热点城市库存不足，进入补库存阶段，而70城市大部分库存合理，部分库存告急。全国库存则是上升，因为房地产库存在连续9个月下降后再次提升，7亿平方米左右，4亿多平方米住宅，2亿多平方米商业。其中55%集中于三四线城市，45%在非热点城市与部分二线城市。2016年末，商品房待售面积69539万平方米，比11月末增加444万平方米。2016年房地产开发企业房屋施工面积758975万平方米，比上年增长3.2%;房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%;房屋竣工面积106128万平方米，增长6.1%。

    2016年全国房地产用地10.75万公顷，同比下降10.3%，这个数据创下了近八年来最低点。2015年全国房地产用地供应12.0万公顷，2014年供应15.1万公顷，2013年供应20.32万公顷，2012年供应16.56万公顷，2011年供应为16.91万公顷，2010年供应15.42万公顷，2009年供应10.91万公顷。这些工地数据看上去像一座拱形桥，2009年至2013年逐年增多，此后又逐年下降。事实上，住宅用地在2009年开始一直往下降。

　　此外，加上2016年房地产销售火爆，更进一步降低了楼市库存量。2016年全国商品房销售面积157349万平方米，比2015年增长22.5%。同时也创下历史新高。数据显示，我国商品房销售面积2010年首次突破10亿平方米大关，到2013年时突破13亿平方米高点后，2014年，2015年有所下滑。因此，2016年的15.73亿平方米连续突破14亿，15亿平方米整数大关。按照官方统计，房地产用地包括商服用地和住房用地。房地产用地供应创新低，与普通民众关系更密切的住房用地情况如何?根据近几年数据分析可发现，住房用地供应量一般占房地产用地供应量的七成左右。

　　如2013年全国房地产用地供应20.32万公顷，其中住房用地供应13.81万公顷，商服用地供应6.51万公顷。住房用地量占比68%。2012年全国房地产用地供应16.56万公顷,其中住房用地供应11.47万公顷，商服用地供应5.09万公顷。住房用地量占比69%。国土部尚未对外发布2016年全国住房用地供应情况。按照七成的占比数据来粗略计算，我国2016年住房用地供应量大约在7.5万公顷。

　　房地产开发具有周期性，由土地成交到开发完成一般需要两三年的时间，从土地供应到房源供应的过程中还有许多因素需要考虑，比如楼市交易的火爆或者低迷会直接影响开发商的开发速度。除土地供应量的大小因素，我国未来新增房源供应是否充足，房价是否会上涨，还要考虑不同城市的差异性、开发商的开工和推盘意愿、以及宏观经济政策等因素来确定。

　　其四是房地产资金总体不紧张。房地产依然是信贷资金主要流向区域与房企到位资金增速保持平稳。2016年上海按揭贷款新增3350亿元，占全部新增贷款的50%。按照余额来看，与房地产相关的贷款(包括对公和零售)占比达到近40%;同期江苏省按揭贷款增长近50%，房贷余额占所有贷款约20%。全省房地产相关新增贷款占全年新增量的56%。2016年上海和江苏的房地产相关贷款增量对当年新增贷款的贡献超过一半。